对县房地产业发展的调查与思考
房地产业是进行房产、地产开发和经营的基础建设行业，具有很强的产业关联性，被称为第三产业的龙头产业。随着城乡一体化进程的加快，**县房地产业进入了新一轮快速发展阶段，房地产投资已成为扩大投资需求的重要增长点之一。正确引导**县房地产业快速健康发展，对于推动城市建设，壮大城乡一体化产业支撑，拉动全社会投资与经济增长具有重要的现实意义。 一、**县房地产业发展现状
（一）开发势头强劲，但投资规模不大。20**年，**县完成房地产投资5.05亿元，新建商品房61.9万M2，实现销售收入12亿元，其投资额、施工面积、竣工面积、销售额均大幅上升，新建商品房销售情况良好。今年1-8月，商品房施工面积56万M2；预售面积23.38万M2，成交金额5.9亿元；销售面积20.45万M2，成交金额4.8亿元；二手房成交面积12.31万M2，申报金额1.18亿元。但从房地产投资规模看，20**年双流、温江、龙泉、新都分别实现房地产投资14亿元、10亿元、12.2亿元、5.6亿元，**县房地产投资规模在同环区县排名第五，说明**县房地产业投资增长空间较大。
（二）开发质量提高，但市场有待培育。**县房地产有企业开发的商品房，有农民在集体土地上联建的房屋，还有政府修建的安置房和农民新居，总体上住宅小区正从传统的户型逐步向景观舒适型过渡，新开发小区普遍注重环境营造，以西区花园为代表的高档住宅小区，
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其环境营造和物业管理，对县内其它小区开发起到了好的示范带动作用。从房地产市场来看，新建商品房市场供应稳定，需求旺盛，交易规范；二手房市场被进一步激活，交易频繁，逐步规范；农民自建房自发入市，隐形交易，亟待规范。一个城市房地产业成熟的标志之一是其二级市场成为交易的主体，上海市已超过50%，但就**县1-8月的销售情况看，二手房销售面积仅占总销售面积的37.6%，这说明**县房地产市场有待培育。
（三）开发成本上涨，房地产价格攀升。20**年以来**县商品房价格有较大幅度增长，**筒、犀浦、红光和其他镇20**年与20**年比较，住房平均价格分别达到2000、2400、1800、1000元，增长25%、15%、50%、25%；营业房平均价格分别达到5200、6700、4000、2000元，增长16%、29%、12%、34%。主要原因：一是成本推动。20**年，外北仓库、原**筒二小和小北街片区的地价分别达到每亩93万元、119万元和124万元，县城片区地价从20**年平均每亩约50万元涨到100万元左右；其次是建筑原材料价格上涨等建设成本提高。二是需求拉动。20**年以来**县商品房市场呈现阶段性供不应求，使得商品房平均成交价格上扬；去年以来，县政府采取的促进二手房交易措施收到明显效果，今年二手房交易频繁，价格也有较大幅度增长，**筒、犀浦、红光和其他镇二手房市场成交价格分别达到1250、1350、1000、650元，比20**年增长25%、8%、18%、8%。
（四）开发主体增多，但楼盘规模小。随着城市交通网络不断完善和城市辐射功能的增强，加之XX近郊区市县特有的地价、房价和
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环境优势，近郊区市县已成为房地产商投资的重点。由于**县房地产业具有明显的后发优势，很多企业都看好这个市场，目前各类房地产开发企业已达到39家，竞争非常激烈。但由于用地供给的约束，楼盘相对较小。20**年以来，全县共出让土地13宗，其中房地产开发超过50亩的仅有3宗地，最大楼盘面积178.4亩，最小的仅2亩。总体上看，目前20—50亩的小楼盘较多，规模小，档次也不够高，精品楼盘相对偏少。
二、房地产市场需求形势分析
