眺望权这一概念的出现并非偶然。在商品经济飞速发展的今天，人们对于日常生活的要求已基本脱离“求温饱”，既而追求所谓生活质量即物质享受了。在我国较为发达的东南沿海地区，这一特征表现得尤为明显：市民普遍的购房观念已从几年前的“求大”转变为“求品质”，其品质就包括住房环境、小区服务等诸多因素，从一定程度上说，这似乎鼓励了普法工作再接再厉，显示了在中国成功加入世界贸易的今天，公民的法制观念日益增强而与国际形式相适应。眺望权也有人谓之“住宅景观权”，就是住户对其住宅享有的，从其住宅占有的位置眺望一定景观，并且已构成住宅产权组成部分的权利。住宅眺望权主要有如下几层含义： （1）住宅眺望权的主体是住宅产权人。原则上只有住宅及功能类似住宅的宾馆、饭店等设施的所有人才享有此权利。住宅的使用人、管理人、承租人并没有此权利。其他的非住宅用的房屋所有人所享有的不动产眺望权不是住宅眺望权，其权利人也不是住宅眺望权的主体。
(2)住宅眺望权的客体。也即有用性，是权利人基于对一定景观的眺望所得到的利益。它不是所眺望的景观本身，而是对这些景观眺望所能够给住宅所有人带来的物质和精神利益。
(3)住宅眺望权的内容是权利人在一定空间范围内对一定景观的眺望不受他人非法侵害的权利。住宅眺望权作为一项非日常生
活所必需的权利，是一种较“奢侈”的权利，因此，对其权利的行使须限制在一定的时间、一定的空间范围之内。他人合法的行为
构成对住宅眺望的侵害，权利人有在“合理的容忍限度”容忍 的义务。
(4)住宅眺望权必须已构成住宅产权经济组织部分。对每个
住宅而言，从其位置向外眺望都可见到一定的景观，但并非每所住宅所有者都天然地享有住宅眺望权，只有当其住宅眺望权的利益转化成其住宅产权经济价值的组织部分时，也即对住宅市价形成影响时，住宅产权人才享有住宅眺望权。 (二)案件的处理
虽然《物权法》并没有关于眺望权的明文规定，但是处理眺望权纠纷，可以依照《物权法》关于地役权的规定。因此，本案中，依据《物权法》，张先生主张眺望权的请求是有法有据的，其诉讼请求也应该得到支持。但是，眺望权毕竟与相邻权不同，地役权不是法定权利而是约定权利，因此，应该严格履行《物权法》明确规定的相关规定后才能得到法院的支持。《物权法》第157条规定，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：
(1)当事人的姓名或者名称和住所； (2)供役地和需役地的位置； (3)利用目的和方法； (4)利用期限；
(5)费用及其支付方式； (6)解决争议的方法。
第158条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。第159条规定，供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。第160条规定，地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法 利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。本案中，张先生与开发
商并未订立地役权合约，更谈不上登记，所以，其原本享有的地役权得不到法律的保护，也就无权请求开发商拆除新楼并赔礼道歉。但是可以依据《合同法》的规定，请求开发商承担缔约过失责任。
第五章担保物权专题
案例31海山城市合作银行诉友利家居布艺 公司等贷款抵押合同纠纷案 案情简介
友利家居布艺公司（以下简称友利公司）是由设计师王某自筹资金创办的，主要从事家庭装饰中的产品设计和销售。友利公司以自有的一套价值4万元左右的高级音响和王某同学杨某的一套两居室的住房作抵押，向海山城市合作银行申请贷款16万元，双方签订了借款抵押合同，并分别在相关部门办理了抵押登记手续。后王某因公司经营良好，逐以利润向银行先行偿还了10万元贷款，并预测半年内能还清剩余贷款。鉴于此，提供房产的杨某认为自己的房产抵押已无必要，逐将该房屋卖给了苗某，并向其告知了抵押事项。但友利公司随后的经营状况日益变差，到贷款期限届满时，公司已严重亏损，物理偿还海山城市合作银行剩余的6万元贷款。海山城市合作银行几经催款未果，便以友利公司、杨某、苗某为被告向法院起诉，请求友利公司偿还贷款并拍卖抵押的音响和房产，以拍卖所得的价款优先受偿。在该案审理过程中，另有张某主张，友利公司早就以该音响为抵押物向张某借款4万元。该比借款尚未到期，但张某得知诉讼事实后，也提出就音响拍卖价款优先受偿的请求。 法律问题
1抵押权的设立需具备哪些条件?登记有何效力？ 2抵押权存续期间，抵押人是否可以转让抵押物？
3债权人在债务人已清偿部分债务的情况下，是否有权要求 拍卖全部抵押物以清偿全部债权？
4同一物上存在多个抵押权时，抵押权人的受偿顺序如何 确定？ 法院判决
