二、前期的市场调研与整体策划主要包括以下十几条内容，真正在开展项目策划时，需要结合实际情况（仅供大家学习参考）
前期市场调研与整体策划贯穿于整个养老地产项目的投资运作过程，运作过程中的投资策划和投资前的策划同样重要。
投资风险主要来自不可控制的因素。投资策划人不管怎样在投资前精心策划，但毕竟都还是“纸上谈兵”，一旦投资进入实际运作，不仅设想考虑到的投资障碍、投资风险可能会出现，任何一个企业，要想打造好一个养老地产项目，除了具有良好的资金优势，专业的市场调研和整体策划水平显得格外重要。
根据我们多年的实战经验大概总结了前期十几项需要做的工作；
1、组织实施项目覆盖区域（省、市、县（区）三个层次）市场调研分析、市场研究和目标市场预测，形成完整的《市场调查报告》
2、进行本项目的市场细分和目标客户分析，市场细分、市场选择、目标市场确定，形成《目标市场细分方案》
3、项目总体定位思路和项目市场定位策划（5W2H），包括总体定位、客户定位、品牌定位、广告定位、功能定位以及项目经营管理定位，形成《项目定位报告》
4、项目功能分区设计，形成《项目功能分区策划建议方案》
5、养老地产项目户型设计建议，形成《项目住宅产品户型配比策划建议方案》
6、养老地产项目服务内容策划与设计，形成《项目服务内容策划建议方案》
7、项目设施设备投入的合理化建议，形成《项目设施设备投入策划建议方案》
8、政策研究和政府补贴项目策划建议，形成《政策研究和政府补贴策划建议方案》
9、项目商业模式及盈利模式研究，形成《项目商业模式与盈利模式策划建议方案》
10、项目品牌整体推广策划，形成《项目品牌推广策划建议方案》
11、项目投入产出测算分析，形成《项目投入产出分析报告》
12、项目整体形象策划设计，项目VIS设计，形成《项目VIS设计策划建议方案》
13、与建筑规划设计院对接的《概念性规划设计任务书》
最后，总结一下：
养老地产项目全面做好前期市场调研与整体策划，才能为中期开业筹备以及销售，后期运营管理提供保障。然而养老地产在我国处于起步阶段，对政策法律法
规掌握不全面，缺乏养老专业知识，不熟悉国内外养老市场，无法掌握养老产业的发展方向，由此急需要专业的策划、设计、运营管理团队为养老地产全面规划。
然而目前国内95%的策划公司无法真正帮助投资者解决养老地产项目的商业模式设计和发展战略规划问题，大多仅是“代笔者”。
这些策划公司严重缺乏运营管理养老项目的实战经验，策划与实施无法衔接，多半是前期策划完美，后期运营与销售一塌糊涂。
由此，拥有丰富养老地产项目运营管理经验的实战型团队则成为市场上的香饽饽，这样的实战型团队拥有专业的养老方面知识，通晓国家法律法规政策，洞悉养老市场发展态势，能为客户提供从用地规划报告到委托运营管理一站式全方位的服务，而这样的团队是目前市场的亟需，最终成为养老服务业的服务商。 （文章为作者原创，转载需要与作者邱浩联系，微信号：qiuhao222）
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标题：探索阶段的中国养老地产的四大困局
全国老龄办指出，今后20年我国将年均增加1000万老年人口，到本世纪中叶将迎来老龄化高峰，老年人口预计达4.87亿，占总人口的比重上升至35%，中国社会即将进入“银发时代”，21世纪将是老龄化的世纪。尽管中国不是老龄化程度最重的国家，但将长期是老年人口规模最大的国家。根据中国老龄科学研究中心的测算，在过去的30年间，中国老年人口的增长超过了总人口的增长速度。
传统家庭养老模式难以承担进入老龄化的中国社会发展，而随着“以房养老”等饱受诟病的养老观念的提出又为我们敲响了警钟。每个人都有老的那一天，我们应该选择怎样的养老生活方式，怎么度过人生夕阳的时光成为所有人所关注的话题。而养老这一领域也成为企业探索研究的对象。
从“地产”到“产业” 养老在摸索中起步
“别跟我提养老地产。”现在在与很多开发商聊到养老地产时他们的第一反应就是如此，当年大家趋之若鹜的养老地产现在就如同洪水猛兽般避之不及。“现在我们做的都是养老产业，借着养老拿地买房子的事我们不干。”一位开发商这样对凤凰房产表示。
曾几何时，养老地产遍地开花，山峦湖泊之间风景秀美之所工地密布，美其名曰养老地产，其实际上只是新一轮对大自然的跑马圈地。所谓地产也大多沦为开发商囤地卖房子的工具。因此本应该是作为社会养老补充的“养老地产”从诞生到现在名声并不太好。
