文稿六：解析篇
解析中国别墅十大密码于五大猜想
壹 区位地段：距使馆区很近
观唐处于机场高速沿线中央别墅区最南端，紧邻香江花园，是离城区最近的、全独栋的、中式院落独立住宅社区。观唐与第一使馆区、第二使馆区、第三使馆区以及首都机场连成一线，通过京顺路、机场高速和京承高速等多条线路便捷连通。
观唐坐享浓郁的城市化氛围、涉外氛围和便捷的交通，更坐享云集的涉外租赁客源，堪称投资佳选。随着政策对外籍人士购房的限制，更将为投资者所追捧。 贰 交通路网：四通八达，快速便捷
主要交通干线是双向六车道25米宽的京顺路，从三元桥、四元桥、五元桥均有入口，路面宽阔平坦，符合快速行车要求。辐射道路为京承高速路与机场快速路。
具体到达方式如下：
线路1：机场高速行至北皋出口，出高速上京顺路向东北方向行驶至第一个红绿灯（前行约500米左右）见来广营东路路牌左拐，向西前行至第二个红绿灯（约800米）右拐即到。
线路2：机场高速行至北皋出口，出高速上京顺路向东北方向行驶至第二个红绿灯（前行约2公里左右）见香江北路路牌左拐，向西前行约800米即到。
线路3：沿京顺路向东北方向行驶，向东北方向行驶过5环后至第三个红绿灯（前行约500米左右）见来广营东路路牌左拐，向西前行至第二个红绿灯（约800米）右拐即到。
叁 开发理念：追溯先贤的庭院生活
住宅是居住者生活模式和审美习惯的载体,在整个社会都在呼唤文化和价值回归的今天，别墅设计对欧美建筑的简单抄袭和模仿早已成为过去，而植根于中国本土的建筑，尤其是最能体现中国人传统居住理念和传承中国建筑文化的住宅，势必成为新一代别墅市场的主导。“观唐”正是在这一大趋势下应运而生的产物。
突出建筑深厚的文化底蕴，最大化满足居住者的文化心理需要，是高端住宅
产品的追求目标。因此，建筑设计不应囿于形式上的创新，更应进行深层次挖掘，以充分的精神内涵赋予建筑产品以鲜活的生命。
而充分满足别墅使用者对领域感及私密性的强烈需求（只有别墅这一住宅最高端居住产品才能真正满足使用者的此类居住要求），在别墅内庭院中为业主生活所带来的人与自然的充分沟通与感受则是中式庭院有别于其他别墅设计的匠心所在。
倡导适应社会发展的居住模式，重新演绎中国贵族的生活，在喧嚣的尘世中，创造出“高树蝉声秋巷里，朱门冷静似闲居”的无限意境。同时又引入欧美别墅中舒适方便的设计元素，这种纳众家所长推陈出新的全新别墅生活模式，既能满足居住者的物质需要，又能为他们创造出一个寄情于自然的精神家园。 肆 产品形态：全独栋中式宅院别墅
项目总占地48万平方米，约800亩，总建筑面积15.3万平米，容积率0.47。代征绿化总面积约16万平方米，分别在小区北侧、西侧和南侧，社区三面被绿化包围，其中西、北两侧50米绿化带，南侧为100米宽,75000平米的观唐花园。建成后将成为小区专属的休闲主题公园。
整个社区全部为独立住宅，共326栋（312栋住宅，16栋独立院落式配套商业用房），是成熟的涉外别墅区内租客所喜爱的差异化中式院落独立住宅，以清制官式住宅为基础，集多位能工巧匠智慧，以手工秘传技艺打造，具有鲜明的中国特色。一期产品为中式建筑风格，二期产品以中式多庭院布局为主。 伍 户型特点：古典手法营造西式生活流线
观唐二期本着现代功能主义与传统思维方式双重原则，在强调实用的同时完成对传统的继承，通过采用古典建筑中经典的风车式布局等创新手法，使每栋别墅南向的房间数量由此增多，面宽也由此增大，保证了良好的采光。各户型拥有了风车式布局，交通便捷，房院契合，采光通风好，穿透式起居室设计等共同特点。
由于南向卧室的增加、面宽的加大以及大面积落地窗的应用，清风、阳光更加肆无忌惮的溜进室内，室内与室外被有机相连，从而让建筑变得更为宜居。
最适合投资的C户型，地上面积在280平方米左右，户型虽相对紧凑，但4间卧室却间间南向，非常宜居。庭院横向布置是该户型另一大特色，从而使采光
面更大。
B1户型，地上面积在350平方米左右，却拥有个个朝南的5间卧室，双层挑高的豪华起居室，三进式私密院落，投资自住俱佳。 陆 庭院园林：多重庭院深几许
庭院本就是观唐别墅的一大特色，此次观唐二期更是将庭院特色发扬广大，不仅根据功能划分出前院、中院、后院以及下沉式庭院，而且几乎所有的别墅还在二层设有观景平台。多重庭院不仅营造出“庭院深深深几许”的意境，更符合现代生活的多重需求。或静或动，或开敞或封闭，或独立或互动，每一个庭院都秩序井然，各司其职。无论全家欢聚，孩子游耍，亦或一人闲坐，都自有天地，各得其乐。
观唐二期还根据庭院与建筑的关系，将此次推出的别墅分为 “宅”和“园”。如果建筑为实，庭院为虚，二者相辅相成，互为因借，而庭院与建筑内部功能细化，动静分区，暗合北京四合院的构成模式，此种单体则称之为“宅”。如果园林为主角，建筑为配角，庭院中片山多致，寸石生情，宛若江南园林的意境，此种单体则称之为“园”。“宅”与“园”均匀分布，不仅令沿街立面层次丰富，更让不同追求的人寻到自己的最爱。 柒 社区配套：成熟魅力别墅社区
