房地产会计全套账务处理和涉及税目
一、房地产涉及的税种：
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税
计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式:
应纳税额=营业税×税率。 3、教育费附加
计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式:
应交教育费附加额=营业税×3%。 4、印花税：
（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；
（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五； （3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三； （4）借款合同，税率为万分之零点五；
（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花；
（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。 5、个人所得税：
工资、薪金不含税收入适用税率表
级数 应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1 不超过500元的部分 5 0
2 超过500元至2000元的部分 10 25 3 超过2000元至5000元的部分 15 125 4 超过5000元至20000元的部分 20 375 5 超过20000元至40000元的部分 25 1375 6 超过40000元至60000元的部分 30 3375 7 超过60000元至80000元的部分 35 6375 8 超过80000元至100000元的部分 40 10375 9 超过100000元的部分 45 15375 计算公式：
应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数 应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金” 6、所得税
（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。 （2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。 计算公式：
应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率 （3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。 计算公式：
应交所得税=利润总额*所得税税率 （4）所得税税率：
一般企业所得税的税率为25%,
符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。
国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。 7、房产税
依照房产余值计算缴纳的，税率为１.２％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。 8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元；
（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 9、土地增值税
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
二、房地产企业的账务处理 给你提供一份房地产企业会计制度。 一、房地产涉及的税种：
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税
计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%(城区)、5%(郊区)、1%(农村)。 计算公式:
应纳税额=营业税×税率。 3、教育费附加
计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式:
应交教育费附加额=营业税×3%。 4、印花税：
(1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一;
(2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五; (3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三; (4)借款合同，税率为万分之零点五;
(5)对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花; (6)营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。 5、个人所得税：全月应纳税所得额 税率 速算扣除数（元） 全月应纳税额不超过1500元 3% 0
全月应纳税额超过1500元至4500元 10% 105 全月应纳税额超过4500元至9000元 20% 555 全月应纳税额超过9000元至35000元 25% 1005 全月应纳税额超过35000元至55000元 30% 2755 全月应纳税额超过55000元至80000元 35% 5505
全月应纳税额超过80000元 45% 13505
工资、薪金不含税收入适用税率表
级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)
计算公式：
应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数 应纳税额=工资薪金收入-3500-“三险一金” 6、所得税
(1)所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。 (2)如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。 计算公式：
应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率 (3)如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。 计算公式：
应交所得税=利润总额*所得税税率 (4)所得税税率：
一般企业所得税的税率为25%,
符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。 国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。 7、房产税
依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。 8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下： (1)大城市1.5元至30元; (2)中等城市1.2元至24元; (3)小城市0.9元至18元;
(4)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 9、土地增值税
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括： (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用;
(3)新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金;
(5)财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%。增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率40%。增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 二、房地产企业的账务处理 给你提供一份房地产企业会计制度。 房地产企业涉及的税费共有11种(11税1费)
税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税 企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。 费：教育费附加 一、营业税 1.转让不动产
房地产项目开发涉及的税费专题之一：营业税（1） (2011-10-10 17:11:05) [发送到微博] 分类：房产开发 标签：营业税 收入款项 房地产 纳税人 营业额 |
一、营业税主要内容
营业税，是依据有关法律规定对在我国境内提供商品、劳务的单位和个人的全部收入收取的一种税。房地产的租售所获得的收人都要交纳营业税。营业税的征收机关主要为省、市、区(县)地方税务局，房地产登记主管部门也可以代为扣缴。
二、营业税交纳
营业税纳税时间为纳税人收讫营业收入款项或取得营业收入款项凭据的当天。 具体明确如下：
1．纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税时间为收到预付款的当天；
2．单位和个人自建建筑物后销售，其自建行为的纳税时间，为其销售自建建筑物并收讫营业收入款项或者取得营业收人款项凭据的当天；，
3．纳税人将不动产无偿赠与他人，其纳税义务为不动产所有权转移的当天；
4．扣缴税款义务发生时间为扣缴义务人代纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。
三、纳税标准
营业税的计税依据是营业额；
营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
营业税的税率按照以下各项标准执行：
1．销售不动产税率一律为5％，按营业额的5％纳税，包括以下几种情况： 转让土地使用权及房屋所有权的转让单位和个人的转让收入； 销售建筑物及其他土地附着物的销售单位和个人的销售收入。 房地产企业相关税收政策解读 来源：南方日报
2011年09月13日09:41 我来说两句(0)
[提要] 近年来，我市房地产行业得到了快速发展，但由于房地产企业涉及税种较为复杂，常存在这样或那样的涉税问题。为引导房地产企业健康发展，让其成为改善民生，促进地方经济发展的重要力量，本期《南京税务》专门收集了相关事例进行解读。
近年来，我市房地产行业得到了快速发展，但由于房地产企业涉及税种较为复杂，常存在这样或那样的涉税问题。为引导房地产企业健康发展，让其成为改善民生，促进地方经济发展的重要力量，本期《南京税务》专门收集了相关事例进行解读。
定金是否应当申报缴纳营业税
近日，税务机关接到一家房地产公司的咨询电话，该公司在销售房屋过程中收取了客户定金，没有纳入“预收账款”核算，而是计入“其他应付款”核算，认为定金是有可能退还客户的，那么，该公司的这种做法是否正确?
