小区物业前期介入步骤立即间安排
第一阶段：项目立项至计划总图确定时间
实施时间 控制关键点 实施内容 地理位置：项目所处位置。 治安情况：周围大环境治安情况（周围农民房是否多、出租房是否多、住宅小区），该周围治安案件发生形式，管辖区域派出所位置。 交通情况：现在能够抵达项目标公共交通工具，估计以后业主 可能需要交通工具。其它方面：项目内是否有湖泊、山体、周围是否是绿化，考虑以后湖泊安全方法，山体消防、滑坡、防蛇等隐患；周围周围是否有对项目有影响（噪音、水质、气味等）工厂；周围日常生活配套情况（餐饮、商场、银行、邮政等）。 知会地产该项目物业对接人员。 对接部门 协调部门 在开发商取得土地使用权以后二个月内，物业管取得土地使用权以后二个月内 理人员需要到项目现场了解项目标地理位置、周围治安情况、周围交通情况、周围可能对以后项目标业主日常生活造成影响事项。 地产成立项目组 相互信息交流跟进。 在新项目地产立项以后，需要和研发设计部和销售部门保持亲密信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关基础资料。 闭路监控系统：保持夜间效果能够清楚，对关键镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保留一周概念性图纸出来以后 时间。 停车场系统：小区车辆出入口设置、道闸位置和数量设置、车库车辆流向确实定。 在设计时地产和物业讨论：安防设备设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺设置、学校管理、个性化安全问题、 服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房设置等问题。 进出小区全部些人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区关键干道、围墙联动镜头、 泳池部位、关键隐患点。 设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费出入口，软件应该确保；在条件许可情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守地下停车场，需要安 装红外报警，预防人员进入。 临时停车场车库入口应有场内剩下车位动态显示标识（电子显示器）。 门禁系统：小区关键部位设置，卡挂失量应该和小区总容量匹配，提议确保在户数20%以上。同时卡使用期控制在1年内 周界红外报警系统：红线边围墙需要设置，报警能够联动配套设备。 对讲系统：全部住户家需要设置住户对讲，可依据实际情况设置成可视和非可视。 巡更系统：对于比较固定巡更点，用巡更系统 内线电话：小区达成一定规模，需要使用内线电话。 人行防范要求、人员流向。综合考虑小区实际情况，控制人员出入口设置数量，尤其是分期开发小区，以后不开启消防门，前期一定不能开启，不然以后极难关闭。 商铺设置、学校管理、个性化安全问题。考虑商铺、学校噪音对小区影响，考虑学生对小区安全和车辆破坏造成影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。 服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房设置等问题 安装位置：小区大门、苑门、单元门、车库和地面通道、电梯厅（提议最好设置成控制电梯按钮）、天台门、会所门等公共通 道处。 小区四面红线内围墙上、安全死角处设置。安装时两对之间一定要进行交叉，避免盲点。 单元门、苑门处需要设置对讲，方便住户家开门。高层楼层电梯厅处设置。 一根巡更棒通常能够设置40-60个点 设置位置：关键设备房、管理用房、服务中心、值班室、电梯机房、安全岗位等。 明确围合方法、红线处人行通道数量、围合内通道数量。尽可能实施人车分流，车辆出入口在红线范围内尽可能少设置，出入口出端、入端需要有一定缓冲面积，方便车辆有序进出。 电子显示系统：项目依据实际情况确定是否设置。 通常设置在单元门周围。 学校通常设置在小区边，同时靠近公路，降低学校对小区影响。商铺标准上不设置在小区封闭范围内，设置在公共区域，而且 最好是有噪音商铺设置在远离住户位置，小噪音商铺设置在靠进住户位置。 消防中心和控制中心要设置在一个房间内，控制中心大约10万M2设置一个，服务中心和控制中心尽可能设置在周围，服务中 心最好设置在小区中心位置， 设置时考虑垃圾房异味不影响住户，方便清运、有排水管道。在项目设计时需要考虑垃圾桶位置，尽可能不要房屋设计好以后再依据现场情况选择位置。 对于山体项目、而且有水景项目，期望能够设置雨水搜集系统， 垃圾房位置、垃圾桶位置设置 项目图纸出来以后 雨水搜集 水景设计、水质处理 给排水系统 节省费用。 考虑人工湿地循环部分。 考虑市政给水压力波动、排水考虑现场积水可能。 管理用房：服务中心、培训室、仓库、操作间、值班室 食堂、宿舍 配套用房：居委会、社康中心、 配套设施：非机动车停放点、公共洗手间 位置和面积确实定。 食堂和宿舍位置需要考虑对业主影响。 根据要求进行对接。 督促设置，尤其是公共洗手间（外包单位使用、业主使用）。 第二阶段：开发建设至项目开盘期间
实施时间 控制关键点 实施内容 对接部门 协调部门 项目图纸确定以后 需要地产提供项目参数 要求地产提供： 占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、 住户户数、车位数量、房屋类型 电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、 项目开盘前六个月管理方案包含四部分内1、依据项目定位及目标用户群体特征，确定服务模式及服务深度、明确用户服务项目、依据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。 2、服务模式确定需考虑和项目营销概念及项目定位，同时要表现物业管理服务延伸及对内部管理思绪调整； 3、提出服务项目需考虑服务中心可操作性及管理风险、资源配置问题； 4、制订服务项目需考虑用户潜在需求、消费习惯及消费水平。 5、管理成本测算，关键有保安费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行维护费用、服务中心综合费用、税费及管理佣金。测算成本时充足考虑水系统加压成本、景观运行费用及管理难点等存在隐性成本。 6、前期物业管理服务协议条款需和地产企业营销、法律部门对接，如车库、会所权属，收益分配等。《业主临时规约》和《前期物业管理服务协议》相关条款约定一致性。《业 （或依据营销要求） 容：项目定位、服务模式、服务实施计划、服务项目、收费标准及服务中心组织架构。 管理费测算：首先确定服务中心各类人员编制，对管理成本进行测算，确定每十二个月总管理成本，依据项目档次设定管理费标准，测
小区物业前期介入作业流程及时间安排
