2019年中国房地产行业投资前景分析 ——预计2019年开发投资增速为4-5%
一、调控政策基调不变，地方调整更灵活 1、货币政策松紧适度，保持流动性合理充裕
2018年初，中央多次强调防范金融风险，货币政策保持稳健中性。3月份的两会提出将防范金融风险作为今后三年三大攻坚战之一。同时在货币政策方面，提出货币政策稳健保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，控制信贷增量。4月份的中央政治局会议再次提出保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。随着国内外经济形势的变化，金融政策基调在年中开始有所调整。6月底的央行货币政策委员会二季度例会分提出稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕，引导货币信贷及社会融资规模合理增长。在此次会议关于货币政策的措辞中，新增“松紧适度”，流动性由“合理稳定”转变为“合理充裕”。
2018年下半年，经济环境趋于复杂致使国内金融政策基调进一步做出调整。10月15日，央行下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。当月，《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》公布，自2019年1月1日起，子女教育、继续教育、大病医疗、赡养老人、住房租金、首套房贷款将按照不同标准享受个税应缴税额专项扣除。货币政策的调整为2018年以来资金面持续紧张的房地产行业带来边际改善的预期，同时租金和首套房贷的个税减免政策也为刚需市场带来了一定程度的刺激。
进入年底，金融政策方面在做好服务实体经济、为企业减税降负的同时，继续强调了对房地产业的规范，减持不搞“大水漫灌”式强刺激。央行在11月的《中国金融稳定报告（2018）》中，强调保持房地产金融政策的连续性和稳定性，防范房地产领域不当和过度融资，同时点名上海、浙江、广东、福建、重庆等5省市住户部门债务风险相对较高。12月的中央经济工作会议为之后的金融财税政策方向做出定调，提出宏观政策要强化逆周期调节，适时预调微调，实施更大规模的减税降费，稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。同时，本次会议在房地产方面也强调了坚持“房住不炒”、“因城施策”的基调不变。
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与年初相比，中央关于流动性的措辞由保持流动性“合理稳定”转为“合理充裕”，并且伴随着降准以及银行间市场利率的持续走低。展望2019年，前期货币政策收紧的滞后影响以及贸易战的冲击对稳增长造成的压力较大，预计去杠杆节奏及力度将有所放缓，房企融资难度有望随着流动性改善而有所减轻。
按揭利率方面，截至10月底，多个热点一、二线城市，如北京、广州、杭州、武汉、南京等房贷按揭利率出现了松动：杭州大部分银行首套房贷利率上浮10%，仅少数银行上浮20%。，之前首套房整体维持在15%~20%；北京首套利率普遍执行基准上浮10%，个别股份行首套按揭利率由上浮20%下调至上浮15%；广州早在七月底就有多家银行下调首套房贷利率；武汉首套房、二套房贷款平均利率环比均下降；南京首套房贷利率平均值环比下降0.84%。此外，上海、深圳首套房贷款平均利率虽然与9月份持平，但放款速度都有所加快。 2018年11月份全国首套房贷款平均利率为5.71%，与10月份持平，结束了连续22个月的上涨。随着年底中央经济工作会议定调“保持流动性合理充裕”，且按揭贷款利率已处于高位，需求也随着市场降温而逐步减少，预计2019年一季度首套房贷平均利率将出现回落。 首套房贷款平均利率结束上涨
首套房贷款平均利率结束上涨
2、中央坚持房住不炒定位，加快构建长效机制
进入2018年，房地产调控延续“房住不炒”的基调不变。中央多次明确坚持房地产调控不放松，加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制；地方继续实行因城施策、差别化调控，因地制宜推进棚改货币化安置，夯实地方城市政府主体责任。2018年3月，两会政
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府工作报告提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。具体来看，在刚需以及租赁住房方面，提出支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。棚改方面，明确了2018年新开工580万套的目标，肯定了棚改货币化对去库存、促进供求平衡的贡献。备受关注的房地产税方面，提到了健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。年初的两会定调了2018年房地产调控将继续围绕“房住不炒”和“长效机制”进行。在“房住不炒”的贯彻上，5月份住建部《住房和城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，提出重申坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松。上半年，部分地区楼市由于调控较宽松，加上多个人才引进政策变相放松限购，房价上涨较快。对此，7月份的中央政治局会议作出“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”的强硬表态。住建部在五一前后约谈了12个房价上涨较快的二线城市，随即多数城市作出回应，出台了新的限购、限售政策。由此可见，中央对楼市调控的态度依然坚决，并未有放松迹象。
