龙岗区股份合作公司参与拆除重建类
城市更新工作指引
为引导龙岗区内的股份合作公司科学、有序的参与拆除重建类城市更新工作，根据市、区有关城市更新和股份合作公司管理等政策规定，结合龙岗区实际,制定以下工作指引： 一、申报城市更新单元计划
股份合作公司作为申报主体或委托单一市场主体作为申报主体的，在单元计划申报阶段，需要自行开展或配合开展以下几方面的工作：对更新单元范围划定提出初步方案，核算更新单元权属清晰的合法土地比例，征集更新单元意愿，组织更新单元申报材料。 （一）提出更新单元范围
1.股份合作公司作为申报主体或委托单一市场主体作为申报主体的，在提出拟申报的更新单元范围时,股份合作公司除考虑地界、产权边界、现状建设情况、规划功能、周边公共配套设施需求等因素，还应考虑未来的房屋搬迁补偿安置、单元规划方案及保留区域综合整治方案等，合理划定更新单元范围。
2.拟申报的更新地块位于街道统筹城市更新单元内范围的，应符合统筹单元规划对单元范围的要求，即在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流
等自然要素及产权边界等因素，原则上以相对成片的区域划定单元范围。
3.为避免因拟申报的更新单元范围划定不合理导致申报材料反复修改，提出更新单元范围的过程中，股份合作公司可先将初步方案向辖区街道办、区城市更新职能部门和规划国土主管部门进行技术咨询。
（二）核算更新单元权属清晰的合法土地比例
1.拟申报的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除重建范围用地面积的比例应当不低于60%。权属清晰的合法土地包括以下几类：
（1）国有用地：包括国有已出让用地、行政划拨用地和已办理房地产权登记的用地。
（2）非农建设用地：是指为了保障原农村集体经济组织生产生活需要，促进其可持续发展，根据有关法律法规和政策规定，由规划国土主管部门核准的原农村集体经济组织保留使用的土地。包括根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府〔1993〕283号）、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地，以及已批准的同富裕工程用地、扶贫奔康用地、固本强基用地等。
（3）征地返还用地：政府征收原农村集体所有的土地或拆迁集体物业后，返还给原农村集体经济组织的建设用地。
（4）旧屋村用地：在市政府《关于发布〈深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法〉的通知》（深府〔1993〕283号）实施前已经形成且现状仍为原农村旧（祖）屋的集中居住区域，经规划国土主管部门依据《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试行）》（深规土〔2010〕439号）认定属于旧屋村的用地范围。
（5）已经处理的历史遗留违法用地，包括两类：
一是按照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》处理的1999年3月5日以前建设的历史遗留违法私房或违法建筑所占用地。 二是按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》和《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》处理的历史遗留违法用地。
（6）其它经规划国土部门认定或处理的合法用地。 对于拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例不足60%，可按相关规定申请调整非农建设用地，或按深圳
市农村城市化历史遗留违法建筑的相关规定对范围内的相关房屋进行处理，以提高拆除重建范围内权属清晰的合法土地的比例。 （三）征集更新单元意愿
1.更新单元范围内存在属于股份合作公司或其分公司所有的土地、物业的，需召开股东会议表决同意进行城市更新并形成决议。相关股东会议的组织，详见本指引第五条。
2.股份合作公司作为计划申报主体，拆除范围内用地包含多个地块的，属于股份合作公司的权益范围比例不满足《深圳市城市更新办法实施细则》第三十七条规定的更新意愿比例要求的，股份合作公司还应征求更新范围内其它地块权利人的意愿，以满足规定要求。 3．股份合作公司作为计划申报主体的，股份合作公司应委托在深圳市备案且具有相应资质的测绘单位对更新单元拆除范围内的建（构）筑物进行现状测绘，并出具正式测绘报告。测绘报告出具的时间距离城市更新规划制定计划申报的时间原则上不超过1年。 4.委托单一市场主体作为计划申报主体的，股份合作公司主要需配合核实更新范围涉及的股份合作公司分公司及各自边界，组织召开股份合作公司、分公司股东会议，协助收集更新范围涉及的其它权利人的更新意愿。
（四）报送更新单元申报材料
1.股份合作公司在组织完善单元计划申报材料过程中，可先向辖区街道办、区城市更新职能部门、规划国土主管部门进行咨询；城市更新单元范围涉及产业发展、文物保护、历史保护建筑及文化、教育、卫生等设施的，还可先向涉及的职能部门进行咨询。股份合作公司组织完善计划申报材料后，向区城市更新职能部门正式申报城市更新单元规划制定计划。
2. 区城市更新职能部门对股份合作公司申报的更新单元，对更新意愿达成情况及计划申报主体资格进行认定，对更新单元内的现状建设情况进行核查，对申报进行城市更新的必要性及更新单元范围的合理性等因素进行综合判断，相关工作的开展股份合作公司需予以配合。
区城市更新职能部门经征求街道办、产业、文体、教育等相关部门意见后，认为符合申报要求的，组织进行更新意愿公示，股份合作公司需配合开展公示，并协助收集公示反馈意见和处理相关问题。尤其是股份合作公司需配合辖区街道办做好更新单元集体资产处理和维稳风险评估工作。
公示意见处理完成后，股份合作公司为计划申报主体的，应与辖区街道办完成前期阶段监管协议签订；股份合作公司选择委托单一市场主体更新或合作改造的，应配合单一市场主体与辖区街道办签订前期阶段监管协议。
深圳龙岗区股份合作公司参与拆除重建类城市更新工作指引
