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物中心的定位特征，并可为目标顾客带来实际的利益。 第六，注重细节的积累与提升。在顾客要求日益提高的现实下，细节对顾客的影响力被成倍放大，逐渐成为衡量购物中心优劣的重要标准。
算好投资回报率 拒绝快进快出
对于上海产权市场上的非住宅地产项目来说，国庆节成为一个分界点。“刚挂出的第一周电话较多，以后逐步减少，但节后上班第一天，就一下子接到3个电话”，代理一商业地产项目的中介机构说。
9月29日，多部委联手颁布“新五条”；国庆期间，各地相继出台新的房地产市场调控明细，上海楼市调控细则“沪12条”也于节中落地。新一轮房地产调控风暴让市场开始对住宅投资保持谨慎，但是对非住宅项目，却明显提高了关注度。
新政可能导致资金转向
“商业地产将成为此次楼市调控的幸运儿，‘沪12条’中最严厉的‘限购令’,只是针对住宅市场，并不限制购买商业地产，预计资金将会涌入商业地产。 ”有地产市场研究人士认为。
商业地产包括商铺、写字楼、酒店式公寓等等。这些年来，住宅价格狂飙，商业地产的涨幅相对落后，以至于在许多地方出现了商住倒挂，商业地产的售价还没有住宅地产卖得贵，两者有价差。这一局面显然不正常，所以一些业内人士早先就表示：随着市场趋于理性，商业地产价格将向住宅靠拢，投资商业地产面临契机。
随着房地产调控政策的出台，商业地产投资的高成本帽子也渐渐摘去。以往商业地产在信贷方面与住宅相比，一直占劣势，商业地产投资成本大大高于住
宅，首付要50%，利率也比较高。而调控新政出炉后，住宅市场的投资成本比以往增加了许多，在住宅投资受限的情况下，商业地产的投资价值似乎更加显著了。
在投资收益方面，商业地产回笼资金流较为稳定。据悉，商铺一年的回报率可达到6%，好地段的商铺投资回报率还可以达到8%-9%，但是若投资住宅，租金的回报率不高且不稳定。
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中投顾问高级研究员黎雪荣指出，在改革开放前，几乎所有的大型百货店，都是零售商通过划拨土地等方式后自建物业。近几年，不论是内资还是外资零售商自建物业发展速度都非常快，09年更是零售行业购买物业自行开发最明显、最集中的一年。2010年零售商这种圈地建物业的风潮似乎有增无减。 详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201006/lingshou031615.htm
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金地上海公司董事长、总经理陈必安表示，商业地产后劲十足，随着城市化发展的逐步完成，住宅需求正在减少，与此相反的是，商业地产在未来仍然有很大的发展空间。
物业优劣评判标准复杂
商业地产此次有望借政策“东风”而人气上升，但是对于投资商业地产的个体来说，出手之后能否真正大获全胜，却很难确定，原因在于商业地产投资有别于住宅投资，物业优劣的评判较为复杂，投资回报率差别很大。
有一商业地产项目在产权市场多次意向挂牌，但是最后问讯者不少，真正有购买意图的却不多。原来，这一项目虽然处在繁华商圈内，却离主干道有一定距离，而且门前的马路为单行道，能否聚集人气成为一个问号。
当然，市口的好坏并不是唯一绝对性因素，“过去，最有价值的商业地产项目可能就是地段最好的，但现如今，这一‘金科玉律’需要变更一下，因为在现
代商业中商业地产的价值除地段因素之外，更受经营性质的主宰，商业地产的价值越来越受到经营定位的制约，商业地产的‘特色’更为关键。 ”一位商业地产专家说。
在产权市场投资商业地产项目，资金到位、变更股东进行确权、把物业弄到自己手中，这其实只是完成了投资工作的一半，如果后续缺乏一个准确的包装定位，那么好地段的商业地产也会沦落为“垃圾股”。如果投资者自己只做房东，那么能否找到合适的商家，是商业项目成败的关键。
商业地产也拒绝快进快出，真正的商业地产需要经过一定时期的专业运营才能达到价值提升，短期炒作以及暴利在商业投资领域并没有多大空间，投资商业地产要理性要长线，要有耐性，所以，它更适合稳健型的投资者。