（一）**县城市发展方向和重点。XX市新一轮城市总体规划对**县城市发展定位是：XX市重要组成部分，XX市西部新中心，以发展科教文化为高新西区配套服务，建设既适宜居住，又适宜创业的“综合性城市片区”。**县自身的定位是：率先构建富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的XX西部新中心。到20**年**县城区将新增建设用地15平方公里，城区总用地达到30平方公里，人口达到20万人；到20**年规划城市建设区面积51平方公里，城市片区人口45万人以上。东南部新城是**县未来城市发展的核心区域，将承担**县的行政中心、商务中心、居住中心等城市主要功能。用地规模7.1平方公里，规划道路共16条，总长约27公里，预计投资约5亿元（不含拆迁安置费）。从今年开始计划用3年左右时间分步建设，20**年重点建设高新区西区配套行政商务中心、南二环路及东延线、东二环路及南延线、长青路5条城市道路及配套基础设施。 （二）促进房地产市场需求的有利因素。
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一是城市化水平快速提高对住宅形成巨大的需求。随着城乡一体化的快速推进，到20**年全县城市化水平将达到80％，年均提高2个百分点，县城片区年均新增1.8万人以上。城市人口在短时间内的迅猛增长，无疑给房地产市场带来巨大的需求拉动。以人均建筑面积16 M2计算，每年需新建住宅 28.8万M2。
二是居民消费结构变化形成对住宅的需求。20**年以来，**县城乡居民收入有较大幅度增长，城镇居民人均收入从6569元增加到10200元，农村居民人均纯收入从3098元增加到4210元，收入增加在一定程度上提高了居民购房能力。另一方面，居民以前购买的福利房无论是户型设计还是配套设施，与现在新开发的商品房比较都存在较大差距，加之目前开放了二级市场，居民通过“卖旧买新、卖小买大、卖劣买优”，正在推进住房消费的升级换代。同时，随着城乡一体化的推进，有条件的农民也将成为潜在的购房对象。
三是县外人口来**县购房形成对住宅的需求。XX市的老龄人口逐步增多，他们大多不太适应越来越拥挤、快节奏的城市生活，而选择到距中心城区近、空气清新、自然条件相对优越的**县来居住；高新区西区紧邻**县，区内一些白领阶层也会选择在**县买房；省内不少市外人口到**县定居或投资，由此也形成较大的市场需求。据调查，目前除**筒镇购房户本地居民较多外，犀浦、红光两地商品房购买对象县外人口占了绝大多数。
（三）制约房地产市场需求的主要因素。
一是收入预期不确定。20**年以来，**县地区生产总值年均增长
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8.2%，农村居民纯收入年均增长6.3 %，低于地区生产总值增长；城镇居民人均可支配收入年均增长9.2%，虽然比地区生产总值增长略高，但受企业改制职工转变身份、就业压力较大等影响，加之医疗、养老、教育等制度改革，也都增加了居民的支出预期。未来收入的不确定性和支出预期的增加，对当前购房消费造成一定抑制。 二是住房产权制度不健全。市场交易的各类住房中，只有房地产开发企业出售的商品房可以获得房屋所有权和土地使用权证书，其它房屋，包括上市的已购公房、经济适用房、合作建房和私房等等，其土地的供给形式极其复杂，凡是在非出让方式获得的土地上所建房屋都不具有土地使用权证，因而难以上市交易，也无法办理抵押贷款，这给购房融资带来一定的难度，对房地产需求造成了一定影响。 三是国家宏观政策约束。近年来，商业银行对个人贷款业务中住房贷款占了绝对比重，金融对个人购房支持力度有了较大幅度增加。但是由于商业银行住房金融资金来源单一，贷款流动性差，缺乏完善的风险分散机制；个人住房抵押贷款条件偏严、期限偏短、额度偏低，还款方式单一等问题，都对住房金融健康发展形成一定阻碍。加之去年以来国家宏观调控提高商品房按揭贷款利率，也导致金融对房地产业的支持力度有所减弱。
三、加快房地产业发展的对策建议
（一）合理定位，选准房地产业发展主攻方向。据世界银行对世界很多国家考察认为，只有房价与家庭年收入之比达到3:1－6:1时，才能形成有效需求。20**年**县城镇居民人均可支配收入10200元，
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2019年对县房地产业发展的调查与思考
