阿荣旗时代广场商业部分销售模式分析
上海联力企业投资管理有限公司 二〇一〇年一月十八日
阿荣旗时代广场商业部分销售模式分析
一、 商业部分销售模式选择 1、商业项目常见销售模式 表：商业项目常见的销售模式 模式 直接销售 售后返租（或约定回购） 带租约销售 整体销售 产权式带租约销售 客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期直接推出销售，不操作 内由开发商转租经营，租期两至十提供任何附加价值特征 几年不等；发展商一次性返数年租及服务 金降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。 收益 销售收入 销售收入 方式 增强投资者信心，实现快速销售；分割相对灵活；保证前期开发商对优势 开发商无商业运营商业功能和业态的控制，有利于实分析 压力，操作简单 现成功招商，从而保证项目的可持续经营，从而保证项目的可持续经营；实现溢价 实际租金收益不能满足返租所需，推售行为主动性劣势 需要开发商在返租期补贴租回报，差，难以溢价 财务上风险较高；政策上有所限制 适用 街铺， 情况 小规模社区商铺 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售 通过前期合理的业态定位，由开将已经出租给大型商发商主导提前将适合社区品质和家的整体集中商业物将商业项目整体业主需要的商家引进，控制社区业，分隔成产权式的小出售给大投资客商业的品质，主导社区商业的前商铺销售，客户获得较或经营机构 期发展，结合商家租金条件，对长时期内的稳定租金投资者进行带租约销售 收入 租金收入+销售收入 销售收入 销售收入 可控制商业业态和业种，使布局快速销售、回笼资金；合理，保证社区品质，令开发商、商铺销售速度较分割灵活，客户层面业主、投资者及经营者的利益达快； 广；投资的收益明确；到一个较好的平衡点；便于统一资金回收期较短 如果主力店品牌好，则管理，培育出铺位商业价值；租有较强的安全感 约促进销售。 难于说服客户接受；政实现难度大，难社区商业前期招商难度较大，对策所限制；容易引发所以寻找买家，单开发商综合运营能力要求很高 有权与经营权的矛盾价难以提升 纠纷 适用大型社区开发的配套商业销集中商业 商业核心区域的集中售 写字楼裙楼 商业项目
2、本项目商业部分销售模式选择
销售方式 优势 直接销售 劣势 与本项目结合优劣势分析 减少发展商的财务问题；销售方式简单、直观，客户容易理解 失去对商业的控制，容易使整个项目的商业经营陷入困境，影响项目整体形象和适用于商场外铺及住宅一价值的提升，以及后面商业的销售；商场内铺难以实现直接销售；增加客户对价上二底商 格的敏感度。 售后返租 优势 劣势 返租回购 产权销售 带租约销售 整体销售 优势 劣势 优势 劣势 优势 劣势 优势 劣势 适用所有商铺；吸引投资客户，可以增加客户的信心；可以在前期确保开发商对商业的控制，在很大程度上保障项目的商业运营成功 增加财务手续，同时也增加了财务风险；在招商上，要加大力度 可以最大化增加投资客户的信心，属于完全的融资行为 财务风险非常高，经营后比较被动 如有大型品牌商家保障，容易吸引投资者 没有实际铺位，难以说服投资者，有较高发性纠纷的风险 如有品牌商家，让投资者省心 没有实际铺位，难以说服投资者 有利于商业的可持续经营 谈判过程长，实现难度大，价格低，难以实现价值最大化 不适用 不适用 不适用 不适用 适用于商场内铺 本项目匹配度 结论：根据本项目商业部分定位为专业市场（不需要招大型主力店，后期运营管理模式单一），利润最大化原则（在保障良性经营的情况下，以实现销售溢价为主要目的），结合几种销售方式优劣势分析，本项目商业部分外
铺适合采用直接销售、商场内铺采用售后返租的混合销售模式。
二、 时代家居广场营销模式分析 （一）销售模式
1、销售模式选择
表：时代家居广场销售模式分析 位 置 销售模式 销售方式 出售对象 投资案例分析 某铺位：建筑面积30m2 ? 单价：3500元/ m2 ? 总价：105000元 ? 前两年返租15%：XXX元 ? 首付35%：39250元 ? 按揭50%：50000元 ? 十年按揭月供：510元/月 ? 租金月收益：1350/月 ? 月盈余：840元/月 ? 年回报率≧12% ? 回报周期≦8年 ? 四十年收益≧50万元 某铺位：建筑面积100m2 ? 单价：7000元/ m2 ? 总价：70万元 ? 首付50%：35万元 ? 按揭50%：35万元 ? 十年按揭月供：3570元/月 ? 租金月收益：12000元/月 ? 月盈余：8430元/月 ? 年回报率≧20% ? 回报周期≦5年 备注 负一层内铺 售后两年内返租 出售独立商铺40年经营权（商铺经营权证），前两年按7%、8%（两年共计15%）回报率返租，该回报一次性从房款中扣投资者：约20% 除；两年内交由商场统一招商、统一管自营者：约80% 理，两年后由业主按统一业态规划自主经营或自行出租，以获得长期经营回报或租金收益 无产权证 需统一招商 统一管理 十年内平均租金按1.5元/天/ m2计 临街外铺 直接销售 直接推出销售，经营管理合同中约定排它性经营范围（如经营污染类、丧事类投资者：约80% 等业态） 自营者：约20% X0.08/12= 有产权证 不需统一招商、统一管理 十年临街外铺租金按4元/天/ m2，住宅底商铺位按3元/天/ m2计，商铺升值率按10年增
? 四十年收益≧220万元 值100%计 ? 四十年铺位价值≧560万元 某铺位：建筑面积100m2 ? 单价：4500元/ m2 ? 总价：45万元 ? 首付50%：22.5万元 ? 按揭50%：22.5万元 ? 十年按揭月供：2295元/月 ? 租金月收益：9000/月 ? 月盈余：6705元/月 ? 年回报率≧25% ? 回报周期≦4年 ? 四十年收益≧200万元 ? 四十年铺位价值≧500万元 某铺位：建筑面积60m2 ? 单价：5000元/ m2 ? 总价：30万元 ? 前两年返租15%：4.5万元 ? 首付35%：10.5万元 ? 按揭50%：15万元 ? 十年按揭月供：1530元/月 ? 租金月收益：3600/月 ? 月盈余：2070元/月 ? 年回报率≧14% ? 回报周期≦7年 ? 四十年租金收益≧120万元 ? 四十年租金价值≧240万元 住宅底商 直接销售 直接推出销售，经营管理合同中约定排投资者：约60% 它性经营范围（如经营污染类、丧事类经营者：约40% 等业态） 商场内铺 售后两年内返租 出售独立产权商铺，前两年按7%、8%（两年共计15%）回报率返租，该回报一次性从房款中扣除；两年内交由商场投资者：约80% 统一招商、统一管理，两年后由业主按经营者：约20% 统一业态规划自主经营或自行出租，以获得长期经营回报或租金收益。 有产权证 需统一招商 统一管理 十年内铺租金按2元/天/ m2，商铺升值率按10年增值100%计 2、销售收益
推荐-20XX年内蒙古阿荣旗时代广场商业部分销售模式分
