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是商铺。
思考五：商业地产讲求地段吗？
众所周知，住宅地产的选址规律一是地段，二是地段，三还是地段。那么商业地产也讲求地段吗？回答应当是肯定的，有实例为证。
以沃尔玛进驻石景山为例，就是一失败的商业地产案例。沃尔玛当初选址的时候，套用了美国的观点，认为有钱人是住在郊区的，周末会开车到超市大量采购。建成后，大量去沃
因为石景山附近居住的是层次比较低的人群，只有他们会尔玛的却不是原来预想中的人群，
就近购买，有钱人谁也不会为了买日用品，开车跑到5公里以外。而且层次较低的人群对沃尔玛200元的会员制很不能接受，一听说买东西先交200元办卡，立马就走人了。由此可见，商业地产在选址时不能完全套用西方的概念，地段还是很重要的。
一个成功的案例就是宜家在北京开的第一家分店选址在望京。宜家的产品主要是拼接的、时尚的家具，过两年就扔了，不是传世的。这类消费人群主要是时尚的年轻人，望京就居住了大量的这类人群，他们是时尚的，年轻的，经常要搬家的。
思考六：商业业态只求最大、最贵？
据悉，在有“商铺之城“美誉的香港中最赚钱的、单价最高的商铺，只是一个几平方米的商铺，这个商铺是用来卖鱼丸的。由此看来，衡量商铺价值并不是取决于业态的大与贵，而是租金利益最大化和人流的多少。而现在很多开发商在商业业态规划方面还是在一味地求大，求贵。
什么样的业态是适合进底商的，什么样的业态是适合进商场的，商场中一层摆什么，二层摆什么，这都是有商业规律的。想想北京几大知名
商场，它们的摆设有惊人的雷同，第一层化妆品，珠宝，二层女装，三层男装，五层美食，
太平洋刚开业时曾最关键的是为什么会雷同？难道没有人勇于打破这个布局吗？不是没有，
经做过尝试，但最终还是改回去了。再比如社区底商，只适合频繁消费的、小额的、同质化的商业业态，因为没有一个人会为了买一包烟跑到5公里以外，在楼底下买的和5公里以外买
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中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，写字楼是城市第三产业的重要载体，写字楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。另外，2009年10月1日起，修订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施，为保险资金投资不动产扫清政策障碍。 详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm
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的是同样的一个东西，反之，也没有一个人会在自己家的楼底下买冰箱彩电和名贵的时装。可见，遵循一定的商业规律，可以避免资源的浪费。 此外，商业业态的变化也很有趣。像以前买车都只去两个地方，一个是亚运村汽车交易市场，另一个是北方汽车交易市场。现在却出现了很多汽车品牌的专卖店，市场开始细分了，不再是大而全的展示，而是针对某一阶层的消费人群进行服务。 2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统 研究商业业态的规律、业态的变化，研究商业与的了解或者想投资写字楼，本报告是房地产的结合，是目前摆在开发商面前、经纪公司面您不可或缺的重要工具。详细>>前最棘手的问题。 就是成为既懂商业运作又懂房地产运作的专 可以预见，未来经纪公司的远大发展前景，
业公司，站在地产与商业之间，为开发商提供包括商业前期顾问、策划营销、出售出租的完善的服务流程，告诉开发商应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，甚至建立并发布商铺指数，帮助开发商实现商业与房地产最有价值的对接，充分实现商业地产的一、二、三级市场联动。
思考七：如何实现商业与房地产最有价值的对接？ 国外商业地产项目的成功经验
国内外商业地产差异因素
与国内外成功的大型商业地产相比我们不缺少资金，也不缺少人力，然而国内项目似乎总差那么一点火候，到底与国外先进的商业地产相比，国内项目还差在什么地方？这些成功的大型商业地产有何高招？
大型商业地产项目的开发流程基本可分四个阶段：一是财务评估阶段、二是市场定位、三是商业布局、四是运营准备等四个阶段。而国内与国外先进商业地产项目的差异因素大致
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中投顾问高级研究员黎雪荣在接受第一财经日报《财商》采访时表示，中国住宅地产价格目前已经很高，甚至出现了“住商倒挂”的现象。商业地产的蓬勃发展可以体现一个国家经济良好的运行，同时也会促使住宅地产价格回归到合理水平。http://finance.eastmoney.com/news/1355,20101023101508993.html
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如下：
开发理念不同
国外大型商业地产项目通常是：先做好商业，再卖地产！
国内开发商则是：直接先卖地产，再补救商业；
国外开发大型的地产，商业基本上是不卖的，他会把商业做好，卖的是商业成功后周边升值的地产。 开发使命感不同
国外做商业地产，尤其大型商业地产开发商对社会的使命感非常重。
在国内很少听到商业地产的开发商对社会想尽到够高度的社会使命感。
例如很多日系的百货公司与开发商他们的经营宗旨类似像现在咱们谈的以人为本、和谐社会这样的企业定位，他们拥有很高的社会使命感，他们是有备而来的。 开发财务准备不同
国外商业地产做开发准备的时候，他们在财务资金准备上是考虑我可以先亏几年，而不是不择手段的要求执行团队于短期内回收投资。 对消费者研究的重视程度不同
