滇池国际养生养老社区规划文本

P36 1. 基地分析 P37 规划范围

项目位于昆明市滇池东南岸的南城内，距晋宁县城19公里，距昆明39公里。北临南城片区规划人工湖泊、西至环湖南路、南临大河东侧主干道、东至金沙山北侧主干道。控制区范围约7.44k㎡。

本次规划区域位于山湖之间的平坦地带，地势总体上为盆地，西面敞开面向滇池环湖湿地，自然形成“依山傍水”的格局。

区域周边水资源丰富，主要有柴河、淤泥河、白鱼河等入滇河道，规划区湖岸线长约2.73公里，滨湖景观优美。

规划区北临南城中央水系，与滇池连通，形成南城最优质的滨水资源条件。

P38 建筑现状分析

地块内现有建筑主要为村民住宅、村内道路，地块西侧环湖南路，与地块中部南北走向南城片区干道目前正处于中期建设阶段。

本次规划区域主要位于新街乡行政区划范围内，用地内现状村庄有：

自然村村名 团山村 三槐村 孙家坝、熊家村 左卫 福安村 合计 人口（人) 1852 1746 389 685 1564 6236 P39 景观现状分析

地块地势平坦，视野开阔，往西可以看见滇池对岸山脉起伏连绵，往东梁王山系南北纵贯。往北丘陵缓和抬高地势，往南梁王山系在远方逐渐往南延伸。 整个地块场景通透，视线辽远，给人以舒展和胸襟开阔的感觉。

P40 规划范围周边水体分析

周边有四条水系界面成“井”字型包围地块，其中南北向为滇池水体界面与南城中央水体界面；东西向有柴河水系界面和大河水系界面。其中东西向中央水体界面穿越地块，将规划用地一分为二，形成两个相对独立的地块。

P41 生态适宜性分析

规划地块为冲积形成的平坦地貌，地质较好，平坦的地势为开发建设创造了良好的建设条件。

地块西部与环城南路相接，距离滇池水岸距离500米以上，环湖南路与滇池水面之间为白鱼河生态湿地公园，公园总面积约800亩，在项目和滇池之间建立起了一道生态屏障，项目建设对滇池影响较小。

地块南缘和北侧分别为白鱼河和柴河，现在河堤已用混凝土石块做了堤岸。

P42 2.规划设计 P43 项目总体布局构思

充分利用南城的自然资源，区位交通条件，打造具有特色的超大规模国际一流养生养老社区。充分利用养生养老产业的资源共性，两个产业整合发展。以养生养老、休闲度假、商业会展等复合性的需求为基础，以种类齐全、层级丰富的综合性养生养老示范项目，带动新城开发，做新城的产业引导型项目。

项目发展由4个大规模的以CCRC为核心的养生养老组团组成。

各期具有相对完整性。各期中作为功能核心的CCRC由活力、记忆、协助、专业护理四大片区和企业专属CCRC、低碳城市实践区构成，并建设CCRC社区中心，设立社区服务后勤中心以及会议室、各类俱乐部等CCRC社区中的交流、活动、服务支持。

养生和养老在两个产业发展要素和资源共性的基础上，整合在一起发展，共享健康医疗、园林景观、运动、商业等相关配套。养生的功能不再单独分区设立，而是融入到各建设分期中的企业专属CCRC、低碳住宅实践区、酒店公寓、养生度假酒店等功能组团中。 各期中除了CCRC社区外，同时规划建设相应的健康医疗功能，酒店会议（养生度假）功能，商业服务功能、园林景观和运动配套。每一期建设出来都是一个功能齐全，配套完善的以CCRC为核心的养生养老组团！在开发建设过程中，建成一期，即可投入使用一期。

各期中除了核心的CCRC社区的主要建设内容保持一致性外，其他相应功能组团的具体功能设置和建设侧重点上各有不同，以保障各分期之间各具特色、彼此呼应，协调连贯，在项目整体建设完成后，从整体上成为一个规模宏大，产业及配套齐全，规模性、产业集群化、完整性和整体协调性相得益彰CCRC示范项目！

项目的各个分期之间的建设充分考虑到：项目全部建成后的完整性，保证整个项目建设过程和全部建设完成后的连贯性、一致性、整体性、规模性、产业化。

P44 四季养生理念的引入

无论养生、养老，都重在一个“养”字，养生养老的理念，在我国源远流长。中国古代讲究节令养生，即根据四季气候变化、万物生长衰荣、人体机能的变化，做相应的饮食起居、运动、活动方面的调整。

我们根据中华传统的“四季养生”理念，把“春、夏、秋、冬”对应到四大片区中。 1期—春葆：万物复苏，生机焕发，葆养生命的好时光 2期—夏养：欣欣向荣，万物荣发，养护生命的活力 3期—秋纳：丰收季节，硕果累累，吸纳万物的精华养生 4期—冬蕴：休养生息，藏精纳气，蕴藏来年的生命力量