一期已经入住的观唐社区已具有成熟的景象，皇城气势、75000平方米的观唐私家公园、春夏秋冬四角园林中的秋园和冬园等已真实呈现。随着社区的建设，“古城街影”、“涵碧春霏”、“香洲夏雾”、“碧池白练”、“山林野趣”等其它个性化主题景点也将不日呈现。
社区内拥有一条中轴步行街和一个运动主题公园。其中，中轴步街由独栋院落式商业建筑组成，汇集社区广场、私人会所、超市、布艺店、茶艺坊、花店、书廊、咖啡吧、音像店、书屋等；运动主题公园则布置国际标准的网球场和棒球场等。
捌 区域配套：浓郁的国际化氛围
教育设施：距项目400米有京西国际学校，800米外（香江花园内）有德威国际国际学校，3公里外有顺义国际学校（ISB国际学校）。
医疗机构：距小区500米有和平医院，5.8公里外有望京医院，8公里外（酒仙桥）有和睦家涉外医院（中外合资合作医院）。
娱乐文体：除小区“观唐公园”内的大量的休闲运动设施外，在1公里的范围内有THE GREYSTONE 高尔夫击球中心、天星调良国际马术俱乐部、浩华会议中心等高档休闲运动场所，可以充分满足业主对休闲运动的需求。
餐饮购物：距项目800米有阿根廷烤肉、咖啡厅，300米有珍妮路超市、京客隆超市、尚古城港市火锅、赛百味、安妮比萨等。 玖 居住人群：国际人士聚集地
经过13年的发展，中央别墅区已脱去了郊区的本来面貌，演变为城市别墅区，成为各国大使馆工作人员、500强外企的外籍高管、东南亚及港澳台人士等国际人士集中居住的区域，如享受所属国政府或公司提供的高额房租津贴的驻京外国使节、跨国企业和驻华机构的高层和中层管理人员及其家庭，国内成功企业巨头等，由此被称为“北京的新租界”。 拾 房价租金：需大于供稳中有升
观唐二期按套计价，大约在每套580万—1200万元人民币之间。
据仲量联行长期以来对北京市别墅市场的专业研究，显示在中央别墅区内别墅租赁市场上长久以来形成的均衡租金水平和相对稳定的空置率，真实反映出这一地区市场供求两旺的态势。随着2008年北京奥运会的日渐临近，政府别墅用地的限制，区域内新开盘别墅的数量也将逐步减少，预计别墅空置率将进一步下降，然而持续强劲的租赁需求将会带动租金稳中有升。
观唐独特的中式建筑风格与绝佳的地理位置，在区域市场环境不发生重大变化的情况下，预计未来的租金不会低于区域内同档次项目的租金水平。
中式别墅典藏价值五大猜想
由于今年以来宏观调控政策不断出台，加上同类产品相对集中放量，差异化特征极强的观唐新品市场反响如何，自然成为业界关注的焦点。
而且在观唐，“中式”风格被当作一种时尚的住宅符号来运用，也被看作是开发商、建筑师追求本土建筑意识的觉醒，所以观唐二期的市场表现所代表意义要远远超出行业本身。
惟其如此，观唐二期的价值值得玩味、猜想??
政策博弈 利好利亏？
如果可以，观唐的销售团队宁可将“171号文件”的影响忽略掉。2006年7月24日，建设部、商务部、国家发展改革委、中国人民银行、国家工商总局、国家外汇管理局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文件）。
“外资调控”新政的发布，多少使观唐外籍投资型客户受到限制，毕竟目前观唐推出的340套别墅，外籍身份客户所占比例不算小。但另一方面，由于观唐中式别墅已经在喜欢中国文化的外籍人士以及有海外背景的华人、海归形成良好口碑，加上一期产品所剩无几，相对的市场饥饿感会刺激本土有实力和眼光的投资业主杀入，守株待兔，在租赁市场“恭候”无法直接置业的外籍客户。
最令业主们感到亢奋的是，近期某位外国驻华大使以每月9000美金的价格租下一户中型的别墅，而且是在目前整体环境尚处在完善中。在这样的示范效应面前，“171号文件”对即将面市的观唐二期，真是塞翁失马，焉知非福了。
仍是从政策层面来看，早在5月31日，国土资源部下达“封杀令”，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，这一政策的利好，更从长期的角度冲淡对“外资调控”的不利影响。
事实上，对别墅用地的叫停，对北京现有别墅项目销售，在一定程度上正朝着开发商乐见的方向发展，难怪许多别墅开发商叹道：这是最好的时代！
中国房地产研究会副会长顾云昌说：“政策限制了土地资源的供应后，未来几年内，有可能会造成供不应求的局面。”此外，因为土地的稀缺性和高地价，除了销售渐旺，涨价似乎成为开发商们另一个更现实的选择。
这样一来，像观唐这类富有浓郁本土人文色彩的已开发在售的别墅项目，愈来愈成为稀缺型产品，其投资价值的提升，则不言而喻。
通常别墅投资讲求低投入、高产出，低总价的精致独栋成为炙手可热的置业亮点。以观唐来说，最大和最小面积单位的销售情况最好，280平方米左右的户型开盘期间已告售罄，而最大面积户型也早在2005年初即全部售出。据悉，观唐二期产品的面积区间控制在280-450平米左右，成为区域内的主力需求型产品，可谓对市场投其所好，对症下药，有望引发新一轮热销。
“新租界”的高值潜力
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