万 ㎡。这71万㎡将形成2009年及以后的供应量。
2006年—2008年浏阳市房地产开发企业受让117.19万㎡土地，2008年浏阳市房地产新开工面积30.36万㎡，根据上述情况和2004年正常容积率标准，目前浏阳尚有未开发土地60万—70万㎡。现假设有65万㎡土地未开发、平均容积率为1.8，那么可建117万㎡商品房。因此未来3年内，市场总供应量约在210万㎡左右，平均年供应量在70万㎡左右，和往年基本相近。
三、房地产市场未来需求预测 1、未来需求分析 （1）居民改善需求
2007年浏阳市城区居民人均住房建筑面积33.28㎡，超过全国平均水平。但和周边地区相比，仍有一定的距离：浏阳城区周边农村居民人均住房面积普遍超过50㎡（2007年长沙全市农村人均住房面积达57.07㎡）；宁乡县2007年城镇居民人均居住面积69.01㎡。这种近距离的比较，将促使浏阳市城区居民进一步改善住房条件，增加住房面积。
（2）城市化程度的提高
一方面目前浏阳市城市化程度还比较低，2006年浏阳城镇人口的比重为37.12%，比全国同期平均低6.78%；另一方面浏阳农村居民人均耕地面积较少，农村富余劳动力向城镇转移已势成必然。本世纪以来，浏阳市平均每年增加4万多城镇人口，城区平均每年增加1万居住人口。从城区居民改善住房和城镇、城区人口机械增
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长两大需求来看，未来几年城区平均每年住房需求量约50万—60万㎡（近两年城区和乡镇居民购买城区住房比例为3：2）。
2、浏阳市居民购房能力2008
年浏阳市城镇居民人均年可支配收入可购买当年8.33㎡城区商品住房，房价收入比远低于全国大部分地区：按三口之家人均35㎡计算，房价收入比仅是4.22；按三口之家人均40㎡计算，房价收入比仅是4.80。
3、房地产市场未来价格的判断 ⑴成本对未来价格的影响
根据2006—2008年房地产开发企业取得的土地平均价格在570元/㎡左右，按多层平均容积率1.35计算，楼面地价约420元/㎡，加上建筑安装费、小区建设费、市政配套费等平均成本约1500元/㎡（不包括交易税费、销售费用、资金费用和其他费用），如全部计算，总成本约在1700元/㎡左右（小高层由于楼面地价减少和建安成本增加相抵，约增加200元/㎡左右）。因此根据成本构成和2009年浏阳市基准地价的上调等因素预测，今后房价在2008年基础上的下降空间有限，最多在10%左右。
⑵供需关系对价格的影响
未来几年浏阳市（主要是城区）房地产供需基本平衡，供略大于求。在这种情况下，如没有需求的心理预期作用，房价将趋于平稳，并小幅上涨。
⑶市场需求的心理预期
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从浏阳房地产市场目前情况来看，住宅投资需求比重相当小；目前浏阳房地产市场价格波动并不大，主要是区域外部市场价格的波动可能对浏阳市场需求心理预期有一定的影响。这种影响主要作用于交易量，而不是价格。由于影响交易量，因此短期内可能会打破供需平衡态势，使供略大于求，从而使价格微幅下跌。由于浏阳市场需求心理预期的影响主要来自外部，因此作用时间不会太长。
浏阳房地产市场未来2—3年价格走势：2009年浏阳城区房地产市场（商品住宅）价格基本在2008年价格的基础上，有正负5%—8%的微幅波动；2010年起，价格将会逐渐上涨，并随时间呈加速度。 第四章
建议一、主城区房地产
发展方向一、主城区房地产发展方向
1、主城区不宜再发展住宅房地产、主城区不宜再发展住宅房地产
主城区用地结构现状中居住用地和产业用地已不成比例：2007年主城区居住用地所占城市建设用地比例达到45.84%、人均居住用地达到、人均居住用地达到45.84㎡，都大大超过国家标准。，都大大超过国家标准。
本世纪以来（截至本世纪以来（截至2007年，下同）年，下同）浏阳市累计用于城市维护建设的资金达326776万元，市政建设累计投资万元，市政建设累计投资210205万元，但如此巨大的投
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入，都被万元，但如此巨大的投入，都被人口增长所抵消。截至2007年，主城年，主城区人均道路面积仅5.55.5㎡㎡，人均绿化面，人均绿化面积仅5.645.64㎡ ㎡，万人拥有公交车辆，万人拥有公交车辆2.76辆（标台），都远远低于全国平均水平，辆（标台），都远远低于全国平均水平，同时也远低于周边县市水平，市政基同时也远低于周边县市水平，市政基础设施已不堪人口增加的重负。与此同时，产业用地占城市建设用地的比同时，产业用地占城市建设用地的比例下降，2007年主城区工业用地、仓储年主城区工业用地、仓储用地、公共设施用地合计仅占城市建用地、公共设施用地合计仅占城市建设用地的28.69(.69%。主城区就业岗位已。主城区就业岗位已很难适应人口的增加。
浏阳主城区已基本成为一个消费城区，不宜再发展住宅房地产。城区，不宜再发展住宅房地产。
2、主城区可适当发展商业房地产，为此，为改善产业用地结构比例，形成对主城区现有形态格局的补充，促进主城区经济社会的发展，建议：
●除已出让的居住用地外，原则上主城区不再出让新的住宅开发用地。
●分阶段出让行政中心周边的土地，用于开发办公用房。地，用于开发办公用房。
●出让在浏阳河西南和天马山公园之间的土地，用于开发现代商业设园之间的土地，用于开发现代商业设施，使之成为浏阳
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主城区新的、现代商施，使之成为浏阳主城区新的、现代商业区。
3、控制主城区房地产开发节奏
由于未来一年左右的时间内，市场由于未来一年左右的时间内，市场（包括土地市场）将进入观望阶段，交易（包括土地市场）将进入观望阶段，交易平淡。因此建议，未来一年左右的时间平淡。因此建议，未来一年左右的时间内，暂缓供应主城区的房地产开发土地。内，暂缓供应主城区的房地产开发土地。
二、建设和形成新的建成区
无论是当前的形势还是房地产业的长期发展，都需要浏阳建设新的建的长期发展，都需要浏阳建设新的建成区，并逐渐向浏阳新城过渡。成区，并逐渐向浏阳新城过渡。 1、新建成区选址
浏阳宜将目前的工业新城，建设浏阳宜将目前的工业新城，建设形成新的建成区。工业新城不仅地理位臵优越，而且已有一定的产业发展位臵优越，而且已有一定的产业发展基础和市政设施基础，形成了一定的基础和市政设施基础，形成了一定的城市规模。在工业新城建设形成新建成区，一是有利于进一步扩大工业新城的产业集聚；二是可平衡浏阳城市建设用地的结构；三可为浏阳房地产发展提供新的更大的发展空间。 2、新的建成区发展方向
加快新建成区城市发展规划和土地利用规划的制定，在规划指导下进地利用规划的制定，在规划指导下进行房地产开发。在继续引进相关产业的同时，根据规划布局，进行公建设施的同时，根据规划布局，进行公建设施和住宅、商业房地产联动开发，使新
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圆中园房地产项目可行性研究报告 - 图文
