建筑设计浅析中国地产企业的税收筹划

经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。

2.利用准予扣除项目进行税务筹划把握好税法在准予扣除项目的相关规定,选择适当的会计处理方法,是所得税税务筹划的关键环节。首先,我国企业所得税 法规定企业实际发生的准予在计算应纳税所得额时扣除的合理的支出包括成本、费用税金、损失和其他支出,而税收滞纳金,罚金、罚款和被没收财物的损失,超过规定标准的捐赠支出,赞助支出。因此,房地产企业应该尽量避免发生该类支出,因为这些支出要面临多重的损失,既包括自身支出的增加,也包括不所得税上扣除的损失。其次,企业发生的有些支出项目必须按照规定的标准扣除,超过标准的部分不予扣除,所以房地产企业需要把握好这些项目的扣除标准。例如职工福利费不超过工资薪金总额14%的部分准予扣除;工会经费不超过工资薪金总额2%的部分准予扣除;职工教育经费不超过工资薪金总额2.5%的部分准予扣除;业务招待费按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰;广告费和业务宣传费支出不超过当年销售(营业)收入15%的部分准予扣除,超过部分,准予结转以后纳税年度扣除;企业发生的公益性捐赠支出,不超过年度利润总额12%的部分,准予扣除。

（三）营业税的筹划

根据税务政策，流转税产生的根源来源于经济业务活动，而实际的税务支出取决于税基、税率及减免政策的综合影响。企业微观的税负支出筹划因应“税负动因”而相对进行。营业税税法规定，对销售不动产、提供应税劳务的企业，按向购买方收取的全部价款和价外费用之和依据5%的比率征税。对房地产开发企业而言，由于税率确定，税负的高低只能通过应税营业额及经济业务是否“休克”来调节。

1.通过分散经营收入进行税务筹划。将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。

2.通过经营“休克”进行税务筹划。经营“休克”对于房地产开发项目的尾盘销售和滞销项目的销售具有一定的经济意义。所谓经营“休克”是指使项目的现实边际贡献率低于税负支出的经营活动处于暂停的状态，以减少因不利的经营活动所带来的现实税负支出。经营“休克”适用于企业整体处于良好的经济循环周期而部分资产略显呆滞的情形。 案例：

假如A公司前期开发的项目中有10套房屋因客观原因而滞

销，面积1500平方米，单位综合成本1600元，原售价2000元/M2，现 如处理，价格为1750元/M2。企业面临两种方案：一是按新价格立即 出售；二是可以空置若干时间，随着对施工单位等外欠款的清偿，

以房抵债，预计价格1900元/M2，要完成上述处置，平均耗时1年。空 置房物管费按1元/M2·月减半向物业管理公司支付。企业现资金状 况一般，年资金成本6%，债务等于成本且与成本回赎套期。从经济 收益考虑，有以下方案： 第一，立即处置方案。

销售净现金流入=收入-即期成本-营业税金-交易费用-所得

税=〈1500M2×（1750元/M2-1600元/M2）-1500M2×1750元/M2× 5.75%-（1500M2×3元/M2+10套×80元/套）-1500M2×1750元/M2 ×0.03%交易费用〉×（1-25%）=50981.25元。

第二，搁置方案。即期债务以贷款解决，成本回赎与届时债务 套期，借款240万元，利率6%。

搁置方案净现金=〈1500M2×1900元/M2-1500M2×1900元/ M2×5.75%-1500M2×3元/M2-10套×80元/套-1500M2×1900元/ M2×0.03%-1500×1元/M2×12×50%-2400000×6%-2400000-所 得税注〉÷（1+6%）=（450000-163875-5300-855-9000-144000-所 得税）÷（1+6%）=95227.5/（1+6%）=89837.26元

注:所得税=〈1500M2×（1900元/M2-1600元/M2）-1500M2×1900 元/M2×5.75%-1500M2×3元/M2-10套×80元/套-1500M2×1900 元/M2×0.03%-1500×1元/M2×12×50%-2400000×6%〉×25%= （450000-163875-5300-855-9000-144000）×25%=31742.50元 搁置方案净现金比立即处置方案的现金流入量大38856.01元

（89837.26-50981.25）。

经营“休克”还将一定程度上使企业获得部分贷款的抵押资产以及该部分资产的租赁收入或提供员工居住福利。因此，在开发公司连续开发，不断有即期债务，且因债务清偿可以资产抵顶的情况下，企业可以进行相关谋划。 参考文献：

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