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参见教材P295、296。
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。 A.功能落后 B.功能缺乏 C.环境污染 D.交通拥挤
E.正常使用的磨损
【正确答案】CD
【答案解析】AB为功能折旧，E为物质折旧。参见教材参见教材P295、296。
教材P297【例8-4】
某旧住宅的重置价格为40万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为2万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。请求取该旧住宅的折旧总额和现值。
【正确答案】
（1）该旧住宅的折旧总额求取如下：
该旧住宅的折旧总额=物质折旧+功能折旧+外部折旧=2+6+3=11 （万元）
（2）该旧住宅的现值求取如下： 该旧住宅的现值=重置价格-折旧 =40-11=29（万元）
3.折旧求取方法——年限法 年限法及年限的相关概念
年限法，也称为年龄—寿命法，是根据建筑物的预期经济寿命、有效年龄或预期剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。 相关概念
建筑物的年龄（实际年龄、有效年龄）
实际年龄：建筑物自竣工日期起至估价时点止的年数，类似于人的实际年龄。
有效年龄：是指估价时点的建筑物状况和效用所显示的年龄，类似于人看上去的年龄，或者生理年龄、心理年龄等。
有效年龄可能小于也可能等于或大于实际年龄。当维修养护为正常时，有效年龄＝实际年龄；当维修养护比正常好，有效年龄＜实际年龄；当维修养护比正常差，有效年龄＞实际年龄。
建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。（ ）【2010年真题】
【正确答案】正确 【答案解析】参见教材P297。
建筑物的寿命（自然寿命、经济寿命）
S. . . . . ..
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自然寿命：建筑物竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。
经济寿命：建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。 一般经济寿命短于自然寿命。
剩余寿命（剩余自然寿命、剩余经济寿命） 剩余自然寿命=自然寿命-实际年龄 剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄
利用年限法求建筑物折旧时，寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。
对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（ ）。【2009年真题】 A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间
C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间
【正确答案】B
【答案解析】A是自然寿命；C也是自然寿命的影响因素；D剩余经济寿命与有效年龄之和的时间等于经济寿命。参见教材P298。
2.直线法
残值=重新构建价格×残值率
年折旧率=年折旧额÷重新构建价格
有效年龄为t年的建筑物的折旧总额＝年折旧率×有效年龄
建筑物现值＝重新购建价格－t年的折旧总额＝重新购建价格（1－年折旧率×t） 折旧求取时，有综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。
【例8—5】 某幢平房的建筑面积为150m2，有效年龄为20年，预期经济寿命为40年，重置价格为800元／m2，残值率为3%。请用直线法计算该房屋的折旧总额，并计算其现值。
【解】 已知：t=20年，N=40年，C=800×150-120000（元），R=3%；该房屋的折旧总额Et和现值V计算如下：
S. . . . . ..
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3.成新折扣法
先判定出成新率，再用重新购建价格与成新率的乘积来求取建筑物的现值。 成新率可以根据经验直接判断，也可以根据寿命概念求取。
这种方法比较粗略，适用于初步估价，以及同时需要对大量建筑物进行估价的场合。 建筑物现值＝建筑物的重新购建价格×成新率 成新率＝1－年折旧率×有效年龄t
当残值率为0时 成新率＝剩余经济寿命/（有效年龄+剩余经济寿命） 教材P302【例8-6】
【例8-6】 某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年间维护状况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。请用直线法计算该房屋的成新率。
【解】已知：t=l0年，n=30年，R=0；该房屋的成新率q计算如下：
某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（ ）。【2011年真题】 A.70.00% B.83.33% C.84.O0% D.86.67%
【正确答案】B
【答案解析】剩余使用年限=40年 建筑物已经使用年限=8年 成新率=40/48=83.33%
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某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ ）。 A.16% B.42% C.58% D.84%
【正确答案】D
【答案解析】完全重置价值为120×600=72000， 年折旧为1440，
所以建筑物寿命期为72000÷1440=50年，已经经过8年，所以成新率为（50-8）/50=84%。
4.市场提取法
利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中建筑物折旧的方法。知道旧房价值，再根据重新构建价格倒推折旧。本质上属于市场法。 公式
建筑物折旧＝土地重新购建价格+建筑物重新购建价格－旧的房地产价值 ＝建筑物重新购建价格－（旧的房地产价值－土地重新购建价格） ＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧后价值 市场提取法的步骤 1.搜集交易实例。
2.选取可比实例（3个以上）。
3.对可比实例进行换算、修正与调整（注意：不进行市场状况调整），得出可比实例价值。
4.用其它方法求出建筑物重新购建价格，减去可比实例价值。 四个重要公式
总折旧率＝建筑物折旧÷建筑物重新购建价格 年平均折旧率＝总折旧率÷建筑物年龄
当残值率为零时 建筑物经济寿命＝1÷年平均折旧率 建筑物成新率＝1－总折旧率 P303【例8-7】
某房地产土地面积5000平方米，建筑面积12500平方米，现行市价4700元/平方米，土地重置（楼面地价）2300元/平方米，建筑物重置价格3000元/平方米，建筑年龄10年。计算建筑物折旧总额、总折旧率和年折旧率。
【正确答案】
建筑物折旧总额=土地重置价格+建筑物重置价格-房地产市场价格 （2300+3000-4700）×1.25=750（万元） 建筑物总折旧率=750÷（3000×1.25）=20% 八成新
年折旧率=20%÷10=2% 分解法
先把建筑物折旧分成三种类型的折旧，分别进行测算，再相加来求
S. . . . . ..
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取建筑物折旧的方法。是最详细、最复杂的方法。
图8-2 分解法求取建筑物折旧的思路
思路：分别计算物质折旧、功能折旧和经济折旧，在将三个数据加总。 第一部分：物质折旧
把物质折旧区分为：可修复的和不可修复的。 可修复的物质折旧，折旧就是修复费用，折旧额＝在估价时点采用最优修复方案使其恢复到新的或者相当于新的状况的必要费用
修复的条件：修复的必要费用≤修复后的房地产价值－修复前的房地产价值（修复增值）。
注意区分估价前提，保持现状，还是更新、改造和重新开发前提，参见第5章，最高最佳利用原则的容
不可修复的要区分寿命期长短。
对于短寿命项目（修复项目剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命），根据重新购建价格、寿命、年龄或剩余使用寿命，利用年限法计算折旧额
对于长寿命项目（修复项目剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命），根据建筑物的重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效年限或剩余经济寿命，利用年限法计算折旧额（合并计算） 【例8-8】某建筑物的建筑面积为500㎡，重置价格为3600元/㎡，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修得重置价格为600元/㎡，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。
【正确答案】该建筑物的物质折旧额计算如下： 门窗等损坏的修复费用=2（万元）
装饰装修的折旧额=600×500×1/5×3=18（万元） 设备的折旧额=60×1/15×10=40（万元）
长寿命项目的折旧额=（3600×500-20000-600×500-600000）×1/50×10=17.6（万元）
该建筑物的物质折旧额=2＋18＋40＋17.6=77.6（万元）
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房地产评估之成本法