P45总体鸟瞰图 P46总平面图 P47规划结构分析图 P48组团分析图 P49景观分析及策略 P50交通分析图 P51公共服务区分析图 P52旅游景点分析图 P53公共设施分析图 P54 建设分期

P55 PART 4 重要节点分析篇 P56 CCRC养生养老组团 P57各主要建设区意向图（一） P58各主要建设区意向图（二） P59 健康配套组团

P60各主要建设区意向图（三） P61各主要建设区意向图（四） P62 酒店会议组团

P63各主要建设区意向图（五） P64各主要建设区意向图（六） P65 主题公园组团

P66各主要建设区意向图（七） P67各主要建设区意向图（八）

P68 运动配套

P69各主要建设区意向图（九） P70各主要建设区意向图（十）

P71 PART5 开发建设效益篇 P72 开发周期

开发建设启动一个CCRC组团部分，首先形成示范效应，后续多个组团陆续建设，每个组团都具有相应完善的居住和配套服务功能。在开发建设过程中，建成一个，即可投入使用一个。

在示范期建设开始，集中的健康功能配套、商业中心区、养生旅游商务、公园配套等配套与各期开发同期推进，项目整体逐渐落成，最终形成一个完整的规模体系，项目的产业效应和规模化持续经营能力在这一过程中逐渐实现，项目开发目标全面达成。

? ? ? ? ?

启动与示范建设期 中期建设期 规模渐成期 落成完善期 全面运营期

P73 预计建设总投资

项目开发建设总投资预计为人民币161亿元

? ? ? ? ? ?

序号 1 2 3 4 5 CCRC社区25亿元/个，4个CCRC社区共计投入约102.7亿元 健康医疗配套建设投资约13.2亿元 酒店会展区投资建设约18亿元 商业服务设施总投资约19.3亿元 公园及运动配套投入建设约6.6亿元 教育、培训学校等其他配套投入约1.2亿元 项目 CCRC组团 健康组团 酒店会议组团 公园组团 运动配套组团 估算单价 1900 2200 2500 1200 1700 建筑面积(万方） 金额（亿） 570.4 60.0 90.0 17.6 26.3 102.7 13.2 18.0 2.1 4.5 6 7 8 商业 其他配套 合计 2200 2000 — 87.8 6.2 858.2 19.3 1.2 161.0 P74开发建设效益之一：土地价值提升

项目的开发将实现一二级联动，通过一级土地整理，完善基础设施，公共服务配套建设，迅速使南城土地具备二级开发条件。

在土地一级整理的过程中，二级开发建设同期快速进行，通过项目示范性养生养老社区的的建设，带动投资开发热度，引领区域土地价值提高

项目作为一个涵盖养生养老、健康医疗、旅游度假、养生养老知识交流、生态运动多种产业功能的综合性社区，通过项目的持续经营和规模化效应，项目的发展在南城引起产业示范效应，吸引多项目、产业在南城聚集，产业发展和区域城市化带动地方经济发展，土地单位GDP贡献值提升，进而在整体上提高了南城的土地综合价值。

P75开发建设效益之二：区域价值提升

在项目发展的近期，通过土地一级整理，完善区域基础设施，引入实力资金平台，凭借良好的资金实力使得项目一二级开发迅速实施，快速启动南城开发进程。

在项目发展的中期，项目发展契合产业机遇，集合养生、养老、旅游三大产业为一体，规模化开发，实力投资组合，高层级的产业组合，通过快速开发，高效实施，短期内投入运营，迅速促成南城产业发展名片，以项目发展实效为呈现，带动区域价值提升。

在项目发展的远期。项目的规模化、产业化持续运营将从整体上带动南城发展，项目的成功发展吸引更多企业和项目投入到南城开发的进程中来，多项目聚集，区域组团式集群开发，协同效应达成，南城开发进入全速发展阶段，新城产业体系达成，从而逐步承担起南城重要的产业支撑型项目的角色。

P76开发建设效益之三：经济效益

本项目的建设投资巨大，开发周期较长，对整个区域的带动作用是毋庸质疑的；开发过程中，可给当地政府带来高额的物业建设税、销售税；项目建成后的各项商业经营活动，也能为当地政府带来稳定、长期的经营税；来此参观体验的游客、社区居民的日常生活，还可带来可观的消费税。

项目发展带来的雁领效应，项目的成功发展吸引更多企业和项目投入到南城开发的进程中来，多项目聚集，区域组团式集群开发，协同效应达成，南城开发进入全速发展阶段，新城产业体系达成，城市长效发展生力形成，地方经济的快速发展带来综合型的社会经济效益。