湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目可行性研究报告
除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。 本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金8,650.44万元(约占总投资的74%)，向金融机构融资3,000万元(约占总投资的26%)，本项目未考虑以销售回款补充建设资金。
本项目资金筹措情况如下表所示：
投资计划与资金筹措表
单位：万元
项 目 一、总投资 1、固定资产投资 2、建设期利息 其中：长期借款利息 流动资金借款利息 二、资金筹措 1、自筹资金 2、借款 其中：长期借款 短期借款 2084.76 2084.76 2008年 上半年 2084.76 2084.76 2008年 下半年 7933.17 7774.41 158.76 158.76 7933.17 4933.17 3000.00 3000.00 2009年 上半年 1632.51 1524.65 107.86 107.86 1632.51 1632.51 2009年 下半年 合 计 11650.44 11383.82 266.62 266.62 11650.44 8650.44 3000.00 3000.00
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第12章 财务评价
12.1. 项目评估依据
1、建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》（第二版）； 2、国家现行的财税制度和有关法规 。
12.2. 财务评价基础数据的选择
销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定； 营业税：税率为5%；
城市维护建设税：按实际缴纳增值税7%计算； 教育费附加：按实际缴纳营业税的3%计算； 所得税：税率为25%。
折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%；
12.3. 财务评价
1、基本报表
损益和利润分配表（见附表六）。
财务现金流量表（全部投资）（见附表八）。 2、盈利能力分析 财务内部收益率
根据预计的现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率（FIRR）为73.86%，详见附表八。
财务净现值
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根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为10%的前提下，可测算出其净现值为3,001.06万元。详见附表八。
投资回收期
根据预计的现金流量表计算，本项目在2009年上半年现金流转正，从2008年1月开始计逄，本项目投资动态回收期0.88年。详见附表八。
根据损益和利润分配表测算，本项目年均利润总额为3,395.97万元、年均净利润为2,280.19万元。
12.4. 不确定性分析
1、敏感性分析
根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）进行敏感性测试。测试结果表明：
当最不利因素商品房销售下降5%时,总投资不变的情况下，其收入下降5%，项目财务净现值2231.16万元，内部收益率为56.16%；当项目成本增加10%，在收入不变的情况下，项目财务净现值为2010.77万元，内部收益率46.75%。均高于基准收益率10%，说明项目有很强的抗风险能力。
2、盈亏平衡分析
当其他条件不变，销售均价下降19%时，净现值趋近于0，也可以说，当销售率为81%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等），就可以达到盈亏平衡。
就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升30%时，也能保持盈亏平衡。
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第13章 社会评价
13.1. 项目对社会的影响分析
本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：
1、引进先进的住宅开发理念，推动衡阳市房地产业的发展
衡阳市房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境、气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势的项目几乎没有。
衡阳富邦升辉房地产开发有限公司在开发理念上首先强调与自然环境的结合，通过户型设计、人车分流、景观营造和星级物业等方面树立富邦升辉的形象，通过在湘江东面江景房的成功打造，使小区临岛而居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀，力争建立本地区的高档次标志性楼盘，着眼于在衡阳市房地产事业的长远发展。
2、开发精品社区，提高住户的人居水准
本项目作为衡阳富邦升辉房地产开发有限公司在衡阳湘江东岸南段地区建设的又一大型房地产开发项目，将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升整个江东楼盘的建设品位，总体改善江东沿江城区的面貌，为衡阳市房地产的产品类别提供新的定义，并成为衡阳富邦升辉房地产开发有限公司品牌文化建设的标志性楼盘。
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3、发展衡阳市经济，从实质上提升区域价值
根据衡阳市十一五发展规划制定的发展战略，衡阳市各项基础设施及城市配套功能日趋完善，城市的人气越来越旺。本项目属于衡阳市房地产市场的一项重大工程，规划、品牌优势明显，项目建成后将彻底改变衡阳珠晖区荷花坪地区长期以来城市基础设施严重落后的面貌，提高城市品位，营造高品质的生活环境，突出“人·城市·生态文化”主题，有效地提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升衡阳城市建设档次与水平，改善区域环境，提升衡阳地区的城市形象，具有十分重要的意义。
13.2. 风险分析
1、政策风险及防范
近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。
2、销售风险及防范
本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。
3、工期和工程质量风险及防范
由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。
总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，
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