中国领先产业研究专业机构 www.ocn.com.cn
一、规避风险，资本运作。新型商业物业开业之2010-2015年中国写字楼市场投资分后都必然经历一个从亏损到盈利的养铺过程。如果商析及前景预测报告(共五卷)业定位不准确、商业人气很淡，就势必造成投资的风中投顾问发布的《2010-2015年中险，为规避风险，一是商业和地产在开发初期牵手商国写字楼市场投资分析及前景预测报业，形成地产大鳄+商业巨头的商业地产开发模式，引告》共十五章。首先介绍了写字楼的起了众多企业和消费者的关注。只有商业和地产的有相关概念、特征、分类及划分标准等，机结合，才能支持商业地产健康发展。二是先融资后接着分析了中国写字楼的发展环境及投资。商业地产的投资特点：如果你把市场投资起来，行业现状。然后分别介绍了北京、上从初期到旺盛期五年是不可少的，在中国商业地产的海、深圳、广州、天津、南京、青岛、融资渠道很单调，所以在项目立项的时候就开始融资。重庆等主要城市写字楼市场的发展。第一是卖掉一部分，边卖边开发，这是一个融资渠道。随后，报告对写字楼市场做了市场营第二利用一些商业机构和商业地产代理机构和施工企销分析、物业管理分析、投融资分析业的合作，转嫁一部分风险。同时根据融资的情况来和政策背景分析。最后对写字楼市场决定投资的额度和投资的速度。三是业态组合规避风的未来前景及发展趋势进行了科学的险。前期规划业态是商业地产成功操作的基础，只有预测。您若想对写字楼市场有个系统良好的规划才能保证日后不会出现同质化经营。要有的了解或者想投资写字楼，本报告是主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业您不可或缺的重要工具。详细>>形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。
二、建立复合型商业运作模式。商业运营模式从传统的单一批发模式发展为批零兼营的新型、综合性运营模式。尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局去推动物业市场化，一是要充分的规划好各业态之间的在一个市场中的比例。二是所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；三是特色定位。最近几年在沈阳丹东烟台大连等地将小商品、服装市场定位为韩国城的，迎合市场需求，创造出小商品市场这种业态，创造性的定位不常有，但是务实的定位一样可以有特色。因为特色是可以体现在很多方面的，比如业态与档次的结合、业态创新、多业态综合、业态与文化的结合等等。
三、建筑风格的良好设计。由于国内建筑设计界没有现代零售业态卖场的设计规范与施工标准，国内的许多开发商在产品规划过程中，往往缺乏与零售商充分的前期沟通合作，许多大型商用物业存在设计硬伤，如物业净空层高偏低，楼面荷载力不够，货梯不够吨位，未考虑自动斜行电梯安装位等等，以致众多商用物业根本无从谈起商业空间与实际经营需求的匹配了。 建筑规划方面，项目的临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场，注意提供优美购物环境，使之休闲特性明显。建筑造型强调现代而前卫，简洁，明快，标识性强。注重竖向交通的易达性，创造临街便捷的多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流动线上
16
中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的高潮。 详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm
中国领先产业研究专业机构 www.ocn.com.cn
