年以后，浦东以陆家嘴地区为代表的写字楼经济开始进入回升期。整个浦东办公楼市场吸收量逐步提高，空置率则进一步下降。近期浦东新区大部分写字楼租金均有不同幅度的上升，这也基本反映了今年浦东楼盘租金市场的发展态势。
3．6上海市写字楼市场的现状特点
上海写字楼市场在十年间经历了从无到有、从少到多的历程。上海市写字楼市场发展至今，已经逐渐呈现出一系列特点：
3．6．1租金涨幅巨大
在国内大型企业和跨国机构的纷纷入驻之下，上海写字楼的租金又迎来了新一轮的涨幅。
统计资料显示，上海写字楼市场过去3年的新供应量和租售量分别为：2001年187000平方米与450000平方米，2002年338000平方米与405000平方米，2003年310000平方米与350000平方米。
可见，新供应量相对不足，使得市场存量逐年消耗，空置率大幅下降。与此同时，市场平均租金水平出现了稳步上升的态势，租金从2000年的每天每平方米0.35美元，回升到目前的每天每平方米0.56美元，涨幅高达60%。
租金涨幅如此巨大，写字楼租户不得不开始考虑成本控制，继而弃租转购，一方面自用省租，另一方面作为长线投资。据粗略统计，过去24个月的写字楼产权交易量，几乎等同于1997-2001五年间的总量。
3．6．2租售并进的趋势有所增强
长期以来，上海绝大多数的写字楼是只租不售的，其原因是多年来上海办公楼市场供应量过大，整体租金价格较低，客户当然选择长期租赁以达到节约办公成本之目的。
然而，随着市场形势发生变化，如果长期“只租不售”的话，市场是很难健全发展的，因此写字楼持续多年的“只租不售”局面正在被打破。
近几年来，在上海经济形势不断看好以及银行利率不断下调情况下，不少人开始从长计议。一批客户正在考虑变租赁为购买，在满足投资和自用两方面的需求下，图谋在上海进行中长期发展，由此加大对以售为主的甲级办公楼的需求。这样做对购房者来说，短期内可控制日常运作成本，从长期角度看又可获得一定的投资回报。
活跃的民营经济催化了写字楼的销售。为适应市场需求，长宁、卢湾地区最近接连有全产权写字楼开盘亮相。目前，80到120 平方米的面积是最旺销的房型，业主往往一买就是好几个单位，一半自用，一半出租，每单位月租金在6000 元到1万多元之间，基本可实现以租还贷，有的租金甚至超过按揭款额，年回报率达10%。
3．6．3写字楼的投资市场充满商机
450000400000350000300000250000平方米200000150000100000500000图3-4： 上海写字楼过去三年新供应量和租售量供应量租售量20012002年份2003
从恒隆广场、外滩金融中心到金茂大厦、中银大厦，上海的写字楼新秀迭出，有力推动了写字楼市场的租售流量及其价格，写字楼强劲的走势也使敏感的投资者看到了其中的商机。
从租赁情况来看，据有关部门统计，目前全市甲级写字楼的入驻率基本在8成以上，租金总体稳定在0.6－0.8 美元/平方米/天的范围内。以陆家嘴为例，尽管一些甲级写字楼日租金每平方米已超过1 美元，上门求租者仍络绎不绝，平均入驻率已达到85％，满租现象也屡见不鲜。
如此高的投资客比例说明上海写字楼投资正出现一个良好的势头。随着写字楼市场的不断见好，不少专家对投资性写字楼持着乐观的态度。
不仅是跨国机构与大小民营企业的纷纷入驻，为上海的写字楼市场带来了强劲的需求，同时各大金融机构的写字楼投资项目在浦江东西两岸也频频破土。专家预计，今年将会迎来沪上写字楼租售的高峰期。
3．7开发写字楼对上海经济发展的意义
随着上海城市化的发展，各种商务活动纷纷选择在上海频繁地举办，上海市房地产市场的潜力很大，尤其是上海市写字楼市场。
在中国加入世界贸易组织之后，上海房地产市场的完全开放，为外商进入上海进一步地降低了商务成本，使得外商进入当地投资的门槛更低，上海的写字楼市场蕴涵着无限的商机。例如：高档的写字楼只租不售的情况将有所松动，目前，已有一些要到2005 年交付使用的写字楼开始销售，如果加上存量的写字楼，交易量将是非常可观的。
同时，长江三角洲经济和上海总部经济自身的协调发展，使上海市写字楼市场的运行机制日趋完善，并形成良性的互动局面。写字楼市场交易量的大幅增长不仅拉动了写字楼投资的增长,而且带动了上海许多相关产业的发展，使写字楼市场成为上海经济的一个重要增长点。
作为中国经济的龙头，上海的飞速发展引来无数企业竞相入驻。世界500强战略重心的转移，国内中小企业的蓬勃发展，民营经济的日益崛起，为上海写字楼市场的扩容带来了不可限量的机遇。虹桥、淮海路、外滩、南京西路……“老一代”写字楼为上海的大都市形象奠定基石；徐家汇、陆家嘴、打浦桥……“新生代”写字楼锦上添花，推动上海向世界级城市迈进。
