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房地产信托投资基金报告
目录：
一，概述房地产信托投资基金 ................................................... 2
（一），房地产信托投资基金的含义 .......................................... 2 （二），REITs的分类 ...................................................... 2 （三），我国发展REITs的意义 .............................................. 4 二，房地产投资信托基金的运作方式及优势 ....................................... 5
（一），REITs的运作流程 .................................................. 5 （二），REITs运行阶段 .................................................... 5 （三），发展REITs的优势 .................................................. 6 三，越秀REITs案例分析 ....................................................... 6
（一），越秀REITs的成功发行 .............................................. 7
1，越秀集团简介 ...................................................... 7
2，越秀REITs成立背景 ................................................ 7 3，越秀REITs的结构 ...................................................... 9
4，越秀REITs的全球发售 ............................................. 10 （二），越秀REITs发行获益分析 ........................................... 10 （三），越秀REITs运行的启示 ............................................. 11
1，越秀REITs成功的原因 ............................................. 11 2，越秀案例对我国REITs发展的启示 ................................... 12
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一，概述房地产信托投资基金
（一），房地产信托投资基金的含义
房地产投资信托基金（REITs）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合。在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。经过几十年的发展，REITs已经在全球20多个国家和地区得到运用，市场规模不断壮大，成为金融市场中极具特色的一员。尤其是在美国， REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，也是重要的分红产品。在美国REITs经过几十年的发展，不仅令投资者可以间接地成为商业办公场所，大型游乐场、停车场、美国大学宿舍、葡萄园、电影院的股东，而且还给投资者带来稳定的回报。其中著名的REITs之一就是美国最大的商业物业集团——权益写字楼投资信托公司(EOPT)，EOPT是美国最大的办公物业，在2007年2月黑石集团以395亿美元价格将其收购。
从REITs的国际发展经验看，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在，例如在，领汇REITs，越秀REITs和冠君REITs等，他们都是专注于商业地产的经营与管理的房地产投资信托基金。
（二），REITs的分类
从不同角度来分析，REITs 有多种不同的分类方法，常见的分类方法有以下四种：
1，根据组织形式的.. ..
说明 . .
不同分类 公司型REITS 公司型 REITs 以《公司法》为依据，通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs 股份的持有人最终成为公司的股东。 契约型REITs 契约型 REITs 则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型 REITs 本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。
2，根据投资人能否赎回的不同分类 封闭式REITs 开放式REITs
3，根据基金募集方式的不同分类 公募REITs 公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。公募型基金的投资者对于决策的影响力相对于私募较小，且其受到的法律限制和监管通常较多。 私募REITs 私募型 REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大，私募型基金受到法律以及规的限制相对较少。 说明 封闭型 REITs 的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份。 开放型 REITs 可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。 说明 .. ..
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4，根据REITs的投资类型不同分类 权益型REITs 权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权，权益型 REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是 REITs 与传统房地产公司的主要区别在于，REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。 抵押型REITs 混合型REITs
抵押型 REITs 是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源于是房地产贷款的利息。 混合型 REITs是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。 说明 （三），我国发展REITs的意义
首先，引入REITs有利于完善我国房地产金融架构。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。 其次，引入REITs有助于弥补单一融通体制不足的需要，同时分散与降低系统性风险，提高金融安全。
再次，发展REITs是适应房地产行业自身发展的需要。房地产行业具有周期性，根据房地产周期理论，当房地产行业处于衰退期或者出现相关预期时，市场主体对未来房地产市场预期开始变得悲观，房价预期越来越低，市场需求者开始持观望态度，成交量逐步萎缩，房地产行业销售工作和资金回流压力加大，此时房地产开发企业面临着资金周转上的困境。而与此同时银行往往会逐步收紧对房地产行业的信贷投放，提高贷款门槛，使得很多房地产企业的资金链“雪上加霜”。房地产行业属于资金密集型行业，房地产投资周期长、规模大，因此房地产行业需要有长期的、稳定的融资渠道作保证，有更为广泛的金融主体的支持，例如发展REITs，对于房地产行业的健康和稳定发展将会起到积极的作用。
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二，房地产投资信托基金的运作方式及优势
（一），REITs的运作流程
REITs的操作流程一般可以分为：1、由房地产投资信托公司发行REITs信托产品，投资者在市场上购买该产品，REITs筹集资金。2、REITs将资金交给信托公司管理，信托公司作为资金的托管人，只保证资产的安全，不提供管理方面的信息。3、REITs委托房地产基金管理公司对REITs进行管理，基金管理公司负责做出投资决策，进行市场研究，在有具体交易操作时，将指令发给托管人，由托管人进行资金收付。4、房地产基金管理公司代表REITs购买房地产后，委托专业的物业管理公司进行管理，将扣除管理费用后的所得收益支付给REITs的投资者，管理费用主要包括基金管理公司、信托公司(托管人)、物业管理公司的服务费用。其一般操作流程如图1所示：
图1：房地产信托的一般操作流程图
（二），REITs运行阶段
REITs的运行可分为四个阶段：1、成立阶段：REITs成立，并向特定投资者
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REITs报告越秀REITs案例(不动产资产证券化案例)