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中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，于是，受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了写字楼的兴起。详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm
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商业地产的七个思考
思考一：商业定位
商业定位很关键，是服务于本小区的，是辐射周边
2010-2015年中国商业地产市场投的，还是服务于全市的。如果是服务于本小区的，那么
资分析及前景预测报告(共五卷)开门七件事，柴米油盐酱醋茶都有了，就没什么问题。
中投顾问发布的《2010-2015年如果是服务于全市的，那么差异化经营非常重要，北京
中国商业地产市场投资分析及前景东有燕莎、赛特，南有SOGO，西有双安、当代，北有北
预测报告》共十八章。首先介绍了辰、漂亮，大家凭什么就去你那里，一定是有特别吸引
商业地产的相关概念、分类及特点人的地方。
等，接着分析了中国房地产行业和
商业地产市场的现状，然后具体介 北京每年的固定消费人口大致维持在一定水平上，
绍了商铺地产、写字楼、工业地产、当然也有一定比例的增加。即使2010年市场上增加了
购物中心地产的发展。随后，报告100万的商业面积，这个比例也会有太大的波动。实际
对商业地产市场做了区域发展分上若要成功，还需要与现有的商业去抢饭碗，那么肯定
析、重点企业经营状况分析、竞争不是所有的都能吃饱，最终成为赢家的只有少数一部
格局分析和投融资分析，最后预测分。所以发展商做项目时，除了定位之外，还要考虑很
了详细>>多其他的东西。
目前，在中关村附近有一两个商业项目正在建设，在琉璃场附近有14万平方米的购物中心在运作，白塔寺有一个30万的商业项目，而珠江帝景，总建筑面积90万平米，商业部分就占了30万，相当于上海新天地。业内人士估计，到2007年购物中心、百货店及超市三种业态，新增的供应量就将达到300万平方米。如此巨大的体量供应，北京商业地产可能会出现过剩。
思考二：开发商对已出售的商业物业需不需要管理？
现在，开发商的普遍心理是尽快将商业出手，至于出手之后，要不要进行商业物业的管理，有的开发商压根没想过，有的则是有心无力，因为在底商全部销售之后，所有权与经营权是完全归属业主的，开发商无权干涉。
正因为如此，开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大，出现了
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中投顾问高级研究员黎雪荣同时指出，如果商业地产物业税征收成为现实，无疑将会对零售商投资商业地产的热情有所降低，尤其是对去年才转投到商业地产的零售商带来较大的影响。但是，商业地产税的征收方案、征收试点以及对抑制房价与抑制商业发展的权衡都有待商榷，商业地产税的征收至少在短期内并不具备可行性，尤其是在这些商业需要培育的非一线城市进行物业税试点显得更不可行。 详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201006/lingshou031615.htm
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许多失败案例。比如怡景园的老番街，当初定位于高档商业街，现在沦落为小商品市场，大大影响了楼盘的高档品牌形象和日后的升值潜力。这就是开发商不规划商业业态，致使进驻的业态与居住人群的消费习惯、消费能力、品位对接不好，大家都受损失的结果。开发商品牌受损失，楼盘的品质下降，租金下降，业主和投资者未来不能获得高额稳定的租金收益，投资受损。
由于商业地产涉及到两种业态，三个过程，关系到四方利益，事关重大，牵一发而动全身，所以，品牌开发商在出售商业地产后，也一定要做商业物业的规划。商业与房地产开发是两个不同的行业，房地产商懂得房地产开发，却不懂商业；做商业的人，只懂商业，不懂房地产开发，造成了有的案例成功，有的不成功，主要是信息的不对称。开发商不应盲目的建设开发，应该先招商，让懂商业的人在开发前期加入进来，哪些地方该如何走线，该设计什么样的结构等等，这样项目比较容易获得成功。