的顾客直接输送至二层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。建筑内尽可能设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动,又宜做休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位。大多数情况下不建地下室或半地下室。选址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合现有商业资源。
四、专业的统一管理。为解决环保、治安、运营等各项问题，建立市场统一的整体VI形象，包括统一市场整体经营理念，市场内外导示系统及场内外宣传等；统一的经营布局如市场各楼层及平层不同区域，由物管根据不同业态业种特性加以有机规划组合。统一的营销策划包括全年节假日、重大节庆日、行业旺、淡季营销推广活动的统一策划与组织，广告宣传及内外整体气氛的营造；统一物业管理包括市场的公共区域及交易环境秩序维持，治安防范、消防安全等；统一公共区域环境美化布置，清洁保洁及绿化养护；统一设备、设施的维护管理。
五、建立电子商务平台。互联网电子商务的开放性、辐射力、低成本、高效率的特点，买卖双方在网上直接交易，缩短了供求之间的距离，使交易范围急剧放大；大量减少中间环节，降低销售成本和购买成本。充分发挥这种新型的贸易形式所具有的价值，促使高速发展的市场经营与信息化结合起来，以信息化带动整体运营体系，发挥网络平台优势，实现市场最终的跨越式发展。在业态、经营形式上互补互动，形成国际国内、网上网下良性循环的交易大平台。良好的物流系统顺畅物流交通体系，统一到位的商业管理，为市民和商家营造了一个舒适、现代的采购空间，创造了理想的一站式批发零售中心。
六、先招商、经营后销售。没有商家的融合、进驻，商业地产项目就无法形成商业价值，所以商家如何引入、正确引入已经成为商业地产项目成败的关键。招商对于商业地产的重要性已经得到市场的普遍认同，按照招商、经营和销售的循序进行，才能真正实现对市场的发展，乃至兴旺。有助于开发商清晰思路，对招商的轻重缓急和商家的价值关系做出准确的判断。哪些商家先招商，哪些商家后招商，既符合商业地产项目开发建设的需要，又符合租金或商铺售价最大化的需要，不当的招商、经营、销售顺序会阻碍开发的顺利进行，而且抑制项目租金或销售利润的实现。商业支撑收益，收益支撑我们的回报。做商业地产不要去炒房地产，而炒商业，才是真正好的开发商。很多专家说要搞活动，其实就是炒商业，不要炒建筑，炒建筑是自己害自己，炒商业、搞经营才是推动商业地产成功的渠道。
七、先品牌后赚钱是商业地产的品牌策略。商业地产发展到今天，我有一个很强烈的理念，商业地产的开发实际上是一个品牌开发的过程。当商品供应量很大的时候，他的品牌就
17
中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼，本报告是您不可或缺的重要工具。详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm
中国领先产业研究专业机构 www.ocn.com.cn
会有价值，中国出了这么多的服装，绍兴都是服装城，但你买了一百件还不及一个LV包的价格，这就是品牌的效应。中国品牌想占有一席之地，想取得利润，如果缺乏品牌利润，成功的可能性比较小，商业地产要取得市场的共识，你只要取得了市场的共识之后，才能取得成功。商业地产品牌开发过程是：合理定位、突出个性、要融入城市文化系统、注重盈利、创造经典、开发实心化、资产优质化、商业地产的品牌推广。要丝丝入扣，关心到每一个细节。商业地产往往是某一个细节就毁了一个项目。做商业地产如果只是卖土地加上建筑，再是利润，是卖不掉的，没有产生一种商业价值，这种商铺会变成伤害商铺。
八、运营管理是商业地产运营的核心。是商业地产收益和物业价值提升的源泉，是投资
者的利益得到最大体现的保障。业内人士普遍认为：在
2010-2015年中国商铺地产市场投商业地产项目前期招商完成，项目进入各种商业业态进资分析及前景预测报告(上下卷)入具体运营阶段以后，开发商需要把松散的经营单位和
