商业地产面临的机遇与挑战
中国房地产协会秘书长 顾云昌
各位嘉宾上午好！很高兴有机会共同讨论中国商业地产的话题。我想这个题目是商业地产发展机遇和挑战。讲这个问题以前，就宏观调控下的模式发表一点个人看法。因为现在关于中国房地产市场有没有泡沫，这个问题又引起新一轮的争论。有的人认为当今世界上出现由谁来争最大的泡沫，说房地产最大的泡沫制造国是中国和美国。而且说中国的房地产泡沫不久就会破灭不会超过一年。我想就这一点简单表述我的看法。我觉得中国房地产正在进行减肥与健身运动。所谓减肥固定资产增长投资速度要放慢，房地产行业作为固定资产投资组成部分有理由适当放慢发展速度。这就是我说的减肥，我的意思就是减肥的人要健康，我们的小姐长的很漂亮，身材不够苗条，需要减肥。宏观经济不要求房地产速度太快，速度太快会导致加重投资增长过快，所以需要适当放慢。从实践来看，今年1到10月份房地产开发投资和竣工量比去年同期增长速度有一定的回落。投资大概回落五个百分点，供应量增长速度回落比较快，大约回落十几个百分比，今年1到10月份固定房地产竣工大概是增加百分之九点几，去年同期是30％的增长速度。
所谓健身，我讲的就是房地产业本身它的游戏规则更加符合市场化、国际化。我们房地产发展中有两大游戏规则，一个是土地政策，是以协议出让的政策，这种政策容易导致腐败。必须加快进行改革。
所以现在决定进行的土地要出让，必须实行召开发。第二项就是融资，我们的融资渠道比较单一，主要靠银行，由于房地产这种融资它的风险性和银行安全性有矛盾，再加上房地产融资主要长期，银行的是短期，长短项资金有矛盾，要加强对房地产金融的监管。这也是对我们房地产的一个考验。我把这两个方面的作就叫做健身运作。 房地产作为知识产业要不断做大做强健康发展，必须自觉的进行健身运动。现在中国房地产市场正在减肥和健身中。具体情况如何呢？
第一点从今年1到10月份情况看供应增幅回落快于需求增幅回落。也就是房地产健身运动和减肥运动，要求房地产增长速度回落。但是供应增加速度的回落要快于需求增加速度的回落。也就是说出现了商品房竣工量小于商品房销售量的情况。从今年1到10月份情况看，全国商品房竣工量是1亿9800万，销售量2亿0700万，之间相差900万。特别是住宅今年1到10月份竣工1亿6358万，销售1亿8443万，卖出去的房子比新竣工的房子多了2089万，今年整个需求比较旺盛，由于各自措施的加强，使我们竣工速度放慢了，出现供不应求的情况。在这种情况下，中国的房地产市场，商品房价格出现两位数上升。今年1到10月份，全国商品房房价上升11.7％，商品住宅价格上升10.2％，这样的涨幅是1996年以来所没有过的。在2003年以前我们全国房地产的房价的平均增长大概在4％左右，今年1到10月份出现11.7％的上涨。这种情况下出现泡沫的言论，也是有它
一定的来由的。但是我认为中国的模式总体上没有多少泡沫。为什么？所谓泡沫，我认为泡沫就是资产价格的虚涨，也就是房价销售价格远远超过实际价格这时候才能产生泡沫。在2003年以前，中国的房地产价格平均每年上升4％左右，我认为这样的价格上升是比较合理的，或者是比较理想的。我们人均GDP增长速度是7％到8％，也就是房价上升速度低于可支配的上升速度低于GDP上升速度，我们老百姓买房能力不仅没有下降而且提升的，因为买房能力用房价收入比来做判断，由于房价上升速度慢于收入上升速度，所以房价下降了。为什么中国的楼市一直如此兴旺，老百姓投资热情为什么这么高，这是和老百姓收入水平有关的。我认为房地产市场总体上没有多少泡沫，就出于这样一种论断。我们房价上升主要是房屋品质上升，成本加大而不是泡沫的原因。
我们也应该意识到，也应该承认少数城市有泡沫。比如说上海、杭州这几个地方的房价上升速度非常快，上涨速度达到20％甚至更多。这种情况下应该承认有泡沫，但是我认为房地产市场泡沫在市场经济情况下出现不奇怪。就好像喝啤酒一样没有泡沫就没有味了。我觉得房地产泡沫是有小泡沫、中泡沫、大泡沫、特大泡沫。我认为这些城市的泡沫也就是中泡沫，达不到大泡沫，是可以在调控的范围内。我经常去上海、杭州，给我的感觉还是存在一种可控制范围里，当地认为他们的发展比较正常。
比如前几年上海房价明显低于北京，现在上海房价超过北京。但是上海市场购买力是一种国际化的市场，完全可以控制。当然也引起他们的重视，房价不要继续上升太快。现在的情况下，在宏观调控下显示出来，无论北京、上海、广东还是全国各地需求仍然很旺盛。而供应得到一定控制，所以我们的供应反而跟不上需求，所以出现房价上升，这种房价快速上升，应当引起各级政府高度重视。我的观点是一个健康正常的市场应当是一个房价慢慢涨的市场，才能形成楼市慢慢旺。如何保持中国的整体市场和各地市场都是供求总量基本平衡，或者供应量适当大于需求量，供大于求的市场，形成房价慢慢涨的态势，这样的一个市场是持续健康的市场，也是由我们大家放心的市场。这是我想今天首先讲的一点观点，因为讲到商业地产，讲到全国地产的情况，把我的观点介绍给大家。
谈到市场地产我觉得应该讨论它的发展机遇和挑战。我觉得商业地产发展机遇大概有四个方面，第一是快速住房发展的支撑；现在看来我们每年住房发展速度，商品房的供应量今年达到将近4亿立方米。商品住宅今年的竣工量会超过3亿五千万平方米。如果十万平方米的社区应该建多少个，每个社区配备若干个商业物业的业态，比如有超市、餐馆还有各式各样的店，这样的算我们住宅发展保持这样的速度，而且每年增长20％，如果10％就3500万，每年这样的速度。从现在来看，竣工面积当中10％是商业用房，3亿5千万的住宅有350万的商业用房，大概是这样的配制。因为住宅在整个房地产竣工
面积当中大概占82％，还有18％是商业用房占10％，还有写字楼占5％，还有一些其他的用房。
第二点我们发展的机遇是城市不断更新的催生。中国正在进行城市改造，拆迁也好、基础设施放大也好等等必然有很多商店旧的店要拆掉，要盖新的店。许多房子要拆掉要盖新的。
第三点商业需求消费升级。大家知道商业业态变化是随着人们生活水平提高，人们对商业需求不断发生变化和升值的。比如以前百货店，现在有很多的便利店、专卖店、专业店、以及购物中心等等，这是世界的潮流，这和中国消费水平的升级是有关系的。所以我们商业地产也在不断发展。
第四是国际品牌对商业的推动。现在许多国际品牌纷纷涌入中国市场，中国的市场太大了。家乐福、沃尔玛等等这些品牌店都进入了，这给我们商业地产发展提供很大空间。我想这一点不用说大家都很清楚。
我觉得商业地产面临很多的挑战。这两年咱们中国的商业地产发展的快，前两年有说法，说中国房地产有几种净化，第一种就是商业地产。被我们开发商看好，许多开发商认为商业地产是一个很大的利润空间的一个项目，所以在所有的房地产项目当中都是要上商业地
商业地产面临的机遇与挑战
