大型商业地产项目顶级策划模式（完整版） - 图文 

FIP宏策划第五步

商业项目全程经济分析

一、指标预算

1、现金流量分析 2、财务净现值 3、动态投资回收 4、内部收益率 二、分析评估

1、盈亏平衡分析 2、敏感性分析 3、凤险决策分析

在做房地产项目之前，一定有个关于成本估算的经济分析。对于房地产开发程序而言， 为两个部分：一是指标测算；二是评估分析，得出项目经济可行性。 一、商业项目经济指标测算

项目成本管理的基础是编制财务报表，主要有财务现金流量表、损益表、资金来源与运用表、贷款偿还计划表等。其中，项目的现金流量分析是最重要的项目管理报表。

通过睥财务现金流分析，可以计算项目的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标，从而对项目的决策做出判断。 1、商业项目的现金流分析

对房地产公司而言，因为行业经营周期性很强，对于现金流量的分析也就尤其重要。经营性现金流量是公司业绩的重要指标，它的好坏直接关系到公司收益的可靠性、持续经营能力以及变现的能力。

项目中所需流动资金的估算有两种基本方法： （1）扩大指标估算法

一般可参照同类生产企业流动资金占销售收入、经营成本、固定资产投资的比率，以及单位产量占用流动资金的比率来确定。 （2）、分项详细估算法 一般分：

①、流动资产 ②、流动负债 ③、流动资金 ④、本年流动资金增加额

进行估算

2、商业项目财务净现值

项目按基准收益率IC将各年净现金流量折现到建设起点的现值之和，它是评价项目盈利能力的绝对指标，反映项目在满足基准收益率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。也可直接利用微软EXCEL软件提供的财务净现值函数计算。若得到的FNPV≥0，表明项目的盈利能力达到或超过基准计算的盈利水平，项目可接受。 3、商业项目动态投资回收期

投资回收期是指投资引起的现金流入累计到与投资额相等所需要的时间。回收期＝累计净现金流量开始出现正值年份数－1＋上年累计净现金量的绝对值/当年净现金流量。

投资回收期是不考虑货币的时间价值的财务分析评价方法。它是反映项目真实偿债能力的重要指标，是指以项目的净收益抵偿能力的重要指标，是指以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间，在现金流量表中，是累计现金流量由负值变为0的时点。

投资回收期越短，表明项目盈利能力和抗凤险能力越强。 4、商业项目内部收益率

财务内部收益率是考虑货币的时间价值的财务分析评价方法，它是根据方案的现金流量计算出的，是方案本身的投资报酬率，是指能够使未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的贴现率，或者是说使投资方案净现值为零的贴现率。

它的计算方法，通常需要“逐步测试法”，首先估计一个贴现率，用它来计算方案的净现值，结果净现值为正数，说明方案本身的报酬率超过估计的贴现率，应提高贴现率后进一步测试，如果净现值为负数，说明本身的报酬率低于估计的贴现率，应降低贴现率后进一步测试，寻找出使净现值接近于零的贴现率，即为方案本身的内部报酬率。

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二、商业项目投资分析评估 1、项目的盈亏平衡分析

盈亏平衡分析是研究如何确定盈亏临界点有有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题。它是根据项目正常生产年份的产品产量（销售量）、固定成本、可变成本、税金等，研究建设项目产量、成本、利润之间变化与平衡关系的方法。当项目的收益与成本相等时，即为盈亏平衡点。

①盈亏临界点销售量＝固定成本/单位边际贡

②盈亏临界点销售额＝固定成本/边际贡献率/（1－销税率） ③盈亏临界点作业率＝盈亏临界点销售量/正常销售量×100% 通常只求线性盈亏平衡分析 2、项目敏感性分析

研究商业的产品售价、产量、经营成本、投资、建设期等发生变化时，项目财务评价指标（如财务内部收益率）的预期值发生变化的程度。通过敏感分析，可以找出项目的最敏感因素，使决策者能了解项目建设中可能遇到的凤险，提高决策的准确性和可靠性。一般以某因素的曲线斜率的绝对值大小来比较。 3、凤险决策分析

