房地产信托融资的典型
模式及案例
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房地产信托融资的典型模式及案例
一、 贷款模式 (一) 基本操作模式
（1）信托资金 （2）信托贷款 投资者 信托公司 开发商 （4）信托收益 （3）支付利息 （委托（受托（项目公 及本金 偿还本金 人） 人） 司） 资产抵押、股权质押、第三方担保
图1：贷款性信托的操作模式简图
关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2.
注：
1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目
的最低资本金比例为30%； 2、
罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，
《信托周刊》第16期。
对（公司） 进入 风险控 期限/成本/金额 退出 项目要求 方式 制措施 方式 期限较短（1 图2：贷款型信托的融资方式简图发放贷款资产抵押（不“四证”齐至2年居（债权） 动产，抵押率全/自由资(二) 案例：Y项目贷款集合资金信托计划 多）/几千万一般50%左金达到到几亿不等/右）/股权质30%/二级1. 项目背景 成本相对较押/第三方担以上开发低 保/设置监管资质/项目1) 项目基本情况 账户等 自盈能力偿还贷款本金（并支付利息） 贷款型信托 A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。
C集团 100%控股 控股 A公司 B集团 图3：A、B、C的股权关系图
目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
2) 政策情况
随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以
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