在市场定位上，国外开一个项目的时候，他们对消费者研究是非常重视，他们基本上不会受开发时间压力的影响。如果对目标地区的市场调研及对目标消费者没有十足把握的话，他们不会冒然设计一个大型Mall。
但在国内，这个对消费者研究的关键功课通常会被很多专家认证会替代掉或被市调公司替代掉。所以，因为对消费者研究的功课被别人替代掉了，项目往往也就会被市场淘汰掉。
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中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，对于保险资金而言，投资的安全性与稳定性相对重要，一旦保险资金投资房地产，将会选择那些适合长期经营的物业，最典型的如商业地产，同住宅地产相比，商业地产收益稳定，适宜长期持有。同时，保险公司对于自用，投资及公司形象等的要求会进一步提高对写字楼的需求。中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm
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关键还是回到源头，关于市场定位，国内开发商老板有没有判断能力就是关键了。
关于市场定位还有一个大差异是：人本意识不够。目标消费者是谁国内开发商可能都不知道。开发商只关心项目什么时候卖完及什么时候盖好。至于目标消费者要什么、要多少，都不知道或不够重视！在定位上应该可以借用更多国内外好的专业公司去协助开发商。 招商布局观念不同
大型商业地产的经营可简单概分三个业态板块：休闲、餐饮娱乐和购物。这三个板块，国外项目跟国内项目的招商布局观念是不一样的。
例如餐饮业态到底应该是垂直分布还是水平分布，要看整个项目的地点与规模以决定项目竞争策略，再根据竞争策略去定位与招商布局。 运营目标不同
国外他们对商业地产项目做的好不好的指标，不光只是营业额、来客量还有一个重点是客户满意度。这三个指标共同决定一个项目的生死。
开业客流很大的项目不见得赚钱，有很多案例，开业2-3个月就垮的项目太多了。短期营业额是有办法操控的。但是消费者长期的买单不是单靠包装可以成功的。所以关键在于回头客，回头客代表顾客满意才会回来。
回到最原始的开发理念跟所有经营 如何提高顾客满意度，应该以顾客核心需求为中心，
细节的考虑。
北京商业处在盘整阶段，未来大型商业地产一定会跟现有的购物中心及百货业直接正面交锋，直接正面交锋怎么办？
我们跟国外同业学什么？
商业地产项目成功的关键主要在开发除了学习硬体的设计细节以外，还要学开发理念。
商老板的开发理念到底在哪个层次。思想决定态度，态度决定结果。他山之石可以助力商业地产，开发理念的接轨是首要条件！
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中投顾问高级研究员黎雪荣在接受第一财经日报《财商》采访时表示，中国住宅地产价格目前已经很高，甚至出现了“住商倒挂”的现象。商业地产的蓬勃发展可以体现一个国家经济良好的运行，同时也会促使住宅地产价格回归到合理水平。http://finance.eastmoney.com/news/1355,20101023101508993.html
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案例解析：美国成功商业地产的经营典范
39万平方米的美国摩尔购物中心--MALL OF AMERICA是全美最大的购物娱乐中心，其独具特色的经营之道给笔者留下了深刻的印象。目前中国大中城市的商场越建越多，在日趋激烈的竞争环境下，应该有选择地学习国外著名商场的经验。像美国商城这样的商场，在中国也会有一定的发展空间。
转遍所有的店要花86个小时
美国商城位于双城（明尼阿波利斯市和圣保罗市）附近的布鲁明顿市，是目前美国规模最大的购物娱乐中心，建筑面积约39万平方米，共分上下4层，据说能装下两座胡夫金字塔。商城内共有约520家商店，其中包括4家大型百货公司。还有大大小小40多家餐馆，包括在中国也能见到的麦当劳、必胜客和热带雨林餐厅。商城中央有占地面积达2.8万平方米的“史努比营”主题游乐园，还有一座由14个影厅
目前商城的出租率已达组成的电影院和8家夜总会。
到了99％。即使只在每家店呆10分钟，转遍所有的店也要86个小时。
开创“娱乐零售”新概念
美国商城代表了一种新的模式：娱乐零售。整个商城每年要举行各种各样的促销和娱乐活动300多项，有时邀请歌星来演唱，有时又由当地土著印第安人表演，有时还有艺术展览和慈善募捐活动。许多来这里逛店的人，其实都是为了带孩子来玩。当然，如果有中意的商品，也不妨顺便买上一两件。
在商城的“水下探险世界”，全球最大规模的龟类大展吸引着众多的游客。产自世界各地的数百种1000多只龟展示着各自迷人的风采。大展不仅介绍了关于龟的知识，而且在展览
期间要争取募集2.5万美元，用于拯救海龟。
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中投顾问发布的《2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》共十三章。报告首先介绍了商铺的概念、分类和价值等知识，接着分析了国内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产发展状况做了分析，接着具体介绍了北京、上海、广州、深圳以及国内其他主要城市商铺地产的发展情况。最后报告介绍了重点商铺地产企业的运营状况，并对商铺地产投资做了深入分析。您若想对商铺地产市场有个系统的了解或者想投资商铺地产业，本报告是您不可或缺的重要工具。详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm
商业地产系列之二十：前景预测及投资策略分析(完结篇)
