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●商圈特点
投资者要看商业项目在商圈中是否有立足点、竞争力，结合商圈特点，应避开商圈阴面。
如解放路传统商圈，居民的消费行为习惯决定了这个传统商业的经营业态和商铺价值。例如市民想在解放路商圈逛街，那么肯定是走解放路，到银泰百货，穿过人民广场，走长征路，最后到达华洋堂百货，居民已然形成了传统消费习惯，这样一来，也易形成商业阴面，如在拉美路段、定中街北段及炮铺街经营服装生意肯定生意就不太好。
●经营业态
消费者决定经营者，经营者决定投资者，投资时要看商业项目的经意业态是否有市场，是否符合城市大环境需要。
●注重扎堆效应
独铺难成市。商业项目扎堆更有潜力，可促使市场加快成熟，有利于投资。
赵炜称，通常可将购物中心、酒店及写字楼设计为商业金三角，合三为一，实现商业资源互通互用。比如，现在通常采用的做法是裙楼做购物中心，其他部分可做写字楼或酒店。“扎堆式”经营模式对于资源的集中利用度是非常强的，通过聚集有效人群，可较快培育市场，引发联动效应，在三种商业的互相带动下，整个商业地产项目将会良性循环，逐渐强大。如襄樊万达商业广场的城市综合体，就是商业项目强强联合的载体。
●把握政策大方向
近日，一则与商业地产税收有关的新闻让投资者感到担忧。报道称，湖南长沙、株洲、湘潭三市已就税制改革等一系列问题形成方案，上报国务院，其中最有分量的一项就包括物业税(专题论坛)。可以预见，该方案最终成形之后，物业税必将开征，而首当其冲的是商业地产。
由此可见，投资商业地产，虽然从目前来看，国家调控的主要对象是住宅市场，但商业地产同样也存在相应的来自政策方面的风险。因为物业税一旦从商业地产开始征收，势必会压缩租金投资收益，而一旦商铺变为冷铺甚至“死铺”，将放大投资失败。
其实根据相关税法，围绕商业地产各种税收也是颇多，比如无论是在持有还是租赁阶段，都存在房产税等税种。而如果商业地产出现炒作迹象，国家将会从严征收包括房产税等税收，
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中投顾问发布的《2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》指出，为了拉住房价“这匹脱缰的野马”，2010年4月11日开始，中国政府连续出台了贷款利率上调，二套房首付被提高到至少5成，利率不低于基准利率1.1倍，暂停发放三套以上房贷，严厉打击开发商捂盘惜售等一系列针对住宅市场的调控政策“组合拳”，并重重“砸向”了投资和投机性需求。受此影响，住宅市场观望情绪明显加重。而受新政影响较小的商铺投资人群，却有明显增多的趋势。对广大商铺投资爱好者来说，相比高位运行的住宅市场，尚处在起步阶段的商业地产不得不说是一个绝佳的投资契机。
详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm
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从而加大交易成本，也会极大影响到投资，近期北京出现的有关征收商业地产房产税的传闻已印证了这一点。
●持有物业要耐心
“从以前的经验来看，除了极个别优质商铺外，大多
2010-2015年中国商业地产市场投数商业地产很少出现像住宅那样疯狂上涨的情形，因此
资分析及前景预测报告(共五卷)需要投资者耐心持有物业，否则无法获取更为丰厚的回
中投顾问发布的《2010-2015年报。”赵炜提醒道。
中国商业地产市场投资分析及前景
预测报告》共十八章。首先介绍了 商业地产是以租金收入为主要收入来源的长期房
商业地产的相关概念、分类及特点地产投资品种，商业地产在经营过程中，会根据市场的
等，接着分析了中国房地产行业和变化来不断调整和改善业态，主动符合市场需求，这是
商业地产市场的现状，然后具体介一个长期的过程，而这个过程，实际上是商铺本身不断
绍了商铺地产、写字楼、工业地产、升值的过程，一般情况下，5年以上回报才初见端倪。
购物中心地产的发展。随后，报告因此如像住宅一样进行短期炒卖，极有可能错过获得更
对商业地产市场做了区域发展分多收益的机会。
析、重点企业经营状况分析、竞争
格局分析和投融资分析，最后预测赵炜说，全面考虑商业地产项目的内、外部因素之
了详细>>外，投资商业地产需要更多的资金，这需要投资者根据自身的实力来综合考量。投资商业地产，极少能够借助
按揭贷款，如规定首付在五成以上，无法享受到优惠利率，以及贷款年限只有5—10年，这些都对投资者提出了更高的资金要求。因此，投资商业地产项目，投资者还是应该谨慎再谨慎。
社区商业投资策略
社区商业无论是功能还是空间布局上都有别于商业中心。它是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。其基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。它是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物。