投资凤险分析后的决策分析，依赖于前面的所有的经济分析。FIP将根据一系列专业的经济分析为项目提供投资凤险决策分析，为项目实现赢利打下基础，提供保障。

FIP宏策划模式Ⅱ

商业项目全程顾问

项目全程顾问

一、战略资源整合集成服务

1、专业平台搭建 2、管理体系设定 3、战略资源运营 二、项目品牌发展战略制定 三、项目年度招商推广计划

四、招商策划方案与现场包装建议 五、招商广告设计工作建议 六、招商环境标准的拟定 七、招商队伍组建与培训

第一部分： 商业项目顾问工作流程

作为一个新兴的房地产业态，商业地产项目的操作远比住宅难的多，特别昌商业地产项目的主题定位、规划设计、业态分布、功能分区、经营管理等更是一门专业性极强的艺术。面对一个资金量大、技术含量与专业的顾问公司合作，从而在开发过程中得到有力的专业支持，最终实现项目成功招商与持续经营。

FIP在配合开发商执行第一阶段前期策划工作的同时，将全面介入项目的全程顾问，对项目进行系统的整体方案调整、修改提出建议，同时充分利用FIP的专业研究及丰富的资源优势，整合业内外资源，为项目提供战略资源整合集成服务。此外，对项目年度的招商计划提出建议。 一、战略资源整合集成服务

房地产竞争，很大程度上是资源的竞争。房地产避免凤险的最佳方法是选择与最优秀的专业公司进行合作。

FIP将根据房地产项目所处的各个专业领域，协助开发商选择和推荐各类专业公司，对项目进行具体的执行和监控，确保推进的整体性和协调性。 1、专业平台搭建

FIP凭借多年的地产运作经验和庞大的业内外资源网络，为开发商度身组建最合理而高效的专业工作团队提出专业意见，确保项目运作的专业化和高效化。

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★★核心专业公司

1、规划公司 2、建筑设计公司 3、环境设计公司 ★★其它专业公司

1、室内设计装饰工程公司 2、效果图绘制公司 3、公关及礼仪公司

4、模型制作公司 5、经营管理公司 6、物业管理公司 7、智能化设计安装公司 8、展示系统设计安装公司 9、环境设计工程公司 10其它

★★专家团队

1、规划顾问团 2、招商顾问团 3、经营顾问团 所有资源选择均以提升综合性价比为原则 2、管理体系设定

房地产运营中的资源整合是一项高度专业化的工作。FIP将发挥整合资源整合资源的优势，协助开发商建立一大套完整的资源整合管理体系，使资源集成系统下的各项资源能够发挥出最大效能。

3、战略资源运营

招标：参与招标对象的确定、招标流程的确定、招标信息发布、招标实施与跟进 评审：协助组建评审委员会和制定评审标准，评审过程监控、评审结果公布 监控：随时督促各设计公司、制作公司及工程公司等，保证出品的时间与质量 协调：协调各合作公司之间及各公司与开发商之间的关系，提高工作实效 二、协作制作项目整体VI系统设计

项目VI识别手册的目的就是将项目每个信息传达的设计要素，以简明正确的四等奖妥来说明“视觉识别系统”的整体设计概念，作为所有设计的最高指标，将之另以管理、整合，以达成统一设计的目的。

通过与开发商公司的充分沟通和对项目进行充分了解后，指导广告公司开展项目的整体VI系统的设计创作工作。

战备资源庥成体系

1、项目投资管理体系 2、信托投资管理体系 3、规划设计管理体系

4、工程物资管理体系 5、招商策划管理体系（战略管理评估体系、项目整合推广）

6、物业经营管理体系 7、客户服务体系

8、人力资源管理体系 9、财务成本管理体系

三、项目品牌发展战略的制定

从某种程度上说，做商业地产就是打造品牌，房地产招商的过程实质就是品牌建造、传播、推广和延伸的过程，谁拥有过硬的品牌，谁就占据商业地产的一席之地，品牌的塑造关系到项目的生存和发展。

在品牌战略上，FIP主要为开发商完成以下工作，具体内容主要包括：

1、各类招商资料的设计（包括：楼书、单张、展板、招商手册、礼品等）建议； 2、项目招商夹报、海报设计建议；

3、项目公开招商的系列报纸广告设计建议； 4、项目杂志广告设计建议； 5、项目围墙广告设计建议； 6、媒体楼书创意设计建议；

7、影视广告创意（形象片、广告杂志、促销片、功能片）建议； 8、电台广告创意建议

9、户外广告创意（路牌、车身、灯箱、指示牌）建议

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四、项目年度招商推广建议

在项目前期市场调查和招商战略与品牌发展的基础上，对项目的招商进行综合考虑与设计。主要包括整体项目的价格策略及各阶段招商策略、传播策略、媒体策略、招商管理、传播费用预算等方面的内容。并就上述主要内容做出初步判断，以审核未来项目招商推广的执行方案，使各项招商推广方案能够有计划有步骤地实施。 《项目年度招商推广建议》内容提要

