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或公众投资者进行融资，将所得资金交给托管人托管。2、运营阶段：REITs将资金投资于房地产项目或提供房地产贷款，以获取收益。在运营过程中，房地产基金管理公司负责资产的管理，提供投资决策；托管人负责资金的安全；物业管理公司负责购买的物业的管理和收租。在扣除各种费用后，将资金交给REITs。3、利润分配阶段：房地产基金管理公司负责安排分红，将所得红利按REITs的要求发给投资者。,
（三），发展REITs的优势
从REITs的运作流程和运行阶段可以看出REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规上，管理上及投资策略的制定上都具有优势。对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。
首先，因为REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风险。
其次，由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期回报低的项目向银行申请贷款；同时，由于REITs的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。
三，越秀REITs案例分析
虽然国在REITs的建设方面一直没有取得突破性进展，但早在2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金(00405.HK，简称：越秀REITs)在联交所正式挂牌上市。成为国在资本市场扬帆远航的第一只离岸REITs。越秀REITs上市以来，在资本市场表现一直很好，给投资者带来了连续而且稳定的回报。以国物业为资产包的越秀REITs的上市开辟了房地产领域新的融资渠道，成为我国房地
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产行业具有划时代意义的事件之一。越秀REITs是越秀投资分拆其旗下地商业物业，在独立上市的首只以地物业为注入资产的房地产投资信托基金(REITs)。
（一），越秀REITs的成功发行 1，越秀集团简介
1984年12月，越秀企业(集团)成立，它是市政府在设立的商贸企业。1992年12月，越秀集团旗下以房地产开发为核心业务的越秀投资(00123．HK，简称“越秀投资”)在上市。1997年1月，越秀交通(01052．HK)分拆上市。2002年12月，越秀集团与市城市建设开发集团进行资产重组，组成新的越秀集团。2005年12月，以大型商场和高档写字楼出租为核心业务的越秀REITs(00405．HK)在上市。
2，越秀REITs成立背景
（1），越秀集团与城建资产重组
1992年，越秀集团将旗下的越秀投资在上市，越秀投资上市就是为了向商业地产转型打下基础。由于投资于商业地产的长期收益性和短期的高负债性，从1999年到2004年，虽然越秀投资的净资产额从66．29亿港元增加到72．34亿港元，但其资产负债率由36％升至43％；而且期间越秀投资的净资产收益率一直很低，2004年之前一直低于5％。与同期在上市的大型地产公司相比，越秀投资的平均负债率约为40％，而本地的新世界地产和新鸿基地产的负债率均在20％以下。
面对越秀投资的运营困难，2001年9月，市政府对越秀投资再次进行了资产重组，市政府将其持有的市城建集团的95％股权全部注入越秀集团，越秀集团是越秀投资的控股公司。然后，越秀集团对城建集团进行了资产重组。重组后，越秀集团间接持有了城建的优质资产(财富广场、城建大厦、维多利广场)的股权，另一优质资产白马大厦则由市城建开发总公司的BVI（GCCD BVI）旗下的白马合营公司持有。通过这一系统的重组，越秀集团成功获得了原城建的四处优质资产。
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2002年12月，越秀集团又将其持有的全部城建集团的资产转给旗下的越秀投资。这样，越秀投资就通过GCCD BVI公司而间接持有了白马大厦100％的股权以及GCCD 95％的股权。通过这一系列的资产重组，使得越秀投资以50亿港元的价格获得了价值83．5亿港元的地产项目。重组后，越秀投资的土地储备面积由20万平方米升至420万平方米，增长了20倍。在建、待售、收租物业总楼面面积，由37万平方米增长至167万平方米，增长了3．5倍。 （2），重组后的越秀投资财务及经营状况