据统计，社区消费大约占整个城市消费品零售总额的30%，在发达国家社区商业所占的比例一般在40%左右。因此，社区商业具有很好的发展前景，这也是社区商业投资者青睐的原因所在。
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中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的高潮。 详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm
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社区商业在我国的发展还处于初级阶段，形态比2010-2015年中国写字楼市场投资分较单一，但是社区商业在我国商业发展中的必要性和析及前景预测报告(共五卷)重要性已经得到大家的认可。因此投资者对社区商业中投顾问发布的《2010-2015年中进行投资时要注意以下几个方面。 国写字楼市场投资分析及前景预测报 告》共十五章。首先介绍了写字楼的 1、关注社区所在地经济情况 相关概念、特征、分类及划分标准等， 接着分析了中国写字楼的发展环境及 社区所在地区的经济发展现状及趋势是直接影响行业现状。然后分别介绍了北京、上着社区商业的发展方向的。对社区商业影响最直接的海、深圳、广州、天津、南京、青岛、就是消费者的购买力水平或购买规模，人均收入水平重庆等主要城市写字楼市场的发展。高，购买力水平相应就高，对市场就大。 随后，报告对写字楼市场做了市场营 销分析、物业管理分析、投融资分析 同时，社区人口规模大小也很重要，如果人口规和政策背景分析。最后对写字楼市场模在扩大，人的消费需求相应必然要增高，因而社区的未来前景及发展趋势进行了科学的商业可能会取得更好的经济效益。 预测。您若想对写字楼市场有个系统 的了解或者想投资写字楼，本报告是 社区入住居民的群体层次和消费习惯更是决定性您不可或缺的重要工具。详细>>因素，它包括业主收入、年龄、职业等特点。如社区的业主年龄在大多集中在20-35岁之间，则开办咖啡厅、快餐店、歌厅等较为适合。
人口的教育文化水平和职业构成往往能决定他们的消费层次。受教育的人，通常倾向于对优质商品的消费，例如，在大学生活区附近开发的商业，可更多的考虑文化用品商店、娱乐等具青年人性格特色的社区商店。
2、关注市政配套设施
社区商业要以一定的市政配套作支持。城市市政配套包括市政、桥梁、供水、排水、供气、网络、绿化、环境卫生等。功能整齐的市政配套是对社区商业发展起到积极的促进作用反之，则会成为制约因素。
如果，不考虑市政配套因素，盲目发展社区商业，只能招致由于市政配套滞后，影响顾客进入，同时也难以提升消费的档次。
社区商业投资的市政配套因素分析时主要考虑：
（1）地段、交通的便利。地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街意义重大，其能够辐射到的周边区域及吸引客流量；
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中投顾问发布的《2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》共十三章。报告首先介绍了商铺的概念、分类和价值等知识，接着分析了国内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产发展状况做了分析，接着具体介绍了北京、上海、广州、深圳以及国内其他主要城市商铺地产的发展情况。最后报告介绍了重点商铺地产企业的运营状况，并对商铺地产投资做了深入分析。您若想对商铺地产市场有个系统的了解或者想投资商铺地产业，本报告是您不可或缺的重要工具。详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm
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（2）了解市政规划。市政规划包括商圈、住宅区的设立，交通、道路旧区改造等。投资者必须对社区商业企业所在地的环境要有深入的了解，以保证商业本身的价值提升。社区商业是一个系统工程，其建设和管理涉及范围广、利益关系比较复杂。因此，在社区商业的投资和建设之前，要注意各级政府的商业、规划、建设、房地、工商、税务、街道等各管理部门之间的合作力度，只有各管理部门之间的职责分工明确，才有可能确保规划的按期推进和执行。
3、关注多种业态的组合
投资商要对社区商业业态的规划和定位有一个总体的把握。各种业态配比内容和数量如何，底层是什么业态、二层又是什么业态，都有一定的商业市场规律。
要通过业态的组合来为社区居民提供全方位服务。如，大卖场，其特点就是希望社区居民一周去一次，要有免费停车场，品种丰富和门类齐全的商品，特别要和一些精品百货，饮食一条街相结合，成为社区购物休闲的好去处，同时要有便利超市从早上7点到晚上11点不间断服务，满足居民的随时性的日常需求。像这样的商业设施和业态组合，才能满足社区居民的多层次需求。
2010-2015年中国商铺地产市场投
资分析及前景预测报告(上下卷) 不同的组合放在什么地方最好，健身房娱乐中心放
