禄口街道商业办南京2007G63 来凤路东侧地16659.7 公酒店式公≤2.0 6100晨虹房地块 寓 万 产开发有 限公司 南京科学园湖2007G62 山路以西,新26558.7 二类居17100江宁科学 亭路以南地块 住用地 ≤2.2 万 园房地产开发有限公司 东山街道秦淮内河以二类居南京2007G108 东,北沿路以16167.3 住商业办公≤2.0 8600江宁建设西,河滨路以混合用地 万 发展有限 北,中宁路以公司 南地块 东山街道城东路以西,兴苑路以东,二类居江苏融2007G107 兴苑中路以南73716.7 住商业办公≤2.0 38600融侨金辉侨·橄榄科健路以北地混合用地 万 置业有限公司 城 块 开发区同其它公南京2007G104 仁医院以东地72317.7 共设施商业 23600新城创置块 办公二类居万 房地产有 住用地 限公司 东山街道东至烟草局办南京公楼,西至天商业办江宁区国2007G112 印大道,南至56770 公用地二类≤3.4 43400金箔路,北至居住用地 万 有资产经 营(控股)上元大街 有限公司 2007G114 龙眠大道以西,学二路 63488.1 二类居32300南京住商业混合 ≤2.0 万 华光银河 36
项目市场报告
项目市场报告
2、2007年出让的住宅类用地与其它混合用地比例约提升
■2007年该区共出让土地26幅，共出让面积160万平方米；其中住宅类用地面积113万平方米，预计可转为约200万平方米的住宅供应；其它用地合计46万平方米，建成面积将达90万平方米左右。
■进入2007年以后，江宁商业办公土地供应比重增加，比例上升到41％。2007年江宁出让的土地中住宅用地为14幅，商业及混合用地为11幅。商业用地的比例与其他板块比较而言较高，但是由于江宁板块前期协议出让土地体量巨大，而且江宁区域整体商业环境不成熟，因而表现出板块整体商业配套设施的缺乏。
江宁板块2007年土地成交明细
年度
出让幅数 14 4 7 实际出让面积（平方米） 1132845 381067 4330 178619.2 平均地价（元/㎡） 3537 用地性质 住宅用地 2007年 商业用地 混合用地
3、房地产销售量稳步增长、土地供应的可建面积增加较大
■受宏观经济形势的利好影响，区域经济发展所带来的市场需求以及交通等硬件设施的不断改善，江宁地区房地产的销售数量不断增长，并且增长幅度平稳，在南京市的各大板块销售业绩中一直处于领先地位，良好的销售业绩一定程度上坚定了开发企业竞购土地的信心。
■从近年的土地出让与房地产销售量的对比来看，土地供应的变化幅度较大，后期供应量仍将持续增加。与此同时，市场供应过剩所带来的压力必然会影响开发企业进行房地产开发的热情和力度，因此对江宁区域的土地出让应适当加大周期，促进存量土地的消化，才能建立商品房市场与土地市场合理共赢的局面。
4、商业用地比例逐渐增大
■2007年江宁拍卖土地中有商业用地为7幅，但是由于目前江宁区域整体商业环境还不成熟，因此整体
截至到2008月3日25江宁成交土地未开发可供上市量片区分布图
37
项目市场报告
板块商业配套设施缺乏的现状短期内不能得到很大的改善。
5、2008年江宁区土地市场供应
2008年市区经营性用地计划供应土地总面积200公顷，其中：居住用地170公顷、非居住用地30公顷。
（三）江宁商品房供销状况
2008年江宁区房地产业发展的主要目标是：实现房地产投资总额65亿元，商品房开工280万平方米，销售280万平方米。
从江宁一季度的销售情况来看，江宁2008年1-3月的市场走势与全市走势基本吻合：1月成交放大，2月受雪灾、春节等特殊因素影响成交下滑明显，2月下旬受公积金政策调整等利好因素影响，市场逐步回暖。
但是与其他板块相比，江宁市场也有一定的特殊性，一是成交稳健，基本保持在自2007年第四季度以来的月均销售达30万左右的销售量，1-2月份商品房销售面积比上年增长33.9%，销售额同比增长45.1%；二是价格总体平稳，1-2月份全区商品房均价上涨8.3%。
对于房价问题，从供需对比来看，2008年江宁住宅供应与需求相对平衡，大起大落的几率不高，房价走势可能先抑后扬、总体平稳。
38
项目市场报告
2002～2006年江宁住宅整体供销情况
3004500282.56385840002503386220.22250229.47209.735403500200182.36196.482002863182.312013000250015020001002171500100050500002002年2003年2004年2005年2006年年供应量（万平米）年销售量（万平米）均价（元/平米）
2008年江宁区房地产业发展的主要目标是：实现房地产投资总额65亿元，商品房开工280万平方米，销售280万平方米。 2008年市区经营性用地计划供应土地总面积200公顷，其中：居住用地170公顷、非居住用地30公顷。
从供需对比来看，2008年江宁住宅供应与需求相对平衡，大起大落的几率不高，房价走势可能先抑后扬、总体平稳。
城市快速发展势必产生大量的住房需求，独特的人文和自然环境，必将吸引外来人口和流动人口聚集。
整个区域市场的住宅均价从2006年开始大幅上涨，2007年11月份受全国房地产市场大势限制涨势骤降，趋于平稳。
39
（四）小结
?????
项目市场报告
? 结合政府规划及市场规律我们预计在今后几年江宁房地产市场将平稳增长。
? 2008年江宁新建商品住宅上市量达到历史最高点，预计高达330万平方米，较去年增加近40万平方米，综合房地产市场大势，2008年商品房去化难道加大。
? 从结构上来看，处于价格盆地的江宁板块，由于受到地铁一号线南延伸线方案确定等一些利好消息的影响，同时再加上随着07年以后国家出台的一系列宏观调控政策，让开发企业开始审时度势，控制了商品房的开发量.
? 从空间上来看，由于城中板块受土地供应限制，供给量偏小，使得房价处于较高的位置，过高的房价也会使购房者重新选择购房区域，这也给江宁房市的发展带来了机遇.
六、江宁大学城板块项目分析
（一）江宁大学城板块概况
板块配套
公共配套
40
南京江宁区房地产市场研究报告 - 61页 - XXXX年 - 图文
