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致： 由： 事由： 敬启者：
敝行受 贵司委托，自一九九六年六月和一九九六年十一月始，分别担任 贵司管理之[房地大厦]和[康吉大厦]物业管理顾问。至此，顾问委任行将结束，敝行特将物业管理顾问工作报告如下，敬请指正。
商祺
顺颂
[房地大厦][康吉大厦]物业管理顾问报告
简福饴测量行（上海）有限公司
上海天佑物业发展公司
董燕 执行董事 一九九七年十二月
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物业管理顾问报告
物业管理顾问报告
一九九七年十二月
简福饴测量行（上海）有限公司
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物业管理顾问报告
1前言
本报告系敝行自一九九六年六月和一九九六年十一月始，受托担任房地大厦和康吉大厦之物业管理顾问后，为期一年制管理顾问工作报告；
本报告旨在总结敝行担任两大厦一年之物业管理顾问工作及获取之经验，并在此基础上提出两大厦下一年度之工作建议；
本报告亦欲通过列举之实际案例，充分体现敝行于担任顾问之初所设定之管理目标──将敝行所拥有的管理智能化办公楼的国际物业管理经验与当地物业政策及大厦实际情况相结合，建立适合两大厦现实需求之办公楼管理模式。并将其顺利运用于实施，以创造出上海智能化办公楼管理的典范。
本报告编制结构分为两大部分；一为一年管理顾问之总结，分为前期介入和正式运作两阶段加以阐述，并提出在不同阶段应重视之要点；二为下一年度工作之展望与建议；
本报告系敝行物业管理部与两大厦驻场经理共同合作编制，时间仓促难免有不足之处，敬请指正。
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2一年物业管理顾问工作之回顾。
[房地大厦]与[康吉大厦]皆为刚竣工交付使用的新楼，物业管理首年的工作主要可以分为两大部分：前期介入、接管与正式运作之初始阶段。
1.1 前期介入
? 意义：
前期介入系物业管理公司与所管理物业初次接触、了解的第一阶段。其介入时机的选择，介入工作的完善程度对于正式接管物业后是否能顺利进行管理及保证物业管理质量如何起着至关重要的作用；尤其是类似房地大厦康吉大厦等智能化程度较高，设备装置比较复杂的办公楼，其前期介入阶段对于工程质量与设备安装的熟悉与检测的重视程度，将直接影响今后大楼的顺利运营。
? 切入点
[房地大厦]和[康吉大厦]根据自身的特点与不同情况，分别从大厦的工程管理与大厦的物业管理制度化两方面作为前期介入的切入点，都取得了比较明显的成效，而这两方面也正是前期介入工作的重中之重。
1.1.1 工程管理的全面渗透与参与
智能化办公楼物业管理中最为棘手的便是涉及复杂的设备及线路的工程管理。由于工程设备中很多管线都是采取封闭式布线，因此必须在设备管线安装或铺排时，即有物业管理的工程技术人员参与。这便是物业管理前期介入的较佳进机。
物业管理公司可以从业主、使用人、管理人的角度出发，对物业中的设备安装的工程质量提出专业进行审视，提出专业的意见与建议。从而减少大楼竣工后工程质量不够理想情况下的返工。
[房地大厦]由于工程较为复杂，同时施工中存在着较多质量问题，敝行在前期介入过
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程中采取的“工程质量跟踪表”与“工程质量问题会签表”，便是一种比较理想的形式：一方面配合发展商监督工程进度，检查工程质量，跟踪整改工程的实施，妥善解决了大量工程质量问题，为以后的工程管理减少隐患；另一方面通过日常参与逐渐渗透到工程管理中去，积累大量的第一手现场资料，为日后的管理提供有力的参考与佐证。（现阶段很多大厦竣工图纸与实际施工存在着较大差异，为物业管理带来诸多不便）。这一经验在康吉大厦再次推广，同样取得了明显成效。
1.1.2 物业管理制度的完善与高素质管理骨干队伍的形成
物业管理的专业性很大程度上体现在整套管理制度的严谨和周密以及一支素质良好的管理队伍，高素质的物业管理不仅仅是在管理过程中去解决客户投诉和产生的问题，更主要的是能够去发现问题和采取事前保护措施，防止问题的产生。这些却需要有一套完善的规章制度来加以保证，同时也需要一批富有经验的管理人员加以实施。
前期介入工作中的一个重点便是根据物业的实际情况，配合各项管理制度，建立一套适合本物业的管理标准和规章制度；并通过各种渠道，迅速组建一支强有力的管理队伍。以保证前期介入和今后工作的迅速实施与连贯性。
[康吉大厦]由于设备及管线等工程问题不是过于复杂，同时施工质量较好，因此在前期介入时便着重在短时间内（一个月）建立一整套行之有效的管理规章制度与管理文件，真正体现了国际物业管理中的规范与严谨，同时在管理经理周围形成一支团结有凝聚力、战斗力之管理骨干队伍，为大厦的正式接管奠定扎实基础。
1.1.3 物业管理专业承包商的确定
物业管理涵盖了诸多专业方面的内容，包括清洁、保安、工程维修、保险等等事项。对于这些具体的物业管理业务，究竟是选择自行招聘专业人员设立专职部门负责，还是全面委托社会专业公司承担，物业管理公司仅起到监督与协调的作用，这需要根据大厦不同情况与自身特点，结合物业管理费用与物业管理所要达到的目标等具
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