近几年来另一个名声在外的词汇是“中国大妈”，他们以独门绝技“广场舞”名动江湖，“广场舞”争论的背后是中国老龄化进程的加剧所带来的城市发展的矛盾。
那何为“养老地产”呢？原住建部政策研究中心副主任王珏林认为：“养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体。它是一种创新的房地产产品，也可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设计。”可以说地产只是养老地产中的一部分，养老地产更注重的是服务的那一部分。而传统开发商在做养老地产时更为看重的是可以通过打造养老的概念更加容易的从政府手中获得土地，最终的目的还是尽快销售住宅，这就使得养老地产在一定程度上“变味了”。这也是当前开发商极力避开“养老地产”这样词汇的原因。
“其实现在借着养老的名义开发房地产已经过时了，”中房联合集团副总裁王毅对凤凰房产表示：“现在大多数开发商已经不会再像过去那样借开发养老地产从地方政府手里拿地卖房子，这样实际上是一种不可持续的开发，对于企业以及项目当地并不会带来多少好的影响。”目前，包括他所在的中房集团也都在与地方政府与其他企业积极研究探讨一种可行的、可持续的养老地产开发模式。
养老地产发展困局之一：无法复制的中国养老地产
再回到广场舞的话题，据媒体报道，当前全国有近亿人参与到广场舞的活动之中，而且参与者主要是很多岁数正在变大的女性。他们正好是需要被纳入到养老体系中来的那部分人群。也正是中国养老产业发展的源动力之一。这些进入社会养老体系的人群可以被称为是“活力老人”，他们有时间、有精力也有经济能力享受自己的“退休”生活，因此一个被称为“中国大妈”的特殊群体将“广场
舞”带到火车上、旅游景点甚至海外的街道和广场上。实际上“大妈们”也很无奈：“我们只想找个地方跳舞健身！”
那么老年人应该怎样选择适合自己养老方式呢？中国传统上是以居家养老为主，老人一般不愿离开多年居住的房子以及自己所熟悉的社区。社区养老作为养老地产的一个部分成为许多养老地产开发商的尝试目标，老人们可以居住在自己家中，一方面可以享受到子女亲人的照料，另一方面也可以享受到社区提供的专业服务，然而真正成功的案例并不多。老人看重的更多的是社区所提供的各种老年娱乐休闲设施，而对于集中的餐饮配送和床位则鲜有问津者。
另一方面，部分开发商也在尝试养老社区的构建，建造专门的适老住宅社区，并配套提供相应的服务。这部分养老地产以出租和出售为主。出售的则是你购买养老社区的房产可以享受相应的配套服务，出租则多为缴纳会员费的会员制度，在缴纳会员费后可以享受相应的物业居住权并享受相应的社区配套服务。但是长久以来，中国老年人风险意识比较强，投资意愿比较薄弱，因此养老地产的销售周期都比较长。
从目前来看，“养老地产”刚刚处于起步阶段，尚未有一个好的模式，成功的标杆企业甚少，缺少领军房企，养老地产的发展速度慢。
传统意义上的房地产企业已经习惯买地、建房然后就销售的快速周转模式，而养老地产则是需要长期运营的，同时还需要大量的资金投入以及跨平台的资源支持，因此养老地产对于房地产企业来说都是极大的挑战。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，对中国养老地产到底怎么做还在探索当中，还没有做真正的突破，真正养老地产机构能持平就不错了，不少还是亏损状态。
养老地产发展困局之二：年轻人成为养老地产销售主角
“中国养老地产发展的一个奇特的现象就是养老社区里住的都不是老人”，海南(楼盘)长寿城投资发展有限公司运营总监孙鹏对凤凰房产表示：“当前养老地产大多的购买者是年轻人，他们为自己或者父母购买养老地产项目。”这就造成了一个奇怪了现象，养老地产项目的业主都不是老年人，因此很多为老人准备的服务人员、设施和医疗设备根本无处使用，造成大量的资源浪费。
特别是一些销售的项目，这样的问题尤其严重。“上次见到宋卫平时他说已经后悔把乌镇雅园的项目卖掉了。”王毅说。绿城乌镇雅园是宋卫平在浙江乌镇打造的养老地产项目，之前开盘已经销售掉一部分物业。王毅表示，宋卫平发现虽然房子卖出去了，但是住进项目来的并不都是老年人，很多为自己养老准备而
养老综合体全价值链开发流程