在本案的审理中，人民法院首先对海山城市合作银行与友利公司的抵押合同的有效性进行了肯定，认为抵押合同符合法律规定．是有效合同，而且当事人就抵押物办理了抵押黉记，海山城市合作银行可以取得抵押权。在抵押权存续期间，抵押人杨某未通知海山城市合作银行，擅自转让抵押物的行为违反了《担保法》第49条的规定：“抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效”，所以，海山城市合作银行有权向受让人苗某追回房屋，并就拍卖所得价款优先受偿。至于苗某由此所受损失，应当由杨某根据过错承担。对于音响上存在的另一项抵押权，法院通过查证，认为真实有效，根据《担保法》规定，张某对该辆汽车拍卖所得价款享有优先受偿权。同时，海山城市合作银行在汽车的剩余价款部分上也享有抵押权。但在二者抵押权的实现上．虽然张某的抵押权设立时间早于海山城市合作银行，但因其并未对该项抵押权予以登记，因而不具有对抗第三人的效力，因此．海山城市合作银行是第一顺序的抵押权人，对音响拍卖所得价款享有第一序位的优先受偿权。但在该案的审理中，对于友利公司已经偿还了部分借款的情形下，海山城市合作银行是否还有权要求就包括房屋和汽车在内的全部抵押物进行拍卖并优先受偿。法院存在两种不同意见：一种意见认为抵押
权的不可分性，是抵押权的基本特征之一，本案中尽管汽车和房产两项抵押物为不同人所有，而且友利公司已经偿还了部分借款，但当事人在两项财产上设定的是一个完整的抵押权，共同担保一个债权。另一种意见认为，友利公司已偿还了大部分贷款，剩余部分以抵押的汽车进行拍卖并支付张某的借款后仍能基本实现，且本案中的房产已经转让，为保障民事权利的相对稳定，以不拍卖为全部抵押财产为妥。最后人民法院判决认为抵押权是及于所有抵押财产的，具有不可分性。银行为保障其债权的充分实现，有权要求将全部财产拍卖，并就所得价款优先受偿。
法理分析
抵押是指债务人或者第三人不转移特定财产的占有，以该财产担保债务的履行，在债务人不履行债务时，由债权人以该财产拍卖的价款优先受偿的担保方式。 本案所涉及的是抵押是这一担保方式中四个非常重要的问题：登记的效力，抵押权人对抵押物的处分权，抵押权的不可分性以及抵押权的实现。 （一） 抵押合同的登记 就抵押权的设定而言，由于并不移转抵押物的占有，其公示主要通过登记来实现，这也是各国立法的通例。但在登记的效力问题上，各国立法的规定却不尽相同。以法国法为代表的一些大陆法系国家主张的是公示对抗要件主义，认为，法定公示方法虽然具有很强的社会公信力，但并非物权设定和变动的必备要件只要当事人形成物权变动的意思表示，就可产生物权变动的法律后果，公示并非物权变动的生效要件，而只是其对抗要件。这一主张也被称为物权设立的意思主义。以德国为代表的另一些大陆法系国家则采用公示成立要件主义，认为，物权的设立和变动不仅需要当事人的意思表示一致，还必须履行法定的公示形式，公示是物权设立和变动的要件，未经公示，物权设立和变动的行为无效。因此，这一主张又被称为物权设立的形式主义。除此以外，还有一部分国家采用的是折衷主义的做法，即兼采上述立法方式，但又有所侧重．或以公示对抗要件主义为原则，以公示成立要件主义为例外，反之亦然。我国《担保法》第4l条、第42条、第43条对抵押合同的登记做了详细规定，从法条分析，我国当属折衷主义的做法。之所以采用这一主张，主要是考虑到抵押标的种类繁多，既包括不动产，也包括动产和财产权利，如果一律采纳公示成立要件主义，则抵押物价值不论大小，均去登记，恐登记部门不胜其烦，难以胜任。同时，当事人为避免登记程序的烦琐和节省费用，有可能不再采用这种担保方式，从而影响抵押权效用的发挥；但如果一律采用公示对抗要件主义则不利于国家对重要物资如土地、房屋、交通工具等的法律监督。
据我《担保法》的规定，抵押合同的登记有生效意义”登记与对抗意义的登记之分。 《担保法》第41条和第42条规定了必须登记的抵押物的范围及登记的法律效力。必须登记的抵押物包括：土地使用权、房屋、林木、航空器、船舶、车辆等交通工具、企业的设备和其他动产。以该类财产抵押的担保合同，必须到相关部门登记，合同方可自登记之日起生效。但是，随着我国物权法的颁布与实施，必须登记的抵押物的范围及登记的法律效力必须适用物权法的相关规定。
当事人以上述财产以外的其他财产设定抵押的，根据《担保法》第第四十三条规定，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效，其中之意，一目了然，即抵押合同的效力不因是否登记而受任何影响，是否登记的法律后果体现在“当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”此处规定的第三人，应当
是善意第三人，从法理角度而言，泛指所有具有利害关系的第三人，包括受让人，其他抵押权人、质权人等物权人，也包括债务人的一般债权人；但从立法目的加以分析，法条中的第三人应当仅指对同一标的物享有物权的人。
联系到本案，抵押物有两项：房屋和音响，前者属于担保法和物权法规定的“应当”登记的范围，后者属于自愿登记的范围。海山城市合作银行对这两项抵押标的都予以了登记，不仅使抵押合同具备了生效要件，同时也使其具备了对抗效力。友利公司的另一债权人张某则不然，他对音响享有抵押权，这是毋庸置疑的，但因其未登记，在效力方面必然有所缺陷；难以对抗第三人，因而在抵押权的实现上，不能享有比海山城市合作银行更为优先的受偿权。 （二） 抵押人的处分权及其限制
