中国廉租住房制度创新的经济学分析 摘要
廉租房制度是政府为低收入家庭提供的一套行为准则，它能为低收入家庭提供廉租房保障。这是许多国家住房制度与社会保障制度相结合的一个领域。廉租房租金保障水平对体现一个国家或地区的社会文明，维护政治、经济、社会稳定具有重要意义。低租金制度在中国还处于起步阶段，有许多理论和实践问题需要深入研究。本论文试图在理论上运用规范分析法，为发现、理解、解决问题提供理论依据，而经验分析法则是通过收集国内外的相关案例和数据，对制度设计模式或建议进行创新。对廉租房系统影响的管理和评估与有效的监督机制密不可分。要建立有效的管制机制，必须从以下几个方面着手：第一，要改进低租金物品的进出机制，确保公平。第二，为了确保该制度的实际效果，必须建立自上而下的机构。监管体制包括建立专门的监管制度和合理的绩效考核机制，对善与恶的行为进行奖励，及时审查和补充政治安排，建立比较完善的相关法律法规体系和严格的监管制度。法律执行廉租房这个体系的政策鼓励和限制有关个人的行为。
关键词：监管机制；廉租房；制度
目录
1 绪论............................................................................................................................ 1
1.1 研究背景.......................................................................................................... 1 1.2 研究目的和意义.............................................................................................. 2 1.3 研究方法.......................................................................................................... 2 1.4 研究创新与不足.............................................................................................. 2 2 中国廉租房制度现状研究........................................................................................ 3
2.1 中国廉租住房制度产生的背景...................................................................... 3 2.2 中国廉租住房制度实施情况.......................................................................... 3 3 廉租住房分配机制创新............................................................................................ 4
3.1 不同配租方式的经济性分析.......................................................................... 4 3.2 国内值得推广的几种分配方法...................................................................... 4 4 廉租房源供给机制创新............................................................................................ 4
4.1 现有廉租住房供给方式评析.......................................................................... 4 4.2 政府供给廉租住房的适用条件...................................................................... 5 5 结论............................................................................................................................ 5
1 绪论 1.1 研究背景
住宅是人们居住的建筑。其本质上是一种特殊而重要的消费品。这套公寓有经济和社会两方面的特点。在经济方面，市场经济中，住房是商品，其价格、数量和最终目的地主要由市场供求调节。现实证明，无论是发达国家还是发展中国家，受住房投资的巨大特点影响，住房分配往往与居民收入比例成正比。除中高收入群体能够自力更生在市场上购买住房外，大多数低收入群体还必须通过财政支助
或国家援助，使其生活在适当的标准住房中。有些低收入家庭有饭吃。即使条件不尽如人意，租房也成了一种奢侈。从住房的社会属性来看，住房是人们在生产、分配、交换过程中所形成的一种社会关系。因为房屋是家庭的重要财产，是财富的象征，所以不同的房屋等级可以在一定程度上区别人们的社会地位。社会成员之间的贫富差距过大，包括住房问题，通常会导致对社会公正和某些社会成员之间公正性的不满，特别是在没有住房、拥挤的环境或缺乏住房的低收入家庭得不到解决的情况下；形成\贫民窟\，甚至城市贫困。长期患病会影响社会和政治稳定。改善低收入家庭住房困难的主要责任在于政府。所以，古今中外居民的生活质量不仅反映着一个国家或地区的经济发展，而且也反映着社会政治文明，尤其是对基本人权的尊重。