3．8目前上海市写字楼市场发展所存在的问题
上海写字楼市场的发展虽然前景可观，但仍需要一个过程。只有在这个过程中不断地发现问题、解决问题，上海写字楼市场才能得到更好的发展。
3．8．1写字楼的消费主体还未完全形成
从上海写字楼市场的整体趋势来看，写字楼的需求会随着社会的发展、对外开放、中国入世及世博会的举办越来越走俏。但同时，写字楼作为一种特殊的物业，它是一种定向使用的商品，只有办公的单一功能。目前，上海市场上对写字楼的需求量还没有预期大。这主要是由于市场上的写字楼消费群体决定的。
（1）中小型外资未完全进入上海
目前虽然世界五百强中绝大部分进入上海，但一些中小型的外资企业并未完全进入上海市场。而这些世界五百强的企业因为形象和实力的原因，他们更愿意选择购买整幢写字楼或者是自建一幢写字楼。
（2）国营企业本身拥有办公地点
国内企业中的国营企业一般都有自己的办公场所，也不会租赁或购买写字楼。由于历史原因，一些国有大中型企业都有办公地点，有的办公场所本身就处于市区中心地带。而一些有实力的国营企业其自己的土地上建一幢写字楼。
（3）中小民营企业缺乏购买能力
国内的民营企业做大的相对来说处于少数，而绝大多数中小民营企业，只需找一个能办公的地方就可以，而不去租赁价格相对高的写字楼，他们也没有形象和实力的顾虑。
（4）上海写字楼布局不够合理
目前阶段，上海写字楼还存在结构和布局不合理的现象。上海最需要的是两类形式的写字楼：一是停车设施完备，交通便捷的写字楼；二是环境好、形象佳的写字楼。特别是那些单位面积合适的写字楼更受欢迎。
3．8．2短期可能出现泡沫过多的现象
从总体上看，上海10多年来房地产业的发展还没有出现过泡沫经济状态，个别年份曾有过房地产投资增幅过高、土地供应量过大、商品房空置过多等经济泡沫现象，经过前几年的调整，逐步走向平衡，经济泡沫已大为减少。房地产业的繁荣期到来，对于促进上海经济增长发挥了显著作用，来之不易，应十分珍惜。但也应清醒地看到泡沫增多的局部现象，不能掉以轻心。
2004年和2005年是各地产物业开发竣工紧锣密鼓的期间，在今年一段时间内会有大量商业物业同时上市，市场短期内可能会有泡沫。主要表现在：
第一：开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应该适当的控制土地供应量和写字楼的开发投资规模。
第二：写字楼价涨幅偏大，经济泡沫成分渐增。要尽力避免因价格大起大落的波动而引起的震荡。
当前的任务是要继续采取行之有效的政策措施，扩大有效需求，平衡供求，适当控制增速，消除某些隐患，平稳发展，使写字楼的繁荣期延续得更长一些，与上海国民经济的增长相适应。
3．8．3烂尾楼的改造问题 （1）上海烂尾楼的背景资料
上海的烂尾楼项目大多形成于1996年和1997年，并在亚洲金融危机期间达到“峰值”。到2002年底，上海大大小小的停建缓建楼盘项目累计达到600多个。
上海烂尾楼的成因主要有三类：一是资金问题，如投资方资金链断裂，后续资金无法到位；二是市场定位问题，如许多开发商在1997至1998年间盲目投资写字楼；三是
债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。
（2）烂尾楼的全面改造
鉴于烂尾楼现象对上海城市景观和房产市场造成的不良影响，从1999年下半年开始，上海市、区两级政府成立了专门的工作小组，对停缓建项目逐一清理。
对于接盘者来说，最头疼的莫过于上海烂尾楼在设计、规划上的先天不足。由于许多烂尾楼都是商务楼，房型设计、电梯信道、空调管道等已经过时，改建空间很小，有的甚至明确规定不能改变用途。面对这一局面，再根据上海房产市场的需求趋向，产权式酒店公寓、小户型写字楼成为上海烂尾楼改造的首选模式。已经成功的例子有中山西路的虹桥银城、淮海路的中华大厦等。
但是，在市场一片叫好的形势下，也有房地产专家提出，虽然这种小户型楼盘的运营比较成功，但考虑到市场需求的饱和度和多变性，剩下来的烂尾楼大多数不能照搬这一模式。因此，目前接手烂尾楼后还需要在市场调研的基础上，根据烂尾楼的自身结构特点和内部配备情况寻求更加多样、更加合适的“变身”方案。
2000年起，随着市场需求的扩大和经济的持续快速增长，上海的写字楼房产市场持续走高，烂尾楼项目的投资价值也凸现出来，一个烂尾楼项目的开发一般只需半年时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达150%至200%。被称为“城市疮疤”的烂尾楼正在迅速的消失。