中投顾问发布的《2010-2015多样的商业业态，统一到一个经营主题和信息平台上，年中国商铺地产市场投资分析及前把各种资源的配置优化，简单地说，就是商业地产的后景预测报告》共十三章。报告首先期运营管理如何进行统一化运营管理的问题。良好的运介绍了商铺的概念、分类和价值等营管理能促使项目迅速成熟起来，成为炙手可热的商业知识，接着分析了国内商业地产和中心，从而保障开发商、投资者和经营者的“三赢”。统商铺地产的发展概况，然后分别对一的运营管理是项目成功的必需前提在“运营为赢”的时社区商铺地产、商业街商铺地产及代背景下进行商业地产开发，开发商不仅要整合各方面其他类型商铺地产发展状况做了分专业资源，同时也要使自身逐渐成为专业者，只有专业析，接着具体介绍了北京、上海、的商业地产开发商，才能有效规避商业地产开发风险，广州、深圳以及国内其他主要城市才能驾驭和运营商业地产。统一运营管理一般包含四个商铺地产的发展情况。最后报告介方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督绍了重点商铺地产企业的运营状和统一物管。而其中“统一招商管理”又是后面三个方面况，并对商铺地产投资做了深入分的基础。目前，国内的大多数商业地产项目都还处于“统析。您若想对商铺地产市场有个系一招商阶段”，而其他三个方面的暂时还有没有进入。商统的了解或者想投资商铺地产业，业地产由于其产权、经营权的分离，使得权责的分配不本报告是您不可或缺的重要工具。能按照一般的住宅思路来进行。作为商业地产中最为强详细>>势的利益主体，发展商有义务、也有责任承担起项目的
统一运营管理的责任。
统一营销是项目品牌建立的必然途经，一个大型的商业地产项目，在完成招商以后，可能会出现各种不同的业态、利益主体和目标公众。但是，不论这些差异有多么显著，由于在空间和时间上的共同属性，所有商家都具有很明显的共同利益点：人气、名气、声誉等，而这些共同利益的实现需要有一个公共的利益平台去操作。 统一的服务监督是品牌整合和建立项目美誉度的必须手段。统一的服务监督一个公共的操作平台，在许多情况下，运营商可以与政府工商、司法、税务等部门保持合作，以确保服务监督的法理型权威的有效存在。
18
中投顾问高级研究员黎雪荣指出，目前由于商业地产迎来投资热，一线城市写字楼、商铺价格出现普涨局面，商业地产的价值开始凸显，价值洼地将逐渐被填平。其中，北京、上海、广州、深圳等一线城市第三季度商铺物业市场需求旺盛，市场租金平稳上涨；写字楼市场需求也较旺盛，放量有所放缓，尤其是高端写字楼租金带头上涨，全国写字楼物业租金普遍上涨，签约量持续升高，空置率持续走低。 详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201010/dichan291617.htm
中国领先产业研究专业机构 www.ocn.com.cn
良好而规范的服务是获得消费者或客户认同的基本前提，也是项目建立起“口碑”的基础工作。良好服务监督在确保众多的商家提供规范性的服务的同时，还能促进项目实现视觉上、行为上、理念上实现可识别化，帮助项目实现品牌整合。营销推广虽然能建立品牌，但是，如果没有良好的服务作为基础，品牌也是无法持久的。 统一物业管理是项目有效运作的必要工作。商业项目由于其人流量大，其物业管理所受的压力也远大于住宅。所以，大型商业地产项目由于业态的多元性和分割性，更难实现统一的物业管理。但是，这个时候，统一的物业管理也显得更加重要
紧扣“商”字玩投资
国家新政下，住宅投资受冷，商业地产投资受追捧，不少市民期望投资商业地产，但是摸不着门路。上周，业内人士为我们剖析了襄樊目前商业地产的投资热点。业内人士称，作为理性的投资者，在投资商业地产产品时，除了要了解商业地产产品的特征，还必须全面考虑商业地产项目的投资因素，以技巧来规避投资风险。
紧扣“商”字玩投资
“商业地产的特性与商业紧密相关，为降低风险，投资者应该紧扣‘商业’这个主题进行投资。”武汉睿麟地产投资顾问有限公司副总经理赵炜点拨投资者。
商业地产不同于住宅，具有独特的属性，它是主要依赖租金收益的长期投资品种，也正是这种独特的属性，使得商业地产投资的成败受到诸多因素的制约。因此对于投资者来说，投资商业地产，要掌握投资技巧，这样才能增大成功的概率。