1.2 研究目的和意义
本文旨在丰富和巩固理论基础，为中国低成本租赁体系的实践与创新探索一条途径。具体地说，要找到中国低收入者制度创新的起点，深入探讨消费经济、和谐社会和科学发展四大理论、西方新制度经济、平等与效率、以经济思想取代贫困、城市消费优化、廉租房和廉租房制度等概念，并着重研究制度配置实施机制创新，特别是结合实际和运行情况，提出详尽的理论支撑，以现实和进步为基础的创新方案；本文不局限于解决低收入家庭的住房问题，而是从建立公平、高效的住房市场体系，扩大廉租住房消费群体，规划类似房租和购房的政策框架等方面入手。这种研究方法和观点在中国还是一片空白。本论文旨在丰富和推进中国住房制度研究的成果。二、政治意义。这一结论为政府制定相应的住房政策提供了一种更为广阔的思路，并可能对相关的制度安排产生一定的影响。
1.3 研究方法
就研究方法而言，本文力图运用理论上的规范分析方法来寻找、理解和解决问题。创新性设计或建议本文以理论应用为出发点，结合了消费科学、房地产经济学、福利经济学、社会保障、微观经济学、公共管理、金融等学科的理论基础。交叉学科拓展了研究视野，使得对论文中每一个主题的研究都能找到更合适的理论依据。比如，从消费角度重新理解廉租房的重要性，从新制度经济学的角度对廉租房概念进行界定，利用国外热点理论对我国廉租房保障现状进行分析。用供求理论比较不同租金分配方法的经济效率和普通效用理论；用流行性布局理论研究最新的廉租房设计：利用住房的“过滤原理”，结合第一、第二和第三层住房市场等，分析廉租房列表。
1.4 研究创新与不足
第一，理论应用的创新。虽然理论分析与经验分析相结合是经济学中常用的分析方法，但是本文所用的理论分析工具广泛地涉及了消费者信息、房地产经济学、
社会保障、经济管理、建筑甚至政治分析等领域。科学技术等领域使研究成果具有很强的跨学科性。其中，在低租金制度研究中，首次采用了目标定位、 CM模型、渗透性住宅设计等理论，而对市场供求、用途分析、住宅过滤原理的理论运用则更加深入。与以往研究相比。二是研究对象系统广泛；以往国内研究发现(不论是一般学术论文还是硕士论文)，其长度或目的有限，而且主要局限于研究与廉租房制度或租金、标准租金或住房供应的具体联系。只有一个“理解点”，人们发现很难系统地理解什么是廉租房制度，它的结构包括什么内容，哪个制度的设计最合理、最有效。文章对低收入者的基本理论和我国低收入者的现状进行了分析。本论文针对系统设计中的关键环节进行了研究，并对中国廉租房系统进行了概述。这条创新之路及其相对全面的制度框架。
2 中国廉租房制度现状研究 2.1 中国廉租住房制度产生的背景
党和政府自改革开放以来，已经制定了一系列工作目标，从“共同富裕”到“不断促进人的全面发展”，并在近期提出了“和谐社会”、“建设”等概念。\科学发展观\日益明晰。政治、经济、社会、文化在中国迅速发展，是社会主义建设的主导思想。要保持强大的生命力，就必须努力实现人的多样化发展。人们的物质和文化生活水平才刚刚摆脱贫困，开始走向繁荣。二者之间存在着辩证关系和相互凝聚的关系，二者密不可分。经济的持续发展才能为人的全面发展创造良好的条件。但人类多样化的发展需要一个漫长的历史过程。要达到这个目标，可能需要几十年的不断努力，不断逼迫，不断追求。人民是国家的君主，在社会主义制度下，为人民多样化发展创造了有利条件。要充分利用这一优势，使人民能够充分享受社会主义制度带来的好处，享受社会主义发展所带来的物质、精神和政治成就。在追求社会主义现代化和西方资本主义国家追求现代化的过程中，中国的根本区别是，虽然中国也在追求经济发展，但它的发展并不是最终的目的，而是使人民发展得更好的途径。也就是向多元化发展。方法与条件一切工作都必须积极地促进和促进实现人类发展的最终目标。在社会发展中，经济发展可以促进某些问题的解决，为解决这些问题创造物质条件，但不能代替解决这些问题的方法。社会问题最终还是人的问题。人的个性、需求、人才发展的种种问题，离单纯的经济手段并不遥远。
2.2 中国廉租住房制度实施情况
75.9%的地级以上城市实行了低租金制度。截至2005年底，全国291个县(市、区)中，有229个县(市、区)实行了低租金。在河北、浙江、山西、湖南、广东、江西、山东、四川、贵州、青海、新疆等11个省、自治区、直辖市中，80%以上的城市已经实行了“低租金”制度：江苏、安徽两省80%以上的城市实行了廉租房制度。福建、河南、云南、吉林、甘肃、内蒙古等六个省和自治区，已经有不到50%的城市实行了低租金制度。低收入保障对象包括全国329,000户低收入家庭。截至2005年底，全国最低收入家庭住房保障累计保障资金达47.4亿元，低
保家庭保障资金达32.9万户。在这些家庭中，有95,000个获得了租赁支持；47,000个家庭实际租金水平：182,000个租金下降；4796个家庭受到其他保护。在北京、上海、河北等地，基本了解了符合条件的最低收入家庭的保险范围。
3 廉租住房分配机制创新 3.1 不同配租方式的经济性分析
