◆政府政策支持的不确定性，构成项目的风险因素 ◆易陷入商铺拆迁安置矛盾之中，影响项目的实施
三、综合评述
综合以上优劣分析，从有效规避项目风险，快速回收资金，提高资金使用效率的角度，宜采用稳妥型开发模式进行项目的操作。
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第五章、项目开发战略与进度安排
一、开发战略
1、作为续建工程、曾死火的“烂尾”项目并一度成为新闻焦点，从大势把握的角度考虑，首先应确保项目的启动，充分利用现有资源条件选择起步区；其次是进行具体操作环节的安排。
2、考虑各阶段市场上物业的投放量，进行项目建设与销售分期安排。 3、控制开发节奏，考虑资金的流动性与资金的链接，促进资金周转，提高资金使用率，减少项目的资金压力。
4、加快项目周期，加快销售进度，减少财务风险。 5、避免先期完工部分使用与后期工程施工的干扰。
二、开发步骤
1、将建筑功能较为完备的B甲区作为启动区，先期推向市场，利用胜利路广场的景观优势、自身的外观形象包装以及小户型公寓的稀缺性，引爆市场。 2、利用平开平走的价格策略，引领B乙区、A区小户型公寓及商铺的消化。 3、通过人气的聚集，带动C区商业的启动。
4、最后根据当时的市场，选择高附加值的物业形态，进行D区建设。
二、项目总体开发分期
2004
2005 22
2006 2007
年度 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 项目 月度 1、B甲区 2、B乙区、 A区 3、C区 4、D区 每项工程包括报建、改建设计、改建工程、装饰工程、配套工程、验收、销售、交房全过程
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第六章、项目组织机构
一、组织机构
投资各方组建的安徽博鸿房地产开发有限公司作为项目法人单位，负责项目前期策划、资金筹措、建设和建成后的经营、物业管理。公司设董事会，董事长刘波是公司的法人代表，安徽博鸿房地产开发有限公司由总经理刘春雷主持，总经理对董事会负责。
二、项目运营框架
开发公司 监建
理公司 筑公司 装修公司 代理公司 广告制作公司 项目
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三、部门职责与人员配置
部门 定员 部 门 职 能 负责制定并执行财务制度和财务计划； 财务日常管理、成本核算及控制； 统计汇总公司经营状况、经营成果、财务收支情况，负责财务稽核； 制定并执行公司经营责任指标； 负责项目融资工作，制定公司项目资金计划，并按计划合理使用资金； 与工商、税务、金融等部门建立公共关系，营造良好的企业外部环境。 制定企业发展规划，收集房地产市场信息，寻找可开发项目； 25
人员设置 财务部经理 主办会计 出纳 财务3人 部 投资5人 部 部门经理 房地产
项目商务策划书040628(1)
