民法典之物业公共收益管理方案
一、小区公共收益的管理现状
物业公司利用共有部分从事经营活动颇为常见，大多数小区外墙广告、电梯广告都是由物业公司和广告公司直接签订协议收取费用。过去二十年来，物业行业处于飞速生长阶段，开发商和物业公司对小区物业处于高度掌控地位，在物业费收缴率较低、物业公司长期亏损的情况下，物业公司将公共收益作为其管理成本或者用于公共开支已成为通行做法。加之业主组织协商监督机制未建立，物业公司对外公示机制不够完善，导致小区公共收益成为一笔糊涂账。这是由于我国业委会制度不够健全以及物业公司生存艰难等长期问题所导致的。
二、民法典关于公共收益的规定
第282条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，应当属于业主共有。
第283条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
三、物业公司应如何做
一是物业公司利用小区共有部位进行经营的应当在征得相关业主、业主大会同意后，再按照规定办理有关手续；
二是谨慎签订物业服务合同，在合同中明确约定公共利益的构成及分配比例；
三是建立完善的财务制度，对共有部分的收益单独建账，专款专用，定期公布收支，做好解释沟通工作。
四、难点痛点
1、停车相关费用都是公共收益吗？
2、没有业委会的小区可以利用公共区域进行经营吗？ 3、合理成本包括哪些，占多大比例？ 4、合理成本包括物业企业应得利润吗？ 5、归业主所得的公共收益部分如何使用？
五、笔者解析
1、停车相关费用并非都属于公共收益。法律对公共收益的描述较为笼统，建议前期物业服务合同或者物业服务合同约定清楚。
为了方便大家理解，简单举两个例子： 产权车位物业费≠公共收益 公共区域车位清洁费≠公共收益
此外，车位相关的费用叫法很多，建议明确项目和性质，收费也要和合同约定一致。对于业主购买的产权车位收取的物业费或者清洁费肯定属于物业公司的服务收入，对于业主公共区域的车位我们可以收取两种费用，一种费用就是服务费一种费用就是公共收益，比如地面停车位一个月收取300元/月，其中50元属于物业公司的清洁费或者服务费，另外250元属于公共收益，假设合理成本30%折算就是75元，停车位物业公司可以分得125元，另外175元属于全体业主分得的公共收益。
2.没有业委会的小区可以利用公共收益进行经营，前期物业服务合同要约定清楚。
3.合理成本需要专业人员核算。个人认为关键看小区公共收益有多少，巨大的话个人觉得20%较为合适，较少的可以提高比如40%。当然具体的话需要专人人员核算，这时候物业行业这方面的专业人才就能排上用场了。合理成本一定要搞清楚，只有专业意见才能说服双方，定纷止争。
4.对于公共收益分配问题，物业公司在对收益部分管理过程中，承担了一定的维护和管理义务，工作人员付出了很多的劳动，所以物业管理企业应该享有按照一定比例取得收益的权利，核算到合理成本之中。
5.公共收益的使用有合同约定的按照合同约定使用，没有约定的看是否有业主委员会，由全体业主决定符合法律规定。物业公司的维保义务建议明确，具有可操作性，哪些属于物业费承担的维保，超过的用公共收益或者业主分摊，无论如何公共收益如何物业公司掌握并使用一定要做好公示和解释工作。
民法典之物业公共收益管理方案
