中国领先产业研究专业机构 www.ocn.com.cn
能。如有可能，与政府合力打造城市标志性建筑，这有助于获得更多的政府支持，有利于项目的融资和运营管理。
2011年全球商业地产市场将吸引更多投资者
房地产咨询公司DTZ Holdings PLC (DTZ.LN)10月13日表示，2011年全球商业地产市场将吸引更多投资者，因为大批资金继续追逐楼市；其中，美国地产市场的吸引力尤为显著。
该公司估计，随着房价的复苏以及市场的自然周转，预计交易量将上升，2011年全球将有2,810亿美元资金可用于购买房产，较2009年的预期值增加了22%。大部分资金(约1,120亿美元)将继续瞄准欧洲、中东和非洲市场，与2009年大体持平，因这些市场的吸引力没有变化。
DTZ表示，2011美洲房地产市场也将吸引投资者，特别是美国，预计美国房地产投资额将增长54%，至970亿美元。
DTZ称，实现投资领域和地域的多样化对投资者而言仍是重中之重，大部分资金将投向多个而非单一领域，并倾向于投资多个国家或地区。
将掀起大宗交易 险资或2011年发力继续推升商业地产
连续调控之下，商业地产市场正在成为资金的 “避风港”。2010年第三季度，北京商业地产的价格继续2010年以来的升温态势。截至第三季度，北京甲级写字楼市场的租金环比增长8.5%，同比涨幅达到15.5%。目前，商业地产市场一直随经济恢复而稳步回暖。随着保险资金的开闸，未来商业地产的价格继续看涨。
DTZ戴德梁行的报告称，目前各大保险公司还处于组建团队、初步接触的前期准备阶段，预计2011年将会掀起市场的大宗交易。仲量联行的数据显示，2010年第三季度，北京仅有一个新的甲级写字楼入市，即位于CBD区域的国贸三期，该项目的入市，使北京甲级写字楼的整体市场存量增加到530万平方米。
与住宅市场不同，商业地产受调控的影响相对较小。随着国内经济从金融危机中恢复，
11
中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了中国商业地产市场的未来前景与发展趋势。您若想对商业地产市场有个系统的了解或者想投资商业地产，本报告是您不可或缺的重要工具。 详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006091shangyedichan.htm
中国领先产业研究专业机构 www.ocn.com.cn
从2009年下半年以来，商业地产市场也稳步回升，其投资回报率一直在攀升。
看好商业地产的另一个因素是险资的开闸。2010年9月，保监会发布 《保险资金投资不动产暂行办法》，规定险资可投资商业、办公类的不动产，该办法的发布，被认为将向商业地产市场释放4500亿元的资金。
DTZ戴德梁行中国投资部助理董事曹建表示，保险资金充裕，不需要融资，其要求的投资回报率也不高，很容易被商业地产市场所吸纳。
据了解，当前，保险资金要求的投资回报率均值在5%~6%左右，在整个商业地产市场中，处于平均水平。
另外，险资进入商业地产并不需要太长的准备期。上述《办法》出台前，人保财险、中国人寿等机构已在北京金融街、CBD等地，以“自用”名义
2010-2015年中国购物中心投资分曲线投资房地产。
析及前景预测报告
中投顾问发布的《2010-2015年 现阶段，大规模成交的情况还没有出现。曹建表示，
中国购物中心投资分析及前景预测目前各大保险公司还处于组建团队、初步接触的前期准
报告》共八章。首先介绍了购物中备阶段，预计2011年将会掀起市场的大宗交易。
心的定义、分类，Shopping Mall的概念、特点及与其他商业业态的区别等，接着分析了国际国内及我国主要省市购物中心的发展概况。然后对购物中心的开发、运营、典型范例做了细致分析，最后分析了购物中心的投资潜力及其未来前景趋 近年来商业地产领军企业瞄准二三城市发展先机，
势。您若想对购物中心有个系统的纷纷开始进军二三线城市。
了解或者想投资购物中心开发运
营，本报告是您不可或缺的重要工 2001年，万达集团开始进军商业地产领域，在接下
具。详细来不到四年的时间里，在全国12个城市中开发了12座万
达广场。在过去的2009年，万达集团新增20个商业项目，
开业了8个万达广场和2家超五星酒店。截止到2009年底，已经开业的万达广场将达到27个。万达集团确定2010年将新开业17个万达广场，2011年计划新开业20个万达广场。根据现有的建设速度和在谈项目，2012年万达广场数量将超过80个，经营性物业持有面积将超过1200万平米。在近几年的万达开发项目和未来的建设项目中，主要面向二、三线城市，如2007年开工建设的重庆南坪万达广场，一座集居住、商务、购物、休闲、娱乐等各种城市功能为
商业地产之未来开发模式
房企全国布局商业地产，进军二三线城市
12
