文旅地产项目能否成功，选址是重中之重！
（段丽伟2020年6月1日）文旅地产项目主要目标在于实现经济效益，而文旅地产项目能否成功、能否生存和发展又取决于前期项目选址的合理性。文旅地产项目选址作为投资研究的重要内容，是一项综合性较强的技术经济工作，需要统筹考虑区域经济、环境资源、基础设施、政策条件等方面因素的影响。总之，文旅地产项目的合理选择并不简单，需要从经济效益、环境效益和社会效益等多个方面进行比较论证，方能得出这块区域是否能合理投资建设。文旅地产选址需要周密的计划，进行审慎的定性、定量分析。这是一个需按科学程序执行的预测、决策过程。如果项目规模越大，这个过程就应越严格、精密。下面老段根据多年从事文旅地产经验，给大家分享一下选址四部曲。一部曲-区域经济文旅产业地产选址要从多种因素考虑：要从全国经济带的战略布局、节点城市选择和产业转移方向等方面着手。而节点城市选择重点从城市整体区域经济考虑。从文旅地产的特性可以看到，购买文旅地产的人大多是二次置业，三次置业。这类房产以稀缺性旅游资源为依托，直接满足人们的旅游、休闲、度假等方面的消费需求。也只有区域经济发展到一定程度，人民生活水平提高后才可能发展文旅地产。比如从《2020城市商业魅力排行榜》在这份2020版城市排名榜单中，337个地级及以上城市（不含港澳台）被分为4个一线城市、15个新一线城市、30个二线城市、70个三线城市、90个四线城市、128个五线城市。根据文旅地产消费者购买特性来看，应首选一线城市及周边、新一线城市及周边、二线城市及周边，其次考虑三线城市、四线城市、五线城市。因此位于大城市周边、兼顾居住与休闲需求的文旅地产项目逐渐受到更多青睐，距离城市1-2小时车程，同时兼顾外地买家和本地需求的产品成为开发热点。中海、融创、龙湖等大型房企纷纷将文旅地产项目布局于大城市周边地带，真正与经济发达地区的居民休闲度假需求相融合。当然，对于著名旅游目的地的城镇旅游地产项目，就具体项目所在的小地区来说，并不一定要经济很发达。这是由旅游地产消费者主要是区外消费者，起主要作用。二部曲-环境资源环境资源是指影响人类生存和发展的各种天然的和经过人工改造的自然因素的总体。包括：大气、水、海洋、土地、矿藏、森林、草原、野生生物、自然遗迹、人文遗迹、自然保护区、城市和乡村。水资源的丰富程度。可以满足游客们的生活需要，有水项目也会充满灵气，还能更好的延展项目产品，增加销售卖点。地形、地质、地貌条件。该因素则决定了土地所能承受的项目开发能力。该地是否为地震带、泥石流区、火山带等，这些都对文旅地产项目开发具有重要影响。文旅地产的选址自然需要良好的环境资源。环境资源的数量、质量及所坐落的地理位置和可进入程度决定了项目开发规模和利用程度。但也有由于位于风景名胜区、国家森林公园、国家级湿地、世界文化遗址、一级水源地等情况，往往也面临很多开发限制性条件，如政策限制、规划制约、环保要求等。所以在选址时定要先了解土地政策、环境政策。规划设计时一定要借山、借水、借景，注意周边环境资源的保护和再利用，千万不要触犯周边环境红线。同时环境资源的应用于地产也要主要考虑以下几点：1、是否有自然资源可挖掘应用于地产项目中；2、是否有历史文化资源可以挖掘开发应用于地产项目中；3、是否可以借环境资源开发出“体验式旅游”项目；4、是否可以借势与周边的旅游资源进行深度开发融合；5、是否与项目所在城市定位与环境资源“嫁接”融合。三部曲-基础设施基础设施包括交通、邮电、供水供电、商业服务、科研与技术服务、园林绿化、环境保护、文化教育、卫生事业等市政公用工程设施和公共生活服务设施等。它们是文旅地产项目发展的基础。对于文旅地产项目而言面对的是中高层消费人群，对基础设施的要求越高；完善的基础设施对加速文旅地产项目，促进其空间规划发展起着巨大的推动作用。建立完善的基础设施往往需较长时间和巨额投资。对文旅地产项目，特别是远离城市的重大文旅地产项目，更需优先发展基础设施，以便项目建成后尽快发挥效益。基础设施主要包括六大系统:1、能源供应系统:包括电力、煤气、天然气、液化石油气和暖气等；2、供水排水系统:包括水资源保护、自来水厂、供水管网、排水和污水处理；3、交通运输系统:分为对外交通设施和对内交通设施。前者包括航空、铁路、航运、长途汽车和高速公路;后者包括道路、桥梁、隧道、地铁、轻轨高架、公共交通、出租汽车、停车场、轮渡等；4、邮电通讯系统:如邮政、电报、固定电话、移动电话、互联网、广播电视等；5、环保环卫系统:如园林绿化、垃圾收集与处理、污染治理等；6、防卫防灾安全系统:如消防、防汛、防震、防台风、防风沙、防地面沉降、防空等。往往文旅地产项目整体面积较大，大都位于远离城市的郊区或风景名胜区，基础设施大多不是很好。文旅地产要带给消费者度假、休闲、娱乐的体验，因为基础设施不齐全产生处处不便，必然导致项目失败。所有基础设施是否完善，是否能得到政府的积极支持这个十分关键。四部曲-政策条件文旅作为第三产业在这次疫情中遭受巨大冲击，从景区、服务行业到文旅衍生，每一个环节的线下工作都被按下暂停键。近日，文旅行业逐渐复工复产，针对文旅行业受影响情况，各省市纷纷出台相应政策，积极应对，共克时艰。前不久，财政部、国家税务总局发布了《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》。公告指出，受疫情影响较大的交通运输、餐饮、住宿、旅游（指旅行社及相关服务、游览景区管理两类）四大类困难行业企业，2020年度发生的亏损，最长结转年限由5年延长至8年。文旅地产投资离不开当地政府政策的大力支持，所有选择一块区域一定要合当地政府深入沟通，争取更多的政策支持。
文旅地产项目能否成功,选址是重中之重!-段丽伟