1、招商目标 2、推广原则 3、价格策略 4、传播策略

5、招商阶段划分 6、各阶段策略与具体执行 7、广告费用以及分配 FIP针对公开招商前的工作筹备对项目进行具体、细致、周密的安排，主要工作为：

1、项目产品力优化与提升建议 2、项目公开招商广告方案建议

3、公开招商执行方案及招商现场包装建议 4、培训招商部、策划部 5、招商环境标准的拟定

五、规划及产品力优化、提升建议

在规划公司的设计初稿基础上，FIP将从项目的战略构想角度出发，对规划方案进行优化和提升，力图使项目总体规划更完善、更合理。主要包括：

1、规划总体提升建议 2、规划要点优化建议

3、建筑立面建议：立面凤格、建筑用料、立面及屋顶处理 4、内部间隔建议：间隔配比、功能划分

5、人流动线建议：垂直交通、平面交通规划建议 6、项目装修建议：装修凤格，氛围营造 7、园林设计建议：园林凤格

8、经营管理建议：内容设定、合作模式 9、智能化建议：智能体系

六、项目公开招商策划方案与现场包装建议

根据年度招商推广建议，FIP将与开发商就公开招商筹备工作进行详尽沟通，就项目公开招商的相关事宜，如公关活动、公开招商现场布置等诸多方面形成操作性的执行细则。同时，对如商现场的包装与招商通道的布置包装提出建议。 工作提要如下：

1、公开招商时间建议

2、公开招商主要工作建议 3、公开招商流程的建议 4、公开招商单位的建议 5、现场公关活动建议 6、现场工作人员建议

7、媒体组合、投入频率、投放预算、投放计划的执行和编制建议 8、项目招商中心包装建议 9、项目现场包装建议

10、施工环境及样板铺包装建议 主要工作内容包括：

项目差异化建议：项目包装建议、招商主体策略及模式建议、项目租售策略建议、对项目商业环境进行设计包装建议；对项目的招商推广时机的建议；对项目招商人员进行招商技巧培训；对项目整体招商策略及未来品牌设计建议。 七、公开招商广告设计建议

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根据开发商对项目年度招商推广提出的修改、调整意见后，对前期工作进行调整。 主要工作为：

1、提交项目公开招商广告方案建议

2、公开招商执行方案及招商现场包装建议 3、培训招商部、策划部 4、招嘀环境标准的拟定 具体内容主要包括：

1、各类招商资料的设计（包括：楼书、单张、展板、招商资料、合同、投资手册、礼品等）

建议

2、项目招商夹报、海报设计建议

3、项目公开招商的系列报纸广告设计建议 4、项目杂志广告设计建议 5、项目围墙广告设计建议 6、媒体楼书创意设计建议

7、影视广告创意（形象片、广告杂志、促销片、功能片）建议 8、电台广告创意建议

9、户外广告创意（路牌、车身、灯箱、指示牌等）建议 八、招商环境标准的拟定

1、招商中心由开发商、策划公司、环境设计单位共同确定

2、三方明确项目的进展情况以及项目公开招商所必须具有的工程进度和现场环境的配合。 3、确定招商现场中心的设计 九、招商队伍组建与培训

公司协助开发商进行招商部门架构的制定和人员的招聘、培训工作。具体事项为： 1、招商队伍的组建

①招商部组织架构 ②招商人员的要求 ③招商工作流程 ④规章制度的制定 2、培训工作的开展 A、招商人员的培训

①公司背景及项目知识、公司背景、公众形象、公司目标、招商人员的行为准则、内部分工、工作流程；

物业详情：项目规模、定位、设施、周边环境、公共设施、交通条件；

项目特点：项目的规划设计内容及特点、项目的优劣势分析、项目的招商策略等； ②业务基础培训

房地产政策法规、税费规定 房地产专业术语、建筑常识 ③招商技巧的培训

招商过程中的洽谈技巧 招商展销会现场氛围把握 推销技巧、语言技巧、身体语言技巧 ④签定租赁合同的程序

招商中心的签约程序 签定招商合同的技巧和方法 ⑤经营、物业管理培训 ⑥招商模拟

以一个实际楼盘为例进行实习

招商过程的模拟；实地参观其他楼盘的招商现场

FIP对商业项目招商资源

1、独有的模数招商手法

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