中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了中国商业地产市场的未来前景与发展趋势。您若想对商业地产市场有个系统的了解或者想投资商业地产，本报告是您不可或缺的重要工具。 详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006091shangyedichan.htm
中国领先产业研究专业机构 www.ocn.com.cn
一体的大型城市综合体，于2009年开业，宝马城市展厅、棒约翰等多个国际知名品牌随万达一道首次进驻重庆。
中粮集团旗下目前有两家地产公司，即中粮地产和中粮置业，中粮集团旗下的地产业务板块这几年来一直处于整合之中。在2007年3月，中粮集团就曾出具《避免同业竞争承诺函》，明确了中粮地产在集团地产业务上的发展战略：按照中粮集团董事长宁高宁此前的布局，未来中粮地产主攻住宅和工业地产，中粮集团地产业务重点将转向商业地产和旅游地产，中粮置业则主攻商业地产。中粮集团的地产目标是将其地产业务做到总资产的30%。未来中粮集团将以“大悦城”购物城为核心的“全服务链城市综合体”的总投资规模将超过700亿，20多个“大悦城”将在国内大中城市布局。而中粮集团已提出，计划将来地产业务规模达到集团总资产的30%。据悉中粮集团旗下和中粮置业已分别在北京、天津、沈阳、成都等城市开业或在建了7个“大悦城”，总投资额超过百亿元之多，而且未来的投资目标是进军二、三线城市。
业界“北有万达、南有宝龙”的说法已流传多时。在国际金融危机减弱和我国经济企稳回升之时，房地产市场也开始转暖，宝龙集团将上市重新提上日程，2010年年底上市，市场预计将集资约30亿至40亿元港币。宝龙集团董事长许健康的经营理念是，通常所说的二三线城市中，孕育着中国商业繁荣的希望，它非但会给持续经营的商人以丰厚回报，还会成为中国城市化进程的推动力量。根据这种路径选择，宝龙坚持在二三线新兴城市中心城区拿地，以相对低廉的价格获取土地，并做长期持有型开发。截至目前，宝龙城市广场已扩展至17个项目，分布在福建、河南、山东、江苏和安徽等地的14个城市。宝龙城市广场单个项目开发面积都在20万平方米以上，总建筑面积超过800万平方米。这一确凿数字，非但奠定了宝龙“中国商业地产黑马”的江湖地位，还使商业地产“标准化管理输出”成为宝龙未来的工作重心。宝龙集团的未来发展目标仍然是在二、三线城市。 转型商业地产趋势渐浓
伴随着房地产行业的发展，商业地产已然成为开发企业不能容避开的领域，近年来多家房企纷纷转型商业地产，增加或加大商业地产开发比重。
2009年11月16日，万科企业股份有限公司总裁郁亮在深圳总部的一次非正式场合首次对外公布了万科的新战略——万科产品将进行转型。郁亮表示，2010年，万科正式推出养老型物业试验，并进军商业地产。在万科未来的开发模式中，住宅产品仍占据80%的比重，其余20%将开发持有型物业，除了养老物业、酒店外，万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。同时郁亮还表示，万科在经过近3年调整之后，已经重新进入增长轨道，并从过去单纯依靠规模速度的增长，变成质量和效益的改进。与每一个大型企业的发展模式一样，在经营规模达到400亿-500亿元后，企业都会遭遇一个坎，都会进入一个更换管理平台的调整期。对于万科来说，需要一个适合万科进行更大规模发展的平台。在万科看来，这一平台就是商业地产。按照万科计划，未来10年内，万科每年会在每个城市至
13
中投顾问高级研究员黎雪荣认为，目前中国正处于经济转型时期，传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式瓶颈显现，随着地价的飞涨和优质地块的稀缺，传统住宅拿地成本越来越高，大部分地产公司只能获得行业的平均利润。
详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm
中国领先产业研究专业机构 www.ocn.com.cn
少留下一个不可替代的公建项目。
08年楼市的持续低迷导致世茂股份地产对住宅市场信心大减。2009年以来，欲变身商业地产商的开发商中，世茂股份意图最明显,尤其是在世茂完成重组上市之后，其股份项目储备总建筑面积622万平方米，其中商业地产达474万平方米，在国内上市公司中其商业地产资源储备最多，且成本相对较低。2009年4月底，上海世茂股份有限公司与青岛城投集团全资子公司青岛世奥房地产开发公司以人民币9.2亿元联合竞得山东省青岛市商业地王地块。6月8日，世茂房地产以人民币30.2亿元，成功竞得福建省厦门市位于豪宅新聚点湖边水库片区的优质地块，初步规划为集住宅和商业于一体的高档综合生活社区。7月1日，世茂房地产
与中新天津生态城投资开发有限公司，联合开发天津生
2010-2015年中国商业地产市场投态城迄今为止最大的综合项目，该项目位于天津生态城