自上海房地产市场走出低谷以来，保持着健康的良性发展势头。借着这一东风，上海烂尾楼有望在3年之内全部消除。
第四章：影响上海市写字楼发展的因素
写字楼作为一种特殊的房地产，它在发展的过程中必定会有许多的影响因素。有利的因素将成为上海写字楼市场向前发展的催化剂。
随着中国经济的不断腾飞，长江三角洲与上海经济近年来也都始终保持着良好的增长势头。这些条件因素正在对上海写字楼市场的发展产生重要的影响。
4．1长江三角洲经济的发展强化了对上海写字楼市场发展的需求 4．1．1长江三角洲经济发展势头强劲
我国长江三角洲位于太平洋西海岸，是由世界第三大河流冲击而成的中华民族千年膏腴之地，也是中国民族工业的发源地。在过去的10年中，长江三角洲地区创造了举世瞩目的发展奇迹：在这块国土面积占全国2.2%，人口占全国10.6%的区域，国民生产总值却占到全国的20%强，成为中国全世界最具活力的地区之一。
跨入新世纪，长江三角洲的经济发展更是迅猛，在综合竞争力指数、潜在竞争力和现实竞争力方面都居高不下，已经成为领跑中国经济的“火车头”。 继2003年长三角地区十五城市居民可支配收入平均达到1.1628万元之后，一个以上海为龙头，以江浙为两翼的长江三角洲经济圈格局已经逐步形成。
长三角强劲的发展势头吸引了众多大型企业和跨国公司的目光，越来越多的公司开
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始在这里寻找落脚点，从而吸引了更多的资金来源，对写字楼市场形成了强大的需求。
4．1．2长江三角洲的经济优势带动上海写字楼市场的发展
目前，在祖国大陆加入WTO和全方位对外开放的新格局下，长江三角洲具有比较优势更加凸显：
（1）长江三角洲日益成为海外资本进入大陆市场的首选地
随着大陆入世后对外开放程度的日益深化，海外资本都在积极寻求、开拓运筹进军大陆市场的辐射中心。而在这一过程中，长江三角洲以其独特的区位优势占据着连接内外两大市场、两种资源的中心地位，成为大陆联动效应最明显、发展腹地最广大的经济区，也因而成为海外资本进入大陆市场的首选目标。
（2）“江浙情结”在吸引海外资本中发挥着一定的作用
长江三角洲地区是中国市场经济萌芽最早的地区，有着深厚的市场文化底蕴。更重要的是，香港、台湾等地民营制造业在很大程度上肇始于江浙资本的外移。以台湾为例，其纺织、食品加工等最早的民营制造业资本，基本是在江浙资本的基础上发展起来的，因此，海外港台等地有着一定的“江浙情结”。这种文化底蕴有利于海外资本的生根发展。
（3）区域内良好的协调机制整合了长三角的综合优势
上海与其周边的江苏、浙江历来就有良好的产业分工、产品配套、市场辐射的关系。改革开放后，三省市的合作和整合已从民间上升到政府层面。2000年5月，三省市已就构建区域大交通体系，加强区域生态环境治理，建立区域信息资源共享的途径和机制，联合开发三省市旅游资源，建立三省市之间舒适、安全、便捷的综合旅游客运网络。组织实施三省市天然气管道网络等五项内容达成共识。这将对整个区域资源优势，提升该地区的综合竞争力起到十分重要的作用。
综上所述，长江三角洲经济的快速发展，必然带动上海经济的协调发展，吸引更多的资金供给，使资金来源更加充分，从而拉动上海市写字楼房产市场的强大需求。
4．2上海自身经济的发展带来对写字楼的强烈需求 4．2．1上海的巨大变革
自上世纪90年代以来，以浦东开发开放为契机，上海在中央的支持下，迅速确立了“一个龙头、三个中心”的发展目标，从强化和完善经济中心城市的功能入手，通过政府的高起点规划和大手笔投入，上海的城市面貌得到了很大的改变。
在此基础上，结合国际先进的理念和上海自身的特点，上海迅速确立了其在祖国大陆的经济中心城市的地位：金融、证券、航运、高新技术、钢铁、化工、机电、汽车等支柱产业的高速增长，通过资源整合，产业水平快速提升，形成产业优势，更大大增强了经济发展辐射力。尤其是通过开展一系列的国际高层次活动，如1998年的财富论坛和2001年的APEC会议，中央高层领导、国内著名智囊人物、世界知名人士接连出场亮相，形成一系列不断强化的形象链，极大地树立了上海的国际形象，也为带动整个长江三角洲的经济向内外两个市场辐射奠定了坚实的物质和形象基础。
进入新世纪，中国经济和上海经济持续快速发展，房地产市场需求全面增长，商机
上海市写字楼市场的发展现状与趋势研究
