2、酒店业
园区及区域酒店市场发展空间非常大。中高档（3星-4星）商务性酒店十分稀少，面对日益增加的商务性消费需求，酒店业将面临广阔的市场空间。 3、休闲娱乐业
园区及区域周边娱乐业市场的业态较为单一，以KTV、网吧为主，且档次较低，市场缺少品类齐全，消费环境较好的娱乐项目，市场面临迫切升级和完善的需要。 4、餐饮业
园区及区域周边餐饮普遍规模较小，基本以传发展空间较大。
2.5项目开发方案：
2. 一、项目定位
通过前期对地块的优劣分析并结合对当地市场及消费群体的研究我们建议项目的发展方向为： 1、项目市场定位：
集居住、酒店、商业于一体的城市综合体项目。 2、商业功能定位：
以园区为中心，三公里辐射半径的区域商业中心。集餐饮美食、购物中心、休闲娱乐于一体。
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二、商业业态组合
主力店：超市或小商品商场，满足园区的集中式购物场所，面积在6000㎡左右；
次主力店：以餐饮、茶楼、咖啡馆作为次主力店选取方向，提升整个区域消费档次，面积在3000㎡左右。
休闲娱乐：以网吧、KTV、台球会所、电玩城、茶楼、美容美发为主要选取方向： 网吧：1000㎡； KTV：1500㎡； 电玩：500㎡； 茶楼：500㎡；
美容美发：200-300㎡。 三、产品建议
根据当前市场水平进行估算
建筑面积 物业类型 ㎡ 次主力店 1200 临街商铺 14400 商业部分 内街商铺 14400 大型卖场 16000 公寓 10000 住宅部分 住宅 233108
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总计 289108
四、价格定位
商业
次主力店：整体按4000元/平米预估；
临街商铺：共2层，平均按9000元/平米预估； 内街商铺：共2层，平均按7000元/平米预估。
住宅
公寓：按3000元/平米预估； 住宅：按2900元/平米预估。
五、开发计划
项目于2010年11月通过竞拍取得土地使用权，拟计划在2011年5月投资建设；
项目总建筑面积约28.9万平米，计划4年开发周期，分三期开发；2011年开发一期5.6万平米，2012年开发二期14.1万平米，2013年开发9.2万平米。 六、销售策略 1、时间安排
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项目销售时间计划表
序号 1 2 3 4 5 6 合计 销售周期 2012年上半年 2012年下半年 2013年上半年 2013年下半年 2014年上半年 2014年下半年 3年 销售面积 销售：30000 租赁：16000 备注 商业 公寓 住宅 住宅 住宅 住宅 10000 69932 69932 69932 23312 289108 项目计划在2012年元月1日实现开盘预售，在传统营销旺季进行推售，确保销售业绩，具体安排如下。
2012年：销售商业及公寓部分，租赁大卖场16000平米； 2013年：销售住宅部分，销售比例为60%； 2014年：销售住宅部分，销售比例为40%。 2、推售策略
因项目体量较大，且产品线较为丰富，属于城市综合体项目。建议整体采用：“先商业后住宅，先招商后销售”的推售策略，先招主力店、次主力店，后招散户，确保项目商业的业态符合定位思路，后期再考虑分批销售。策略易于对项目整体价格的拉升，在保证项目商业业态定位和商业存活性的同时实现良好的销售业绩，满足整体溢价空间。
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3、价格策略
A、招商工作
因商业对于项目重要性，应采取“引得进、开得满、做得旺”的宗旨来指导招商工作的开展。
在经营门槛上应放宽政策，确保商家引得进； 在经营管理上应统一组织，确保商街开得满； 在品牌审核上应从严把关，确保商街做得旺。 B、销售工作
采用高开高走的价格策略，首批推出位置好的临街商铺，少量多批推售，实现项目面市即热、销售火爆的市场印象，在获取良好的市场口碑和追捧后逐步推售内街、公寓和住宅单位，实现溢价，拉升项目整体均价。
4、推广及优惠策略
项目产品丰富，招商任务重要，在推广方式注重“广度传播、精确打击”，采用报纸、网络、活动和户外相结合的形式，同时考虑辐射长沙地区；
对主力店及次主力店的招商，采取 “先沟通、后设计”的工作思路，为主力商家量身定做产品。对于招商工作采取“登门拜访、紧密沟通、持续跟进”来配合宣传推广。
根据项目的销售时间节点，在适当的时机推出相应的优惠措施，如招商方面“签约免租金、租赁送物管”等和销售方面
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圆中园房地产项目可行性研究报告 - 图文