资分析及前景预测报告(共五卷)起步区以南的永定洲地区，占地总面积约180万平方米，
中投顾问发布的《2010-2015年其中包括约100万平方米住宅用地和80万平方米公园用
中国商业地产市场投资分析及前景地，预计项目总投资达人民币100亿元，项目初步规划建
预测报告》共十八章。首先介绍了设成为高级海景商业与住宅完美结合的生态休闲社区。
商业地产的相关概念、分类及特点而与此同时，世茂股份在北京三里屯单体最大量的商业
等，接着分析了中国房地产行业和部分于10月份提前面市。从以上的数据分析可知，世茂
商业地产市场的现状，然后具体介集团在完成上市重组后，已经全面进入商业地产。
绍了商铺地产、写字楼、工业地产、
购物中心地产的发展。随后，报告 融科智地2001年6月成立，注册金2亿元人民币，将
对商业地产市场做了区域发展分住宅业作为主要发展方向，和联想集团、神州数码、联
析、重点企业经营状况分析、竞争想投资和弘毅投资一样，都属于联想控股下属的独立核
格局分析和投融资分析，最后预测算的子公司。在2009年商业地产业绩下滑，众多写字楼
了详细>>租金下降的情况下，融科资讯中心的租金不降反升，这更加坚定了融科智地\
心。融科智地副总裁王翔表示，发展商业地产是融科智地的战略。2009年12月14日，融科智地宣布，进军北京西南城的首个商业地产项目，占地2万平方米、位于石景山CRD核心区的融科创意产业中心日前开工。下一步，还有可能在南城寻找合适的商业地产投资。 城市综合体开发热
城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综
14
中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，2009年上半年，中国写字楼市场继续受跨国企业预算缩减的影响。尽管降幅趋缓，大多数城市的写字楼租金依旧下跌。但从2009年二季度开始，我国写字楼投资市场逐渐活跃，在第三季度北京、上海、深圳和广州均有数起大宗收购案例成交，更有部分国内金融机构和企业购买物业作为企业总部。 详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm
中国领先产业研究专业机构 www.ocn.com.cn
合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。
由于对城市综合体需求大增，地产商应社会需求的需要而竞相开发这种集办公、休闲、娱乐、餐饮于一体的城市综合体。近几年来，城市综合体项目纷纷上马，如北京万达广场、北京国瑞城、上海蝶湖湾等。在大城市，城市综合体已是一个相对成熟的商业业态。在“2009中国城市综合体发展峰会”上，与会专家无不认为，中国城市综合体发展已经需求井喷、面临考验的关键时期。 自持商业地产成主流
目前商业地产市场最大的特点一个是集中放量，而另外一个就是众多的开发商不约而同地弃销售、而选择将物业自己持有，从单纯的开发商转为运营商。从开发到运营，是经营理念的进步也是实力的跨越，同时也是商业地产市场健康有序发展的保障。目前如国瑞崇外购物中心、龙德广场、SOLANA等市场上的几个大体量的商业项目，包括一些有实力、有能力的开发商都选择自己持有运营。
最为成功的商业地产开发模式，强调的是运营创造价值，运营赚的是资产收益和资本收益。而以销售为主的开发模式，赚取的只是开发环节的利润，与商业地产的长期运营收益以及资本收益相比，虽然是资金回流比较快，从长期来看，自持物业的资金回流量要远高于出售。
从国际经验、利润回报以及我国商业地产的开发经营实例来看，自持物业的商业地产开发和经营已经成为商业地产的发展主流。
伴随着众多地产企业纷纷转型商业地产，一个多元化开发市场将来临，商业地产势必成为地产商不容回避的开发领域。同时，由于商业地产受政策限制较少，预计未来将有更多的开发企业逐渐向商业地产开发转型。此外，自持物业将成为商业地产商的主流选择。未来土地市场中，综合型商业用地将大放异彩，成为地产商纷纷角逐的重点。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。
商业地产投资分析及投资策略
综述：商业地产成功的秘诀
15
中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，写字楼是城市第三产业的重要载体，写字楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。另外，2009年10月1日起，修订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施，为保险资金投资不动产扫清政策障碍。 详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm
商业地产系列之二十：前景预测及投资策略分析(完结篇)
