关于土地一级开发基础知识整理

土地一级开发资料梳理

一、相关定义

（一）土地资源整理（《北京市土地资源整理暂行办法》京规划国土发〔2018〕314号）

土地资源整理是指在科学合理划定规划实施单元的基础上，按照统筹土地资源要素、统筹规划、统筹减量提质、统筹开发建设、统筹实施时序、统筹成本控制、统筹成本分摊、统筹资金保障的原则，在规划实施单元内统筹实施土地开发类和非土地开发类项目，全面落实城市总体规划的各项要求。（规划实施单元是以落实城市总体规划为目标，通过统筹土地资源要素、统筹开发建设、统筹实施时序、统筹成本分摊等，实现多规政策协同、多方利益协商、统筹实施规划的基本单元。）

土地开发类项目主要包括土地一级开发项目、棚户区改造和环境整治项目、绿化隔离地区建设项目、工业用地前期开发项目、危旧房改造项目等涉及征地、拆迁及市政交通基础设施建设的项目。非土地开发类项目工作内容主要是通过开展基本农田保护、土地复垦、生态保护、林地保护、河道治理、乡村振兴和美丽乡村建设、水土保持、市政交通基础设施与公共服务设施建设等工作，实现山水林田湖草系统治理、人居环境质量提升。 （二）土地储备

1.土地储备是指县级以上国土资源主管部门为调控土

地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号）

2.土地储备是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔2017〕62号）

3.土地储备机构承担的依法取得土地、进行前期开发、储存以备供应土地等工作主要是为政府部门行使职能提供支持保障，不能或不宜由市场配置资源。《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号） （三）土地一级开发

土地储备是官方概念，而土地一级开发则不同，中央层面从来没有提过这个概念，但地方上则很多（如昆明、贵阳、大连、包头、北京），各种一级开发的办法，基本属于地方规范性文件。

1.《北京市土地储备和一级开发暂行办法》：“本办法所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。”

2.《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法（修订）》：“本办法所称参与土地一级开发整理，是指在市人民政府授权市级国有投资公司或县级地方人民政府进行土地一级开发整理过程中，社会资金参与一定区域内土地

的征地、拆迁、安置，实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等市政基础设施配套建设工作，使该区域内土地具备供应条件的行为。”

3.《包头市土地一级开发办法》：“本办法所称土地一级开发，是指市人民政府依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划和土地利用总体规划，使用土地储备资金或社会资金对项目范围内的土地及地上物实施征收、补偿和整理，使土地具备土地供应条件的行为。” （四）土地储备与土地一级开发区别

土地储备的核心是依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应；土地一级开发核心是依法取得土地、组织前期开发，达到供应条件。所以一级开发和土地储备的核心区别就在于土地一级开发是不含第三个环节，即储存以备供应的。因为，储存以备供应是土储机构的特权。 二、开发主体

关于土地储备项目主体，相关政策文件规定如下： 1.“按照土地一级开发方式实施的项目，新增项目原则上应由土地储备机构为主体（土地储备机构为主体，可委托企业为实施单位，财政性资金全额保障）；也可按有关程序确定由具备相应条件的企业为主体。”（经市政府批准，也可由企业为主体）。（《北京市土地资源整理暂行办法》京规划国土发〔2018〕314号）

2.“土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作”。“储备土地的