这一问题其实是抵押权对抵押人效力的一个方面的体现。 虽然抵押权的设立不影响抵押人对抵押物的所有权人地位，抵押人任然享有使用收益和处分权，但为了保障抵押权人的利益，确保抵押担保目的的实现，法律对抵押人的权利进行了一些限制。在本案涉及的抵押人的处分权上，限制包括： 1，抵押人不得对抵押物为事实上的处分 事实上的处分将导致抵押物的灭失或价值的减损，不利于把自仅人优先受偿权的实现，因而是法律所禁止的。
2，抵押人对抵押物为法律上处分的限制 在抵押存续期间，抵押人有权转让抵押物。允许转让有利于财产的流动与有效利用，但转让同时意味着抵押人丧失了对抵押物的所有权，不加以严格的限制，同样有损于抵押权人的利益。《担保法》对抵押物转让的限制就体现了这一精神，具体内容包括：
第一，抵押人的告知义务。
我国《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《担保法司法解释》第67条第1款对此进一步明确规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可行行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”有学者认为《担保法》的这一规定“未能明确规定抵押权的追及性，注重的仍然是对转让行为的限制，仍然局限于以转让抵押物的价款来担保抵押权人的利益，这不能不说是一个缺陷”。笔者认为此种观点有”失偏颇：虽然不能否认追及性是抵押权的重要效力之一，旦但从立法宗旨来看，其目的也是为了保障抵押权人权利的实现在抵押物转让的情况下，将转让所得的价款优先偿还抵押权人的债权或提存：对抵押权人并未产生任何不利的后果；同时，在抵押人未履行告知义务的情形下，抵押权人仍然可以就抵押物行使权利，追及权任然存在。因此，笔者认为这一规定并未否认抵押权的追及效力”：既能融通资金，叉能发挥物的价值。只是在告知的法律效力上，不能不说是一大遗憾，《担保法司法解释》第7条72条对此进行了规定，具体体现为： 第一，主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。这就表明，只要债权有未受清偿的部分．抵押人就；不得以债权已受部分清偿为由而作抵押物份额上的抗辩 ” 第二，抵押物被分割或者被部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。
第三，主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。 另外，《担保法司法解释》第75条第2款也有规定：“同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。”据此，本案中，虽然友利公司已偿还海山城市合作银行10万元贷款，并且还有一套价值4万元的音响作抵押．仍然不能否定抵押权的不可分性，并且．当事人并未对财产的担保份额和清偿顺守进行约定，因而．海山城市合作银行有权要求就包括音响和房产的全部抵押财产行使抵押权。
(四)多个抵押权并存时的清偿顺序
根据《物权法》第199条的规定，依照下列规定清偿： 1，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的
按照债权比例清偿这里规定的按照抵押权登记的先后顺序清偿债权的原则，即适用于以登记为抵押权生效要件的不动产抵押，也适用于以登记为抵押权对抗要件的动产抵押，即无论是不动产抵押还是动产抵押，数个抵押权都已登记的，按照登记的先后顺序清偿。
2，抵押权己登记的先于未登记的受偿
这一原则是针对动产抵押而言的，因为在不动产抵押中，未办理抵押登记的，不发生抵押权的效力，也就不会发生未登记的与已登记的抵押权之间的清偿顺序的问题
(二)关于抵押人的处分权及其限制
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。第一百九十三条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的．抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的．抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
案例32张某、陈某和A银行房屋抵押贷款案 案情简介
2000年10月9日张某以陈某的的房屋作为抵押向A银行贷款人民币10万元，借款期限为五年，张某将陈某的房产证和土地证交付A银行保管，但双方未到房地产管理部门办理抵押登记。借款期满后A银行曾多次向张某催讨，但从未向陈某主张权利。截至2007年9月30日，张某尚欠A银行借款本息人民币65 42 1元未还。为此，A银行于2007年10月8日以张某、陈某为被告诉至’法院。 法律问题
1不动产抵押权何时成立? 2如何计算抵押权的诉讼时效 法律分析
（一）不动产抵押权的成立条件 根据《物权法》《担保法》的相关规定，不动产抵押权的成立以登记为前提的必要条件。例如《物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列
物权法案例汇总