赵炜表示，无论是希望商业地产物业本身升值，还是希望租金收益逐年得到提高，都离不开“经营”这个主题。由此可见，商业地产的投资，归根结底都是对物业经营的考察。
●规模体量
商业地产的规模体量直接关系到这个商业项目的经营角色定位，它是定位于行业的领头者、追随者、补缺者亦或是挑战者，都与它的规模体量有关。投资者还要考虑商业的经营业态是否合适，是否符合整个大商圈的定位。例如前进路商圈，属于专业类商圈，主要以经营建材为主，在这里投资商业要看是否符合前进路商圈的定位，如果商业项目是在商圈内经营百货业，那生意肯定不好。
●“管家”须精挑细选
19
中投顾问发布的《2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2003年-2006年，当国内一手住宅供不应求的状况越来越突出的时候，商铺一直处于供大于求的发展阶段。直至2007年，随着房地产市场整体进入黄金时期，流动性的资金也开始大局进入商铺市场，使其出现了少有的“供不应求”状况，当年一手商铺的吸纳率甚至达到了1.51。
详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm
中国领先产业研究专业机构 www.ocn.com.cn
好的经营团队，能够让商业地产发挥最大的市场效应，这是决定商业项目的升值空间大小的决定性因素。“管家”水平的高低，决定投资收益的高低。赵炜表示，好的“管家”能够顺应市场的发展，不断主动调整优化经营业态，使商业物业走上良性的发展轨道。有强势品牌运营商入驻商业地产项目就可减小投资者的投资风险，在选择投资时，投资者关键要看强势品牌运营商是否在商业项目经营中起主导作用，是直接经营模式还是管理输出模式，也就是顾问形式。如果只是搭个牌子，挂羊头卖狗肉，还是襄樊本土的经营者运营，经营能力和诚信度就要多打个问号了。
●权限宜集中忌分散
为了保证后期管理顺利进行，适当的集中管理十分有必要。因此投资者在选择物业时，如果碰到后期管理需要自己亲历亲为的(临街独立铺面除外)，则应该三思而后行。
赵炜介绍，在国外，“只租不售”的商业地产运作方式非常普遍，如果急需资金，也可“以REITs(房地产投资信托基金)打包物业”。因为商业地产本身的特性已经注定它是一种需要长期持有的投资品，像住宅一样通过短期的开发销售，只会加速其死亡，而不会给投资者带来任何收益。
而诸如华中光彩大市场等商业地产也以事实证明
2010-2015年中国购物中心投资分这样的模式带来的主动权效应是不可估量的，定位与
析及前景预测报告调整可以在经营过程中不断更新，直到达到所要的目
中投顾问发布的《2010-2015年的为止。对此赵炜再次提醒，对于部分分割出售的小
中国购物中心投资分析及前景预测产权商铺，一定要了解后期管理时，管理方是否做到
报告》共八章。首先介绍了购物中集中管理，如果不能，则要当心。
心的定义、分类，Shopping Mall的
概念、特点及与其他商业业态的区 ●规划特点
别等，接着分析了国际国内及我国
主要省市购物中心的发展概况。然 投资者要看商业项目是否具备先进商场的内部配
后对购物中心的开发、运营、典型套，有诸如门前广场、观光电梯等先进配套设施。
范例做了细致分析，最后分析了购
物中心的投资潜力及其未来前景趋 ●资深商业配套
势。您若想对购物中心有个系统的
了解或者想投资购物中心开发运 投资者要看商业项目是否配有餐饮、娱乐、停车
营，本报告是您不可或缺的重要工场等一系列配套设施，能留得住消费者。
具。详细
商业地产外部特点考察
20
中投顾问高级研究员黎雪荣指出，未来商业地产发展将呈现出几大趋势：第一，在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。第二，打造体验式购物市场，或称“时间型消费模式”，该模式如今在国外已成为主流商业地产模式，典型案例有日本的“博多运河城”。详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm
商业地产系列之二十：前景预测及投资策略分析（完结篇） - 图文