中投顾问发布的《2010-2015在什么地方，大卖场放在什么地方，超市便利店放在什
年中国商铺地产市场投资分析及前么地方，社区商业业态布局往往都经过严格的设计，以
景预测报告》共十三章。报告首先最大程度吸引购物者，要经过多次的认真思考和模拟之
介绍了商铺的概念、分类和价值等后，才能最后确定的。
知识，接着分析了国内商业地产和
商铺地产的发展概况，然后分别对 4、商业运营商自身实力
社区商铺地产、商业街商铺地产及
其他类型商铺地产发展状况做了分 （1）知名度
析，接着具体介绍了北京、上海、
广州、深圳以及国内其他主要城市 商业运营商的品牌知名度是社区商业开发要考虑
商铺地产的发展情况。最后报告介的一个因素之一，知名度较高有利于快速在形成消费者
绍了重点商铺地产企业的运营状心目中的形象，获得消费者的信赖，让社区商业经营者
况，并对商铺地产投资做了深入分就能吸引顾客的更多目光。
析。您若想对商铺地产市场有个系
统的了解或者想投资商铺地产业， （2）经营管理
本报告是您不可或缺的重要工具。
详细>> 社区商业经营者良好的经营管理水平必然会促进
社区商业的良好发展，满足社区消费者的需要，经营管
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中投顾问高级研究员黎雪荣认为，二三线城市具有产业转移以及政策扶持等多方利好，招商引资进程不断加快，显示出勃勃商机，商业地产值得投资的重点区域为经济增长速度较快、人口众多、符合区域振兴规划内的重点城市。如中部地区的武汉、长沙、郑州，西部地区的成都、重庆、合肥、新疆、宁夏等地，东北地区的淄博、沈阳、哈尔滨等城市。详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201010/dichan291617.htm
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理水平提升有利于整个社区商业的发展。
同时要降低区经营成本，其主要由社区商业的租金或商业房地产的卖价。如果社区经营成本不能令商户有较强的竞争优势，则社区商业的发展一定是不可持续的。
（3）经营意识
目前许多国内商业房地产商偏于短线投机盈利，没有长线经营意识。有些商业社区开发商一直沿用开发住宅房地产的方式，抱着“卖完就走”的经营思路，将风险完全留给了中小投资者。住宅房地产项目的优劣主要以销售情况好坏为标准，而商业房地产项目的优劣主要是以后期经营情况好坏为标准。投资者更要加强长线经营的意识和经营管理能力，作好商业的前期招商和后期的商业经营管理。
综上所述，社区商业投资是一门复杂的投资工程，它还包括经营商品要有针对性、商品价格要合理性、经营时间要适宜性以及商品质量要可靠性等。从社区商业的投资角度，要对影响社区商业投资的宏观、中观和微观的影响因素进行深入分析，使社区商业的规划建设、招商营运、业态分布等符合城市法规和片区居民的消费特征，才能实现社区商业的后续经营和可持续性发展。
商业街商铺投资攻略
复合商业街商铺适合机构投资者和个人投资者进行投资，因其复合型经营模式带来较大的客源人流，加上开发商强大的运营保障，未来无论是租金收益还是增值收益都比较高，投资周期相对专业市场也较短，投资者可以重点考虑。
商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类(种)商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的品类更完备，一方面经营者可以按照自己的设想去随意经营，另一方面大型商业街的功能是完备的，有购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游等多种业态组合，并且各种业态的比例关系合理，数量合理，功能互补。由于专业商业街商铺经营品种的简单化特点，其规划设计的复杂程度也相对较低，出售面积整体较小，租金收益水平稳定，有一定的价值升值空间，但商铺的自主权不高，且经营的灵活程度不足。
然而对于复合商业街而言，由于规模庞大，必须具有合理的交通动线、停车场规划、商业环境等问题，如shoppingmall式购物中心等。加上开发商注重后期经营的统一性、协调性和市场宣传，投资者和经营商丰厚的收益就能得到保障。当然，复合商业街的规划设计难度也较高，开发商的实力尤为重要。复合商业街商铺适合机构投资者和个人投资者进行投资，
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中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出，我国的购物中心建设起步较晚，开始于二十世纪90年代初期，最早的项目是位于珠江三角洲的天河城购物中心，但是近年来以飞快的速度向前发展。2006年起，国内大中城市开始相继出现典型的购物中心模式，标志着中国的购物中心开发开始迈上理性之路。
详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/20091008gouwuzhongxin.htm
商业地产系列之二十：前景预测及投资策略分析(完结篇)