长效机制构建方面，关于租赁及保障性住房的供给，住建部提出在3-5年内热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应50%以上的目标。银保监会在6月份发布的《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》中，提出支持符合条件的保险公司参与长租市场建设。
作为构建长效机制过程中不可或缺的基础性制度改革之一，房地产税制改革在2018年多次被提及。其中，3月5日两会政府工作报告中明确提出，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。4月27日，全国人大常委会公布2018年立法工作计划，房地产税法被列入预备审议项目。9月7日的全国人大常委会立法工作会议上，房地产税被列入五年立法规划之中。 2018年7月，住建部表示要因地制宜推进棚改货币化安置，打破了市场关于棚改货币化要一刀切废止的传闻。对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。8月份，长春市宣布新启动实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策。随后的国务院常务会议明确，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。棚改货币化近两年带动了三四线城市房价上涨潮，虽然多部门明确不会完全取消货币化安置，但其比例逐步削减已是大势所趋。
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年底的中央经济工作会议再次提出“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，本次会议对于房地产的口径与过去两年工作会议基本一致，预计2019年行业政策基调依旧围绕“房住不炒”和“长效机制”两个核心。若经济基本面波动较大，对于稳房地产投资的要求或带动行业政策在不改变基调的前提下做出边际改善。 3、地方因城施策，分类指导
年末的中央经济工作会议在地方调控方面提出“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”，地方政府被赋予了更多的自主权。预计2019年将有更多城市执行差异化的政策，而不是一刀切式调控。因城施策允许地方政府在不违反原则的基础上，根据各地宏观经济变化和房价变化做出政策微调，避免了一刀切式调控带来的一些不可控的风险。
2018年，热点城市房地产调控政策全面加码，同时部分三四线城市相继出台调控政策，加强与扩围并存。从调控手段来看，还是以之前常用的限购、限售和限贷为主。以海南省为例，2018年4月，海南实施全域限购，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。在海南省建设自由贸易港之际，调控政策的加码有利于打击投机炒房行为，促使当地房地产市场健康发展。
对于之前调控覆盖较少的中西部地区，多个城市在2018年相继实现了调控扩围。以二线城市为主，其中太原实施差别化限购限贷政策，并将限售范围扩大到全市；成都实施全市范围内的限售政策，以及差别化限购政策；重庆对闲置土地征收相关费用，并实施限售限贷政策；长沙提高购房限制标准，延长限售年限，并暂停企事业单位购房；西安将限制区域商品房限售年限调整为2年，暂停企事业单位和其他组织购买商品住房和二手住房。三四线城市中，西双版纳景洪市对中心城区住房首次出台限售政策；宜昌针对城区住房出台限售政策，同时强化价格监管。
除了针对热点城市的调控升级、扩围，2018年以二线城市为主的多个地区相继出台了人才引进政策，内容根据各地方需求有所不同，但基本分为住房保障、人才落户、人才奖励、子女入学以及亲属安置五个类别。人才引进政策变相放宽了当地的限购要求，同时对购房刚需群体提供了有力支持。
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各省市相继出台人才引进政策
各省市相继出台人才引进政策
展望2019年，在行业政策坚持“房住不炒”基调不变的前提下，因城施策、分类指导将为地方政府调节房地产市场提供更多的灵活性。2018年底菏泽、广州、珠海等城市的政策边际宽松预计会对其他房地产市场情况类似的城市造成较强的示范效应，并紧随其后做出相应调整。全国大部分热点城市房价在2018年的强调控之下得到了有效控制，随着行业基本面的下行，预计未来调控政策继续加码的可能性不大，更多为各地政府根据自身的情况做出或松或紧的微调。
二、2018年基本面下行压力较大
2018年上半年，在部分二线城市放宽落户限制，三四线城市棚改货币化安置热度不减的环境下，商品房销售跑出了超预期的增速。但随着下半年传出棚改货币化安置收紧以及各部门
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2019年中国房地产行业投资前景分析
