物业管理企业管理制度
第一章 总 则
第一条 为加强物业管理，维护业主、使用人及物业管理公司的合法权益;保障物业的合理使用，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理适用本办法。
第三条 广州市房地产行政主管部门是本市物业行政主管部门，负责本办法的组织实施。
区、县级市房地产行政主管部门是本辖区内的物业行政主管部门，委托街道办事处、镇人民政府依照本办法对辖区内的物业管理进行指导、监督。
第四条 建设、规划、公安、价格、工商、综合执法等行政主管部门按照各自职责，协同实施本办法。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第五条 业主依法享有对物业共用部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
业主是指:
(一)物业的所有权人。
(二)已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。 (三)持有空置物业的建设单位。 第六条 业主的主要权利是: (一)参加业主大会。
(二)享有业主委员会的选举权和被选举权。 (三)表决通过业主公约和业主委员会章程。 (四)决定有关业主利益的重大事项。
(五)监督业主委员会的管理工作。 业主的主要义务是:
(一)执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定。 (二)遵守业主公约。
(三)遵守有关物业管理的制度、规定。 (四)按时交付分摊的物业管理、维修等费用。
第七条 符合下列情形之一的，应当按本办法召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。
(一)物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上。
(二)物业已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超过一年的。
分期开发的大型住宅小区，经已交付使用的过半数投票权的业主申请，区、县级市物业行政主管部门批准，可以召开临时业主大会或业主代表大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。
第八条 首次业主大会或业主代表大会应在物业所在地物业行主管部门指导下进行。
第九条 业主在300名(包括300名)以上的，应由业主推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。
业主人数在300名以下的，由业主组成物业管理区域的业主代表大会。 第十条 业主代表的产生应经其所代表的业主中拥有过半数以上投票权的业 主通过。
第十一条 业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主代表大会应当持有过半数以上投票权的业主代表出席。
业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经出席大会的过半数以上投票权的业主或业主代表通过。
第十二条 业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。
一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，业主委员会对业主 第十三条 大会或业主代表大会负责，并履行下列职责: (一)执行业主大会或业主代表大会的决定。
(二)召集和主持业主大会或业主代表大会堂，报告物业管理的实施情况。 (三)草拟业主公约、业主委员会章程修订案并报业主大会或业主代表大会通过。
(四)依法选聘、续聘物业管理公司，代表业主签订物业管理合同，经业主大会或业主代表大会同意后负责履行。
(五)听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理公司的服务活动。 (六)监督共用设施、设备、场地的使用和维护。
(七)对业主、使用人违反业主公约的行为，依照公约规定进行处理。 (八)审议决定物业维修基金的使用及其它有关物业管理的重大事项。 业主委员会不得从事投资和经营活动。 业主委员会应当具备以下条件: 第十四条 (一)属于物业管理区域内的业主。
(二)具有良好的道德品质、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间。 (三)按时缴交物业管理服务费、物业维修基金，模范遵守物业管理制度。 (四)未发生不适宜担任业主委员会委员的其它情形。
第十五条 业主委员会委员不得少于5人。业主委员会设主任1名，副主任1至2名，由业主委员会委员选举产生。
业主委员会每届任期两年，业主委员会可以连选连任。 区、县级市物业行政主管部门对业主委员会实行年度工作检查。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向区、县级市物业行政主管部门办理核准登记手续。
(一)业主委员会登记申请表。 (二)业主委员会章程。
(三)业主委员会委员选举产生的报告及其资料。 (四)业主公约。 (五)其他相关资料。
区、县级市物业行政主管部门自受理登记申请之日起15日内，对符合本办法的，应当书面通知申请人并告知不予登记的理由。
第十七条 业主委员会会议每年度至少召开两次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。
业主委员会召开会议应当有过半数委员出席，作出决定应经过全体委员过半数通过，并予以公布。
第十八条 业主委员会委员不符合第十四条规定的，区、县级市物业行政主管部门可责令罢免其委员资格，并按本办法和业主委员会章程补选委员。
业主委员会不履行其职责或无正当理由推迟、拒绝组织换届改选的，区、县级市物业管理行政主管部门可以组织召开业主大会或业主代表大会进行换届改选。
第三章 物业管理公司与物业招投标
第十九条 物业管理公司应当持有物业行政主管部门核发的物业管理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，颔取营业执照后，方可从事物业管理业务。
物业管理公司的资质条件，依照国家、省、市关于物业管理企业资质管理的有关规定办理。
物业管理资质证书实行年度工作检查制度。 第二十条 物业管理公司应当提供下列服务内容:
(一)建筑物及其附属共用设施、设备、场地的使用管理、维修养护、巡视检查。
(二)园林绿地的管理服务。 (三)环境卫生的管理服务。 (四)公共秩序的维护、安全防范。
(五)车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护。 (六)物业档案资料的管理。
(七)法律、法规及合同规定的其他事项。
物业业主、使用人需要特约服务的，可以与物业管理公司另行约定。 物业管理公司的权利是: 第二十一条 (一)独立经营，拒绝不合理摊派。
(二)依照物业管理合同收取物业管理服务费并提取酬金。 (三)制止违反物业管理制度、业主公约的行为。 (四)法律法规规定的其他权利。 物业管理公司的义务是:
(一)履行物业管理合同，提供物业管理服务。 (二)组织、制订并实施物业管理制度。 (三)定期公布财务账目。
(四)组织开展社区文化活动，提供社区生活服务。 (五)法律法规规定的其他义务。
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