1选址模型简介 城市布点 ? 人口状 况 ? 经济状 况 ? 商业状 况 ? 发展状 况 通过区域市 场来看目标 消费群的成 原理：
1 目标店址=社区因素*相关权重+店铺因素*相关权重
2目标店需求量=社区IT产品服务预计需求量*相关权重+社区IT产品服务实际流动需求量*相关权重
3社区IT产品服务预计需求量=（潜在社区IT产品服务需求量－社区产品与服务的有效供给）×社区发展系数
4社区IT产品服务实际流动需求量通过社区目标店的人潮数量来获得
社区评估 ? 社区消费力 社区潜在需求量 社区需求结构 ? 内部竞争力 社区产品现有供给量，社区产品供给结构 ? 社区发展力 目标社区的需求与供给状况与均衡发展的趋势 目标门店对业务的吸引力 店址评估 ? 商店外部力 可接近性 地点特征 ? 商店内部力 内部结构与成本 5店址评估
5.1店址评估原理
在同一个社区中，按照可接近性和人流量也可以分为不同层次的“点”，店址评估就是要在这些“点”中选择最优质的。
.
5.1.1店址外部评估
评估维度 ? 可接近性 评估指标 经过店址的交通工具的数量和类型 经过店址的行人数量和类型 街道的质量 街道的拥挤程度 ? 地点特征 所属主要商业业态 周围商店的相容性 顾客进入的难易程度 从街道上能否看到商店 成果：填写表—7，评估目标店址外部情况。 如何测量目标店的人潮数量？
目的：通过社区内人潮走向的变动来评估社区IT产品服务实际流动需求量。 主要内容 ：1、寻找调研地点、比如：a目标店址 ｂ社区商业中心到社区核心住宅小区的道路上 2、平日及假日社区人潮状况 3、将一周之时间区分为２段 a、周一～周五、 b、周六、周日、法定假日 4、以9点到21点每两小时细分为一个小段。 5、以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、汽车数。 6将每抽样之数，转变成以两个小时之人潮流动数 例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y，将Y×8 ＝ Z，则为其可能之人口流动数。 7、将其数字依时段填入（表-8） 8、将人潮流动抽样之数字以线图表示 小贴士：可以找当地大学生来做社会调研工作 实地测量 获取数据方法 实地测量 5.1.2店址内部评估
通过衡量目标店址的内部条件，简单核算投资成本。 目标店址的内部条件主要包括：租金核算以及门面的结构。
一般原则：月租金不超过店面营业额的2%，门店结构以正方形为佳，位于道路转角处，有较大的门头面积。
.
.
5.1.3决策评估的简单办法
如果几家门店总得分接近，我们可以用以下的方法来从中选择一家（注：此方法适合有大量开店数据之后操作）
方法1：类比法
Step1: 选择一家开业且业绩最好的门店 Step2: 查阅此家店在开业时候的得分 Step3: 找出此家店获得最高得分的几项
Step4: 在备选门店中找出这几项的得分最高的店铺
方法2：多元回归法
Step1：找到所有已经开店的选址评估得分
Step2：选址评估得分与月平均销售额一一建立关系 Step3：得到回归方程 月平均销售额=a＋bx 销 售 额 （月）
选址总得分
Step4：把目标店址的总得分，代入方程式，可以推算未来新门店的月销售额 Step5：根据各个门店运营费用，选择投资回报率最高的门店
5.1.4计算投资回报率
主要预测项目 平均人流量（/10分钟） 日营业时间 (10小时-12小时） 月人流量（单位：人） 得到方法 人流统计 数量 .
.
收预计成交率 月销售台数 预计单台售价 (1300-1500) 月销售流水 销售毛利率 销售毛利 社区商业环境好，则成交率高 入 社区经济性得分高，则预测单价高 费房租（分摊到月） 毛利房租比 成为三倍房租店，房租≤ 成为五倍房租店，房租≤ 用 押金及返还方式 转让费（分摊到月） 预计装修费用总额 月摊销装修费（单位：元/月） 水电费（单位：元/月） 人员工资及奖金（单位：元/月） 直接炒作广告费（单位：元/月） 后勤间接费用摊销额（单位：元/月） 预计税金及附加支出（单位：元/月） 其他费用说明（摊销到月，单位：元/月） 费用总计（单位：元/月） 盈利 盈利预测 .
.
5.2店址评估流程
连连连连: 连连连连连连连连连连: 连连连连: L-连连连连:店址评估流程 连连连连: 2008-03-7营销总监拓展部连连连 连 连: 1.0连连连连: 连 连 连: 连连连连连连 连 连: 其他相关部门社区评估资料店址评估立项店址调研计划实地调研组织店址外部调研店址内部调研填写实地调研表计算投资回报率撰写店址调研报告店址评估店址评估未通过归档签订合同建店流程
.
连锁门店选址手册-店址评估