《城市廉租住房法》根据现行的《城市廉租住房管理办法》第五条规定，主要应以房屋租赁支付方式加上实物租金和租金扣除额为依据。有资格的申请者可以在市场租房，政府对此给予支持。所谓实物安置，是指“市人民政府”、县人民政府为符合条件的申请人提供直租住房，并按低租金收取租金。\事实上，原则上所有领域都按照上述准则执行。有些地区还单独改革了几种租赁方式，如北京的“房租补贴还债”和成都的“五年一次的低租金补贴还债”来支持拆迁。一个家庭购买的房子可以被看作是一种租赁方式。表6-1根据建设部提供的数据，列出了2005年年底全国廉租住房分配使用情况。表格数据显示，从减租中受益的家庭数量最多，占55.30%的所有家庭享受了低租金保障。其原因可能是：所有单位都直接将房改后未出售的租赁公房转为廉租住房。大多数住宅只是暂时的现象，以后的居住空间会越来越小。所以降低租金不一定是分配本金租金的办法。
3.2 国内值得推广的几种分配方法
这就是说，家庭安全区是标准的，而且没有得到足够的支持。例如，成都的人均固定使用面积保障标准是每人10平方米，不足部分每人29元。2号。一间三口之家，平均面积7平米，租金补助81元(3平米*3人*9元)。这种方式主要是建立在租户能够租到原来的房子的基础上，然后在收到租金和补贴后再租回来。这种方法同样适用于北京。事实上，一些城市已经注意到了不同家庭规模下租金支付能力的差异，并且已经提出了更“人性化”的家庭人口支持标准。举例来说，广州目前的补助标准是人均补助。每人10平方米，每人抚养23人。农户人均纯收入230元。算出差额，然后发放住房补贴。单户家庭为1.5人，按实际人数2至4人计算，超过4人的按0.8人计算。厦门市，单户每月补助20元/平方米，双户每月补助18元/平方米，三人以上户每月补助15元/平方米。在南京，如果按居住面积计算如果人均不到8平方米，将补助每人20元。人均月补贴最低为120元，低于120元的，最高补贴为120元；虽然标准是，南京一户人家的房租要160元。因为原则上不可能在南京租到200元以下的房子，所以有关部门打算把没有房子的单身家庭的补助标准降低到每套房子正常面积的1.5倍。
4 廉租房源供给机制创新 4.1 现有廉租住房供给方式评析
便宜的房客只会通过租赁的方式在市场上租房子。房地产市场的供给以完全商业化的低档住宅为主。房屋信息渠道不明。这份报告可能来自房地产公司，亲戚朋友的意见，或者来自廉租房管理机构的建议。房子最多，但是性质很复杂。调查一般侧重于总体需求和需求分析。实际租金分配方式要求政府为住房提供储藏和额外产出。在没有阻断市场供应渠道的情况下，有些家庭会选择政府提供住房。比如。来自北京市局的城市调查团对一座城市1000名市民的住房满意度进行了调查，其中23.5%的市民认为没有廉租房来满足他们的需要。部分原因是，政府保留了一些廉租房，这些廉租房可以给孤儿、老人、病人、残疾人、拆迁人员和贫困家庭带来明显的阻力，使他们不去寻找住房，长期居住。房屋条件较差的地区仍需在一段时期内分配租金。在廉租住房供应方面，地方政府可以独立经营，也可以实行专门的住房渠道制度，但不同的住房模式具有不同的特点和适用条件，值得深入探讨。减租办法，实质上是根据当地城市和县人口委员会的规定，要求房地产企业减少或腾出低收入者在一定时期内租住公屋。
4.2 政府供给廉租住房的适用条件
按照国家廉租房政策的要求，今后实物租金分配只能用于帮助老人、弱者、病人和残疾人。然而，本文认为，在“宽泛的廉租房”概念下，最高层次的廉租房是经济适用房。如果政府采取某些措施，如取消现有的现金补偿和指导房价调整等，扩大中小型普通住房的供应，那么，在普通居民消费的中小型住房较少的地区住房市场，市场供给结构将得到改善。无论是政府购买还是新建廉租住房，都有两个选择：集中建设还是分散建设。中央采购与建造一般组成了可称为“社区型”的廉租住房供应模式，而分散采购与建造则涉及将居住小区的廉租住房转移到其他收入类别。\渗透\。校准模型虽然廉租房制度的主要目标是解决某些群体的住房问题，但它的社会意义并不局限于此。因为住房在减少贫困方面有着特殊的作用，也就是说，住房的位置和周围的环境不仅会极大地影响家庭的生活费用，而且还会带来生存和发展的机会。若不是用廉租住房保障来缓解住房贫困，而是把它运用到城市减贫战略中，充分发挥它的特殊作用，以住房支持为导向，整合其他资源，综合运用各种援助，则效果会加倍。达到这一效果的条件是：租户数量较少的租户，其个人利益大于个人成本，社会利益增加。从市场供应来看，更便宜的房客有更多的选择，他们可以根据自己的需要选择公寓。对政府来说，整合和促进的责任集中在改善社区服务，而公共住房供给限制了住房选择，廉价租户只能选择住房。公共住房的位置因此与随后的行政服务同等重要。为重点建设大型廉租房，必须确保住房和环境质量不低于其他社区的标准，同时强调社区内的文化交流。执行这一保证需要高昂的费用，而且非常困难。 5 结论
低租金制度实际影响的管理和评估与有效的控制机制密不可分。要建立有效的控制机制，必须考虑到：第一，要确保公平，必须改善廉租房的准入机制。二是确
保制度的实效性。必须建立一个自上而下的机构。监测系统包括建立专门的监测系统和设计合理的绩效评估机制，对差评和即时检查进行良好的奖励和惩罚，改进政治安排，建立相对全面的相关法律法规体系，严格执行低租金住房立法。这个体系的政策鼓励和限制有关个人的行为。 参考文献
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时光飞逝。回顾这些年来这个令人兴奋和满足的学习生涯，我很感动，也很感激很多人。
先谢谢我亲爱的老师。教员对待学生的宽广态度和无私关怀的优良品质感染了我；工作中的严肃、务实、严谨的学风影响着我；深沉的学术知识和崇高的世界观启发了我。感激无以言表，心存感激！感谢经济学院的领导和老师，多年来你们一直在这里为大家服务，为大家的研究，工作，生活提供帮助！
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