2、社会因素。
3、经济因素。(1)经济发展状况。(2)居民收入和消费水平。(3)物价变动。
(4)储蓄和投资水平、财政收支和金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。 4、其他一般因素。 (二)区域因素
区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。
1、影响商业用地土地价格的区域因素。
(1)商业繁华水准。(2)交通便捷度。(3)环境优劣度。(4)规划限制。(5)其他因素。
2、影响住宅用地价格的区域因素。
(1)位置。(2)交通便捷度。(3)基础设施保证度。(4)公用设施完备度。(5)环境质量度。(6)规划限制。
建筑高度是指地上建筑物可达及的高度，建筑物的高度应在城市规划规定的建筑高度以下(包括相等)。
建筑密度是指一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比。建筑密度亦称建筑覆盖率。
容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。
影响我国工业用地的区域因素。(1)交通便捷度。(2)基础设施完
善度。(3)产业集聚规模。(4)环境质量。(5)规划限制。(6)其他原因。
(三)个别因素：1、位置因素。2、地形地质因素。3、面积因素。4、地块形状因素。主要表现在宽、深的比例。5、土地利用因素。(2006年4月考过简答)
主要包括容积率和土地用途。容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率越高，在地块面积一定的条件下，意味着建筑物面积的增加，对房地产开发来说，其销售的收益就会相对应增大，意味着其使用效益的增加，其结果也必然导致土地价格的增加。 因为土地用途不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的水平也存有较大的差异。一般来说，商业用地的地价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价，而工业用地的地价要高于工业用地的地价。 五、土地使用权评估的原则 (一)替代原则
概括如下：1、土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。
2、土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定。
3、土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
因为土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品。 (二)最有效使用原则 土地具有用途的多样性。
土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。 应注意：1、应根据城镇规划中最适宜用途来确定。
2、土地的最有效使用原则还包括地块使用强度。如地块的建筑密度、容积率等。
3、应用这个原则时，必须符合国家法律、法规和政策的规定。 (三)变动原则
(四)供需原则：1、价格独占性较强。2、替代性有限。 (五)贡献原则
第三节 土地权属及其处置 一、土地权属的类型
(一)土地所有权：全民所有制和劳动群众集体所有制。 (二)划拨土地使用权：单独的划拨土地使用权不得转让。 以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押权。 划拨土地使用权不得单独租赁。 (三)出让土地使用权
商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。(不允许协议转让)
以出让方式取得的土地使用权，应按照出让合同的约定，已支付全部土地使用权出让金，取得了土地使用权证书。
土地使用权出让年限按用途分别确定：1、居住用地70年;2、工业用地50年;3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;4、商业、旅游、娱乐用地40年;5、综合或者其他用地50年。 (四)集体土地所有权
二、企业资产重组与改制中土地权属的处置 (一)土地权属处置的制度规定
(二)土地权属处置方式：出让方式，直接投资入股方式，租赁方式。
第四节 土地使用权评估的方法 一、市场法
(一)市场法及其适用条件
市场法也称市场比较法，是将待估土地与近期已经实行交易的类似土地加以比较，从已实行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。
(二)市场法应用的步骤与过程
1、广泛搜集交易资料，确定比较案例。
选择的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：(1)与待估土地用途应相同。(2)与待估土地交易类型应相同。(3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。(4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。(5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或能够实行比较修正。
2、实行交易情况的修正。(1)有一定利害关系的主体之间的交易。(2)交易时有特别动机，如急于出售或购买。(3)买方或卖方不了解市场行情。(4)其他特殊交易情形。 3、实行交易时间的修正。 4、实行区域因素修正。 5、实行个别因素修正。
6、确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。
(三)市场法案例(2006年4月考过计算)
1、地价指数修正。2、区域因素修正系数。3、个别因素修正系数。4、因素修正及地价计算。 (四)基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府颁布的基准地价作为参照物(比较案例)，对其各种因素实行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。 二、收益法
(一)收益法的应用形式
土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。 (二)土地收益额及其估算
实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营水平等对实际收益的影响较大。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。
土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不但要包括有形收益，还要包括无形收益。
土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得的。 以房地产出租为例，求取土地纯收益时，通常按下列步骤实行：1、计算总收入。2、求取总费用。(此处不包括利息)3、求取总收益。4、确定房屋纯收益。房屋现值=房屋重置全价-年贬值额×已使用年数5、求取土地纯收益。
(三)土地还原利率及其估算
2020年自学考试《资产评估》复习资料：房地产评估
