上篇：昆明市土地一级开发
一、 土地一级开发概述
（一）土地一级开发的定义 （二）我国土地一级开发的起源 （三）土地一级开发综述 （四）土地一级开发模式现状 1.土地一级开发的业务特点 2. 土地一级开发的风险 3. 土地一级开发成本组成 4.土地储备金的治理 二、土地一级开发的流程 三、土地一级开发的模式 （一）政府与企业的地位 （二）企业与政府利益分配方式 四、昆明市土地一级开发综述 五、土地一级开发案例
六、土地一级开发所面临的风险
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下篇：土地一级开发收益担保的可行性
一、 担保的定义（参照我国担保法） 二、 可用于担保的种类
三、 实物资产担保与土地一级开发收益担保对比 四、 土地一级开发收益担保的案例 五、 土地一级开发收益担保的可行性
（一） 昆明市土地一级开发概况 （二） 昆明市土地一级开发收益概况 （三） 昆明市土地一级开发收益预测 （四） 一级开发收益作为担保存在的风险
土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保
城投一级开发与用一级开发融资15亿
土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。
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注：写此文的目的有两个（后一个更为重要）：
1. 2. 3.
介绍昆明土地一级开发的情况 政府用土地一级开发收益作为担保的可行性 土地一级开发收益担保最为要紧的因素是受二级市场交
易的阻碍，因此能够从二级市场交易的情况（价格、成交量）去反推土地一级开发的收益情况。 4. 土地出让收入的比重（占地点财政收入的比重） 2007年往常，土地出让收入纳入预算外专户治理，再将扣
除征地补偿和拆迁费用以及土地开发支出等成本性支出后的余额缴入地点国库，纳入地点政府性基金预算治理。2007年以后，全部土地出让收入缴入地点国库，纳入地点政府性基金预算，实行“收支两条线”治理，与一般预算分开核算，专款专用。
土地一级开发流程及收益模式 一、土地一级开发的概述 （一）土地一级开发的定义
对土地一级开发的定义有专门多。总体来讲，土地一级开发确实是政府依据土地利用总体规划、都市总体规划，操纵性详细规划和年度土地一级开发打算，对纳入储备打算的国有存量土地、
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拟征用和转用的农林土地进行统一征用、统一拆迁、补偿、安置。由一级开发单位对都市基础设施建设和配套公共设施建设进行建设，使一级开发范围内土地达到“三通一平”或“五通一平”或“七通一平”的建设条件。之后政府依照都市进展对土地的需求或政府的土地供应打算，以招标、拍卖或挂牌的方式出让土地使用权。
从内涵上看，土地一级开发确实是土地储备过程中的实物收储环节，是一个以“生地变熟地”为要紧特点的过程。土地供应即是土地一级开发与二级开发的分界点，供应之前的土地开发属一级开发，供应之后为二级开发。
鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个专门重要的好处便是：地点政府和房地产企业能够各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。
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（三）土地一级开发综述 1.土地一级开发的业务特点 （1）资金需求规模大
土地一级开发业务属于资金密集型业务，资金需求往往少则几亿多则达到几十亿元，相关于其他项目，土地一级开发业务对资金的需求较高。
（2）融资难度较大
土地一级开发时期，融资渠道单一，缺少债券、股票上市等直接融资渠道，是融资困难的缘故之一，再加上由于土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行融资抵押更加大了开发商融资的难度。
（3）产品需求稳定
土地是稀缺资源类的商品，是房地产产业链最前端的环节，随着土地不可再生和社会经济增长、都市化进展的矛盾日益突出，土地增值是必定的。所有以土地为对象的土地一级开发业务，以及土地这一商品的需求相对是稳定的。
（4）土地一级开发资金链清晰
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土地一级开发计划流程及收益模式