根据修订后的《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。定金是指合同当事人为保证合同履行，由乙方当事人预先向对方缴纳一定数额的钱款。根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》(国税发[1995]156号)已明确规定：“问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间?答：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，即包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。”因此，房地产企业取得的销售房屋预收的定金，应该按规定申报缴纳营业税。
使用出售前的商品房也要缴纳房产税
最近，我市某房地产企业在位于市区的繁华商业街上开发了一个房地产项目，因为工程较大，建设周期又长，该公司为了收获更大的经济效益，便动起了自己开发的尚未出售的商品房的主意，该公司将工地上多余的几个房屋和门店出租赚起了房租，同时还把一套房屋临时出借给一个朋友免费使用，但税务部门检查时发现该公司并未就这部分房产缴纳房产税。
税务机关提醒纳税人，根据国家税务总局国税发[2003]89号和江苏省地方税务局苏地税发[2003]178号文件的规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税”。企业将自己空置的尚未出售的房屋自用或出租、出借的情况，均应按规定缴纳房产税。 清算后再转让房地产 如何申报土地增值税
国家相关政策规定，对符合条件的纳税人应进行土地增值税的清算或主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。目前在房地产企业按规定进行清算后，很多房地产企业清算后又再发生转让尾房等房地产销售行为，对再转让取得的收入土地增值税如何申报缴纳?
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第八条以及《国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知》(国税函[2004]938号)第三条规定，“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额除以清算的总建筑面积”、“纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。”规定，对于房地产开发公司清算后再转让房地产的，需按月进行土地增值税申报。 房地产开发过程中 勿忘缴纳印花税
房地产企业在房产开发经营过程中涉及缴纳印花税的主要包括取得土地、设计施工以及最后的房产销售三个环节。 房地产企业在取得土地环节签订的土地使用权出让合同或土地使用权转让合同属于印花税“产权转移书据”税目征收范围，应按所载金额万分之五计算缴纳印花税。
房地产企业在开发项目的设计施工环节主要会涉及项目勘察、设计时所使用的“建设工程勘察设计合同”、工程施工时所使用的“建筑安装工程承包合同”以及向银行借款所签订的“借款合同”。其中，建设工程勘察设计合同包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五缴纳印花税;建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三缴纳印花税;借款合同是特指银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五缴纳印花税。
房地产企业在房产销售时签订的商品房销售合同属于印花税“产权转移数据”税目征收范围，按所载金额万分之五贴花。
2．属于服务行业的税率为5％，按提供服务的收人的5％纳税，包括以下情况： 出租房屋、场地的，出租单位和个人的租金收入； 提供中介服务的,服务单位和个人的服务费收人。
3．建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业，建筑单位按其工程全部承包款减去付给分包人或转包人的价款后的余额的3％交纳。但是自建自用建筑物. 出租投资或投资入股的自建建筑物不属于此类征税范围。
3(1)、房地产会计涉及税目
