网络教育学院
《房地产开发与经营课程设计》
题 目：贵阳市林都新城房地产开发项目前期策划
1 项目概况
贵阳市正处于经济快速增长的时期，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。房地产作为一项新兴的高速发展的行业。必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，骑着至关重要的作用。当前，贵阳及南明区经济持续温不增长，居民购买力进一步增强，投资环境良好，随着贵阳交通工业等各项事业的发展，贵阳区房地产的开发将更加良好，更加火热，升值空间也将进一步拓展，林都新城的选址合理，符合贵阳市总体要求，具有良好的投资市场和经营条件，项目地理为之得天独厚，较完善的基础设施，方便快捷的交通条件，使它成为贵阳市贵阳区房地产开发举足轻重的开发项目。 拟建项目从功能不惧、目标市场定位。销售价格定位等来看，都是比较合理的，项目本身属于非污染项目，仅在工程建设过程中，会对工程场地的水土保持，工程施工区的空气，噪声，环境，人群健康等方面有轻微的影响，总体来看，有利影响是主要的饿，其不利影戏是暂时和轻微的，不存在制约项目是会死的重大环境因素，从环境角度看，该项目的建设是可行的。
经济方面，项目对市场的估计和预测是稳健可靠的，通过分析评价，其内部收益率。财务净现值等主要经济指标 反映出项目经济益较好，由此可见，三期开发项目具有现实可行性和经济合理性，同时项目实施也具有良好的社会效益和环境效益。
综上所述，该项目具有良好的投资环境和建设条件，其财务指标较好，项目总投资为12600万元，所得税后全部自有资金投资收益率为%投资净利润2749万元，财务净现值为1349万元，银行贷款偿还期为2年，静态投资回收期为年，由此看出该项目经济效益较好，财务内部收益率在合理范围内，贷款偿还能力较强。
2 项目SWOT分析
项目具体区位条件分析
项目土地性质调查
林都新城，由龙瑞房地产公司开发，项目总占地面积1300余亩，总建筑面积30多万平方米，绿化率35%，堪称贵阳市开发面积最大的宜居新城，项目计划分期投入开发建设、项目整体落成后将成为贵阳未来的RBD（游憩商业区）中心。
项目用地周边环境调查
赵心打造。要将五仓区打造成一个集商务、文化、娱乐休闲于一体的现代化区。
林都新城社区绿化率高达35%，在新古典主义的园林笔触与绿意合围之下，精心锻造一步一景，步步有景的园林风情。同时利用植物的不同组合将雅致小品、精致庭院、俊朗建筑和谐共荣，创造出丰富的视觉效果变化和极具趣味性的户外环境。
伴随着城市改造工程的开展，五仓区必将发生巨大的变化，一个日渐宜居、繁荣的南部新区正在崛起。
地块交通条件调查
林都新城东依贵阳市南北中轴线--中华大街、西临邯磁公路、北起渚河路、南至南环路。多条主干道相汇，多条公交干线均可直达本项目，出行条件极为便利。距市中心仅15分钟车程，10分钟即到火车站，10分钟可达贵阳机场，社区内6条大街贯穿南北、7条大路横贯东西，形成了极为便利的社区交通网。
周边市政配套设施调查
在小区配套设施方面，结合小区出入周边沿街外侧设置超市、便利店、银行和邮政等。在教育和医疗方面分别设置了幼儿园、24小时社区保健中心及中、西医专家门诊。社区内建有以康体为主体的高端特色会所、酒吧、咖啡吧、网吧、视听中心、图书阅览、棋牌室、私人会客室等一应俱全。
项目竞争分析
成本法
计算=单位成本*(1+加成率） 加成率一般在15%~20%之间 项目定位 产品定位
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