中国物业市场调研分析报告
目录
第一节 物业行业概述 .................................................................................................... 5
一、存量时代到来，物业风口初现 ...................................................................... 5 二、蹒跚前行，行业迎来新起点 .......................................................................... 7 三、收并购实现规模化，行业龙头现雏形 .......................................................... 9 四、多渠道改善成本，资源分配不断优化 ........................................................ 12 五、价格提升颇具潜力，质价相符仍在路上 .................................................... 16 六、价值挖掘进行时，增值服务地位凸显 ........................................................ 18 七、住宅业态备受重视，社区服务初露峥嵘 .................................................... 20 第二节 物业企业社区O2O发展初探 ......................................................................... 23
一、褪却浮华，社区O2O迎来整合期 ............................................................... 23 二、物业企业与社区O2O的天作之合 ............................................................... 25 三、房企相关物业企业社区O2O商业模式探寻 ............................................... 27 四、规模扩张型：彩生活——打造商业平台，借力资本加速扩张 ................. 35 五、规模扩张型：福星智慧家——众筹另辟蹊径，规模快速扩张 ................. 36
图表目录
图表 1：物业业态分类一览 .......................................................................................... 5 图表 2：房地产企业毛利率及净利率一览 .................................................................. 5 图表 3：上市物业企业毛利率一览 .............................................................................. 6 图表 4：上市物业企业净利率一览 .............................................................................. 7 图表 5：物业行业发展历程一览 .................................................................................. 8 图表 6：物业行业管理规模一览 .................................................................................. 9 图表 7：百强企业管理规模一览 ................................................................................ 10 图表 8：物业行业百强企业市场份额一览 ................................................................ 10 图表 9：物业行业百强企业管理面积一览（万平方米） ........................................ 11 图表 10：物业行业百强企业收入阶梯一览 .............................................................. 11 图表 11：物业行业百强企业成本率分层 .................................................................. 12 图表 12：百强企业2015年成本结构一览 ................................................................ 12 图表 13：百强企业成本构成表 .................................................................................. 13 图表 14：物业行业人均绩效一览 .............................................................................. 14 图表 15：物业行业人才结构一览 .............................................................................. 14 图表 16：物业行业2015年百强企业项目外包一览 ................................................ 15 图表 17：物业行业百强企业外包人员一览 .............................................................. 15 图表 18：物业费增速对比GDP/CPI/工资增速一览 .................................................. 16 图表 19：二十城2016年6月物业价格一览 ............................................................ 17 图表 20：物业行业百强企业营收构成一览 .............................................................. 18 图表 21：物业行业百强企业盈利增速一览 .............................................................. 19 图表 22：物业行业百强企业盈利结构一览 .............................................................. 19 图表 23：百强企业各业态管理面积及增速一览 ...................................................... 20 图表 24：百强企业各业态管理面积占比一览 .......................................................... 20 图表 25：百强企业各业态收入分布一览 .................................................................. 21 图表 26：百强企业各业态物业费及增速一览 .......................................................... 21 图表 27：物业行业增值服务收入构成一览 .............................................................. 22
图表 28：O2O应用 ...................................................................................................... 23 图表 29：社区O2O产业链 ......................................................................................... 24 图表 30：社区O2O市场规模一览 ............................................................................. 24 图表 31：社区O2O发展模式一览 ............................................................................. 25 图表 32：物业行业介入社区O2O的SWOT分析 ..................................................... 26 图表 33：房企相关物业企业一览 .............................................................................. 28 图表 34：保利物业芯平台结构一览 .......................................................................... 28 图表 35：保利智慧平台构建原理示意图1 ............................................................... 29 图表 36：保利智慧平台构建原理示意图2 ............................................................... 30 图表 37：万科物业营收一览 ...................................................................................... 31 图表 38：万科物业睿联盟体系 .................................................................................. 32 图表 39：万科物业“FIT”模型 ...................................................................................... 32 图表 40：长城一应云平台1 ....................................................................................... 33 图表 41：长城一应云平台2 ....................................................................................... 34 图表 42：彩生活服务体系 .......................................................................................... 36 图表 43：福星智慧家慧生活O2O系统 ..................................................................... 36 图表 44：福星智慧家众筹模式 .................................................................................. 37 图表 45：福星智慧家在管规模一览 .......................................................................... 38
第一节 物业行业概述
一、存量时代到来，物业风口初现
物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、厂房仓库等多种物业形式。
图表 1：物业业态分类一览
资料来源：北京欧立信调研中心
我国房地产业自98年房改后正式起航，迄今为止已经历了10余年的“黄金时代”。广阔的市场空间及卓越的投资回报率使得行业能够始终前行，作为国家支柱产业之一为GDP增长不断做出贡献。而在人口红利拐点即将到来及城市化率增幅放缓等因素的影响下，行业需求结构势必面临调整；同时，土地成本的不断提升也持续压缩房地产开发端的毛利水平，企业已开始探索新业务的拓展。因此,大地产行业的前行航向也逐渐迎来从“增量开发”向“存量持有”转舵的过程。
图表 2：房地产企业毛利率及净利率一览
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