虽然“越秀投资”仅以六成的价格从越秀集团获得了大量物业，但其所支付的50亿港元中，有20亿港元是通过借款而得，这样就使得越秀投资的负债率进一步升高，加重了财务负担及经营风险。从收购前的2000年到收购完成后的2002年，越秀投资的财务状况发生了如下变化：1、总资产由196．04亿港元增加266．85亿港元，增加了36．12％；2、总负债由131．19亿港元增加到199．75亿港元，增加了52．2696；3、净资产由64．86亿港元增加到67．10亿港元，仅上升了3．5％。由以上数据可以看出，越秀投资在总负债增加了52．26％的同时，其总资产和净资产增加相对增长的非常慢，而且其总负债大约是净资产的3倍，不利于财务安全。这使得越秀投资难以进行再融资扩大企业规模和利润，于是越秀投资希望将部分优质物业分拆上市。在这样的背景下越秀REITs呼之欲出。 （3）越秀REITs筹备上市过程
最初的REITs条例规定只允许由本地的物业组成的REITs才能在上市交易。但在2005年6月，证监会修改了《房地产投资信托基金守则》，修改后的守则允许非的物业组合在上市交易。这位越秀REITs在上市扫除了政策上的障碍。
为满足越秀REITs在上市的条件，越秀投资分拆的旗下的地商业物业注入越秀REITs，包括其在的4处物业: 财富广场、城建大厦、维多利广场和白马大厦。这4个商场项目均位处市区的黄金地带，是盈利能力和发展潜力都较强的优质资产。以白马大厦为例，其是中国十大服装批发市场之一，认知度高，效益可观，在四处物业中效益最好、估值最高，且在注入越秀投资之前就已经具备了良好的盈利能力。将大部分已培育好的、有较强盈利能力的资产注入了越秀REITs，不
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仅为之扫清了境资产向境外转移所存在的法律障碍，也节省了盈利能力培育和资产剥离的过程，为REITs上市争取了时间。
3，越秀REITs的结构
越秀REITs的组织结构，是典型的REITs结构，其管理人、信托人及租赁代理的基本架构和合约关系如图2所示。
图2：越秀REITs组织结构图
基金管理人：越秀房托基金（越秀REITs），负责基金的投资及融资策略、资产增值、收购及发售政策，以及旗下物业的整体管理。
信托人：汇丰机构信托服务(亚洲)，是汇丰银行的全资附属公司。信托人受托对基金资金进行管理，保证资金的安全。
租赁代理：白马物业管理及怡城物业管理。这二家租赁公司将独家向越秀REITs提供租赁、市场推广及租赁管理服务。
物业顾问：仲量联行。当管理人有要求时，物业顾问就以下各项提供意见：物色及评估，并协助执行物业买卖；向管理人的职员提供资产管理及物业管理相关事项的培训；发展管理人的资讯科技实力及基础设施。
4，越秀REITs的全球发售
全球发售基金单位数量： 583，000,000(或会调整) .. ..
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公开发售基金单位数目 60,000,000（或会调整或重新分配） 国际发售基金单位数目： 523,000，000（或会调整或重新分配） 最高发售价： 每个基金单位3.075港元（须于申请时交足， 另加1%经纪佣金、0.005%联交所交易费及0.005%证券交易征费，可予退还） 股份代码： 上市代理人 联席全球协调人 越秀REITs承诺 405 汇丰银行，越秀投资财务顾问，星展银行 花旗全球金融亚洲，汇丰银行，星展银行 每个财政年度分派相等于可分派最少90%的经审核税后收入净额 表1，越秀REITs全球发售
（二），越秀REITs发行获益分析
发行REITs后，越秀投资一共获得了现金约33亿港元，并且仍持有越秀REITs30%的股权，依然处于相对控股的地位，可以继续受惠于越秀REITs上市后的业务发展。越秀投资在其公告中也提到，从越秀REITs得到的现金将用于降低自身的负债水平和利息支出，而且今后并不需要与越秀REITs并账，也就是说，越秀REITs因收购资产而产生的巨额债务不会影响越秀投资的负债水平。因此，发行REITs极大改善了越秀投资的流动资金及财务状况。
通过表2越秀投资发行REITs后的资产负债情况，可以看出，“越秀投资”发行REITs并用所得现金归还借款后，总负债由185.66亿港元下降到了152.66亿港元，总资本负债率由41%下降到了14%，而股东权益却由77.39亿港元上升到了97.39亿港元。其资产负债状况获得了较大的改善。不仅如此，越秀REITs未来还将继续发挥盘活越秀投资资产，增强流动性的作用。 2005年6月30日发行REITs后（千用所得现金归还（千港元） 总资产 26304706 港元） 28304706 18565909 借款后（千港元） 25004706 15265909 总负债（含少数股18565909 东权益） .. ..
REITs报告越秀REITs案例(不动产资产证券化案例)
