商业地产开发运营的独特体系

的独特体系

2024年5月29日

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商业地产开发运营

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邓国坚:商业地产开发运营的独特体系

——中国连锁商业暨商业地产发展高峰论坛

年会上的演讲

尊敬的各位前辈、各位老师、各位老师,大家好!非常荣幸今天能够来到中国最顶级的商业地产论坛向大家学习,也在此感谢主办各方、协办各方,在这十天来顶着无比的伤痛组织了这次年会,也祝愿这次年会圆满成功,谢谢。

我从事商业已经埋头苦干20年了,今天也看到了一些领导,我是广百集团出来的,第一任广百集团的团委书记,年纪比较轻,能够有幸跟着领导学习。刚才刑主任和陈总裁都讲了商业地产整个的历史,还有发展的阶段、特性。我这里也抛砖引玉,说一下有关商业地产运营在实际的操作过程中的一些概念,下面还有嘉宾演讲,具体怎么做也会跟大家分享。我首先抛砖引玉一下吧。

刚才陈总裁说了商业地产的概念,仿佛时间提出来还不到十年,我印象中也是在 拍卖广信的一个资产包,就是现在海珠广场那边,就把我们自己一脚踢进了商业地产的圈里,以前都把自己当成百货业、零售业、商业和服务业,商业地产的灵魂到底是什么?我们归纳为商业运营管理和房地产投资开发相结合的复合模式,具有运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资的高风险与高回报等基本的特征,这一点相信大家是比较认同的。我们认为商业地

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产的趋和和载体是房地产的物业,可是它的核心定位是商业的运营和商业的管理。商业地产能够引发三种价值,我认为第一能够引发房地产本身物业的一个增值,土地还有建筑物物业,随着时间的推移,土地资源的稀缺性,还有物业本身的价值。还会引发商业流通领域的经营增值,所有在商业物业土地上承载的经营者,会经过她的经营产生效益和增值。第三,是本身从事这个商业物业运营的,还有这个土地房地产开发的品牌自身会获得增值,就像是刚才提到的大连万达,就是从一个传统的房地产转型到商业房地产的经营,它本身已经具有相当的品牌价值。这是我认为商业地产的一些核心灵魂。 中国商业地产的主要形态有哪些呢?有很多种,我归纳了一下不外乎是四种,第一是购物中心,刚才刑主任也提到了购物中心的各种形态,比如说我现在从事的正佳广场,在南中国是单体建筑面积40万平米,是最大的购物中心了。还有就是行业集散性的购物中心,归纳的概念比较绕口,我举一个例子吧,就象义乌国际小商品城,还有广州火车站附近的白马服装批发中心为中心的服装批发行业集散中心或者集散地。还有就是商业区街,也就是步行街了。最后一种就是主题特色商业平台,这在中国的出现大概是在十年前,1999年的时候,我在广州开发的流行前线,还有开发出来的东川名店运动城,还有像是海印广场发烧音响新天地、香港先达广场。中国商业地产按照形态来分,我认为主要是这四大类。

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现在中国商业地产发展的前景,前面两位演讲嘉宾都有讲到过,房地产的投资开发方向已经逐步转移到商业地产这个板块,大量的海外资本正瞄准着国内商业地产这块大蛋糕寻求切分。商业地产的开发和我们当前城市的运营规划已经紧密结合在一起,而且不断的互动。专业的运营商作为一个独特的角色,将会出现在商业地产领域。商业地产的核心竞争力将会由当前资本转移到运营团队上来。

作为商业地产运营,它在操作中存在着很多困惑,我们也归纳了几点。中国的商业地产像刚才陈总裁说的,十年不到,起步晚,可是发展非常快,已经到了一个井喷的时期。问题非常多,刚才提到的融资的问题、投资的问题、卖铺的问题,都产生很多经营和发展上的问题。可是大家非常清晰,前景非常广,不然也不会有那么多的人瞄准这一块蛋糕。

由于商业地产运营本身,没有一个系统性和完整的理论支撑,也缺乏一个权威的公认的运营管理理论和标准系统。由于业界圈内大家都知道的一个秘密,行家非常的保守神秘,而且互动不足,人才的交流非常缺乏。而且经历过实战考验的商业地产人才,在商业地产圈子里非常稀缺,我说的是实战人才。最后由于市场的变化非常快,没有一个系统的运营管理模式来应对各种突如其来的商机,也是中国商业地产运营存在的困惑。怎么解决这个困惑呢?我经过二十年的工作,归纳总结,我发现不论是商业地产的表现形态如何,它实

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际操作过程中的运营还是有一个规律可循的,也就是说不论它是麻雀还是恐龙,还是五脏俱全,如果把系统理顺出来,还是能够找到标准化,能够迅速发展的一个契机。

我认为商业地产的运营它有一些终极的目标,能够从三个方面来看。对于投资者和发展商,应该从出租商铺到转化为出租商机,商铺是有价的,商机是无价的,这几年老是有行家朋友问,海印集团非常厉害,四五十万平米了,没有一个场是不旺的,铺都是摆着队,流行前线现在在做经营的人,已经是这个铺的第四手和第五手,不是转让而是转租,也就是说流行前线有五百多个铺,可是我有两千多个客户,已经有四到五手,还不是炒家,而是真正的做家,是自己的经营,只是认为自己经营的价值还不如给其它人的价值来的高,从中收取租金的回报。以前老是有人问你们怎么把商铺出租出去的呢,我回答我的朋友说我现在都不招商,我只是会提供商业机会给经营者,让她在我们的平台上获得她们应该有的价值和附加值。针对发展商和投资商,应该有理念上的转变,不要老是想办法把铺卖出去、租出去,而是应该想方设法提供商机给你的经营者和消费者。

针对经营者,我们要从售卖商品要到转换卖文化,商品是有形的,文化是无形的。99年我开发流行前线斗胆提出一个建议,以消费对象划分定位。商业布局很重要就是商业定位很小一个环节,布局是按照产品的分类来定的,当年广百在开的时候,一楼化妆品,二楼女士用品、服装,三楼男士服装等这样分层上去,99年我提出来不应

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