涉及了三个过程，第一个过程是开发商开发项目，是以亿为单位来计算的，是开发行为。第二个过程是投资人把项目分割后买下，是以百万为单位来计算的，是投资行为。第三个过程是承租人租赁商铺，是以几十万为单位计算的，是一种经营行为。三个过程中，涉及的人、事和责权利颇多，应该有一个强有力的组织者、协调者。
关系到四方利益，开发商、投资人、经营者，包括周边居住的业主都有利益。所以，开发商应该积极承担这一角色，对商业物业进行统一的管理。关于所有权与经营权的问题，专家给开发商支了个招：卖之前要与买家签一个补充协议，限制他们在规定的业态范围内进行招租或经营。
思考三：商铺二级市场承待建立
目前，北京住宅的二、三级市场已经建立并逐步形成了一、二、三级市场的联动，推进了住宅产业的发展，但商铺二级市场还没有出现。到底商铺二级市场有没有发展空间？“商铺二级市场的发展空间非常大，主要基于以下几点原因：
一是一般来说，同一地段的商铺价格应该是同一地段住宅价格的5—7倍，而目前只是2倍，有巨
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中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，2009年上半年，中国写字楼市场继续受跨国企业预算缩减的影响。尽管降幅趋缓，大多数城市的写字楼租金依旧下跌。但从2009年二季度开始，我国写字楼投资市场逐渐活跃，在第三季度北京、上海、深圳和广州均有数起大宗收购案例成交，更有部分国内金融机构和企业购买物业作为企业总部。 详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm
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大的价格炒做空间，这个空间不是在一级市场实现的，必然要在二级市场实现。这就好比股票，不会在发行环节爆涨多少，而是在二级市场炒出来的。因此，炒做空间决定了要有发达的商铺二级市场。
二是北京70—80%的人是首次投资商铺，带来的问题是风险特别大，结果无论是好或不好，都会延伸出二级市场。如果好的话，就如同住宅的押旧换新似的，投资者想换一个更大更好的；如果不好，投资者就急于要出手。
三是不动产投资只是投资的一个方向，不动产的优势在于高收益的同时风险较低，但随着金融投资品种的不断增多，投资者的投资方向有可能发生转变，就会把原来的投资品种吐出来。”
看来，如果说一级市场是“晴雨表”的话，那么二级市场就是“温度计”了，能更直接、更准确地反映商业地产的价值。
而上海金融业似乎更为敏锐，在嗅到了商业香味的同时，及早出手，于2009年推出了二手商铺贷款。建行上海分行推出的个人再交易商业用房贷款业务放宽了个人住房商业性贷款借款人最高贷款年龄限制和借款期限，规定最长不超过30年，年龄不超过70岁。
思考四：商铺三级市场的开拓
商铺的三级市场，即包租市场，是由异地投资置业延伸出来的。比如，外省人、外国人在北京投资商铺后，不可能有太多的时间去打理琐碎的事宜，而同时投资者又要求稳定的投资回报，这就需要中介人或中介公司帮助投资人在三级市场进行出租。
其实，包租市场在南方发展得已经非常成熟了，北京却一直没有任何动作，胡景晖认为：这是因为北京不具备先天优势。比照包租市场非常活跃的上海、广州等城市，它们周边的城市发展也非常好，像上海附近的苏州、杭州，广州附近的深圳、香港，因而异地投资具备了充分的条件，包租市场自然也很活跃。而北京周边的城市都不太发达，所以现在北京要积极的走出去，放低姿态，吸引外地人到北京投资。
有专家估计，未来北京包租市场主要有两个延展的领域，一个是高端住宅市场，另一个
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中投顾问高级研究员黎雪荣同时指出，如果商业地产物业税征收成为现实，无疑将会对零售商投资商业地产的热情有所降低，尤其是对去年才转投到商业地产的零售商带来较大的影响。但是，商业地产税的征收方案、征收试点以及对抑制房价与抑制商业发展的权衡都有待商榷，商业地产税的征收至少在短期内并不具备可行性，尤其是在这些商业需要培育的非一线城市进行物业税试点显得更不可行。 详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201006/lingshou031615.htm
商业地产系列之二十：前景预测及投资策略分析(完结篇)
