第 56 题 个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。 ( ) 【正确答案】： ×
第 57 题 只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。 ( ) 【正确答案】： ×
第 58 题 房地产开发项目的总开发成本中不包括含销售税金。 ( ) 【正确答案】： √
第 59 题 借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。 ( ) 【正确答案】： ×
第 60 题 不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。 ( ) 【正确答案】： √
第 61 题 最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 ( ) 【正确答案】： ×
第 62 题 基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。 ( ) 【正确答案】： ×
第 63 题 预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。 ( ) 【正确答案】： √
第 64 题 无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。( ) 【正确答案】： ×
第 65 题 收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。 ( ) 【正确答案】： ×$page$
四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)
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第 66 题 王某以12000元/㎡的价格购买了10间建筑面积均为80㎡的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租;第10年末以13000 元/㎡的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租;第15年末以15000元/㎡的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租;第20年末将剩余的商铺以16000元/㎡的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/(月·㎡)(按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%;购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末;王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。
(1)完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。
(2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果)。(10分) 自有资金现金流量表 (单位：万元) 年末 0123～91011～141516～1920 现金流入 年毛租金收入 净转售收入 现金流出
购房、办证及装修投入 年还本付息 年运营成本 净现金流量 【参考解析】：
年末 0123～91011～141516～1920 现金流入
年毛租金收入 192192 153.6 153.6 96 96 净转售收入 193.86 335.52 596.48
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现金流出
购房、办证及装修投入 398.4 71.68 年还本付息 83.92 83.92 83.92 83.92 年运营成本 48 48 38.4 38.4 24 24
净现金流量 -398.4 -83.92 36.4 60.08 215.54 115.2 393.12 72 572.48
第 67 题 某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000㎡，规划容积率为5.5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/㎡，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/㎡，管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5.5%。项目开发期为2年，建造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7.7%，按季计息。不考虑土地增值税。 (1)若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。 (2)若该项目的销售价格为8000元/㎡，求该项目保本的最低销售量。 答案解析：
1.设项目的最低售价格为X万元，则项目总开发价值GDV=X(1-5.5%) 2.该项目保本的最低销售为X万平方米，根据 RPC=(GDV-TDC)/TDC×100%，可得
30%=8000X(1-5.5%)/(8469.15+3.5%×8000X)-1， X=1.53万平方米
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2024年房地产估价师《经营与管理》真题及答案共18页word资料
