契税征管中存在的问题及对策分析

契税征管中存在的问题及对策分析

作者：徐建明

来源：《审计与理财》 2017年第11期

契税是指在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订合同，以其所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。它具有非流动性、普遍性和独立性的特点。按照税收受益原则，地域性特征明显，特别是“营改增”后，地方税收的主体税种尚未建立完善的情况下，契税成为地税收入的重要税种和地方财政收入的固定来源。但是，由于宏观经济的不断发展变化，在调节房地产业持续健康发展、支持城市改造和发展的大面积拆迁过程中，契税减免和优惠政策的类型不断增多，出现了一些新情况和新问题。如何加强契税征管，加快地方税体系建设正成为摆在我们面前的一项重要课题。

一、红谷滩新区契税征收管理现状

随着国民经济的持续、快速的发展，国有土地使用权的出让、转让的范围不断扩大，房产交易也日益活跃，房产价格一路走高，特别是“营改增”后重要性更加突出。

1.契税的征收情况。契税自2011年由财政部门划转地税部门征管以来，在组织收入、保障民生、规范交易行为、促进房地产业健康发展中起到了积极作用。2011年以来共受理6万多户次，日均受理近40户次，征收税款20亿元。

2.契税优惠政策执行及落实情况。

（1）契税减免情况。根据江西省地方税务局2011年6月2日发布的《耕地占用税和契税减免税管理办法（试行）》中第二条“两税”减免税范围及标准：个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房，符合契税减免税政策的，暂按2%税率征收；购买面积在90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房，暂按1%税率征收。其后江西省地方税务局及南昌市人民政府根据房屋交易市场实际情况多次调整普通住房价格标准。据统计，自2011年至2015年五年间，我局落实减免7 000多户次，减免契税金额7 500多万元。

为支持南昌市经济社会发展，在旧城改造和轨道交通建设中因房屋拆迁而带来的税收优惠政策，也导致契税的减免力度加大。自2011年至2017年9月，共受理减免户次1 900多户，合计减免契税金额4 900多万元。

（2）优惠政策执行情况。为落实国家去库存政策，2016年2月22日，税务总局下发了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）文件，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。相比以往政策，该《通知》对于家庭购买改善性住房及家庭购买大面积住房在契税方面有着相当大力度的优惠。自该《通知》实施以来，共落实契税优惠户数26 500余户，契税优惠金额35 600余万元。

二、契税征收管理中存在的问题与风险

契税作为一个以自然人为主要征收对象的税种，因其纳税人群体的特殊性、税源分布的广泛性、交易方式的多样性和交易价格的隐蔽性等特点，给整个征收管理工作带来了很大的挑战。自2011年征管职能划转以来，不断完善征管制度，强化管理措施，契税征管逐步走上了规范化的轨道。但在目前的征收管理中还存在一些不容忽视的问题和涉税风险。

1.纳税人纳税意识淡薄，政策宣传难奏效。契税属一次性课征税收，征收对象大多是自然人。由于广大纳税人对契税认识不足、政策不清，意识不到缴纳契税是自己的法定义务，从而直接影响了纳税申报的主动性，大大增加了征管的难度。同时，与其他税种相比，契税的宣传对象事先难以确定，日常宣传缺乏有力抓手，政策宣传针对性不强，难以达到预期的效果。

2.房产信息查询渠道不畅，执法风险难控制。根据总局下发的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）要求，从2016年2月22日起纳税人在房屋交易缴纳契税过程中，能够提供购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭首套、二套住房情况书面查询结果的，可享受减免契税的税收优惠。但在实际工作中，一方面房管部门所出具的查询结果只能查到已办理房产证和不动产证的房屋，对于购房合同已在房管部门备案，暂未下发不动产证的不能查询到，造成有些纳税人钻系统漏洞，同一时间段内办理多套房屋契税业务，重复享受优惠政策。另一方面仅从身份证、户口本、结婚证这三样证件很难准确认定购房人婚姻状况和家庭成员关系，且民政部门已于2015年10月申明不再出具《婚姻证明》，因此仅能依靠“个人声明”或“个人承诺”来认定其首套、二套住房，可信度无从考量，涉税风险较大。

3.信用体系不完善，交易价格难监管。新建商品房交易中，购房人从开发商处购房，双方从网上签订格式化合同，交易行为受房产管理部门监督，交易金额真实，契税的征收能够足额入库。但在二手房交易中，交易双方在房产中介达成交易，议定交易价格，并草签中介提供的格式化合同，这其中的交易价格是真实的。但在中介不能完成实质交易，要到房管局完成产权过户手续。双方在办理产权过户过程中，要么不提供交易价格，要么提供大大低于市场价格的虚假交易价格。房管部门在此过程中只能依据评估公司给出的公式化的评估价并据此征收契税，但实际成交价往往高于指导价，极易造成税收流失。

4.资料提供不严谨，真实性难确认。契税有别于其他税种的一大特点是需开具契税完税凭证才能到土地、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续,具有保障性。但同时税务部门执行政策过程中,也需要从其他部门获取第三方资料或证明,比较常见的有结婚证、离婚证、离婚协议、拆迁协议等。这些证明资料没有统一格式及编号,开具的随意性较大，地税部门很难核实其真实性。

5.部门协作不到位，综合治税难落实。契税的征管，需要国土、房管、财政等部门强有力的支持和配合。而现行的法律、法规对部门间协作配合要求的很笼统，散见于零星的文件中，缺乏统一性和严肃性，造成各部门从自身利益出发，相互推诿、敷衍塞责，信息资源不能共享，协作配合成为空谈，很难落到实处，也给征管工作带来了一定的难度。

三、加强契税征收管理的对策及建议

随着房地产市场的不断发展壮大，契税收入的规模不断扩大，逐渐成为地方税收收入的重要增长点，成为地方财政收入的重要来源。

1.加强部门间的协调配合。契税征收处于房地产管理的中间环节，要实现源头控税,落实“以证控税”、“先税后证”的程序，必须与土地、房屋管理部门及房地产企业等部门保持紧密合作。要通过立法明确房屋、土地等部门在契税管理中的义务与责任，加强第三方数据管理平台建设，保证土地、房屋等基础数据质量，深化第三方信息数据的应用。加强地税部门间的协作,定期组织契税征管联席会议，深入分析契税征管工作中的问题及风险,共同研究解决措施。一是加强与国土部门的联系，对国土部门上报的用地项目、经营性拍卖用地情况要做到心中有数；同时通过对国土部门提供的有关报表资料的审核，严格把好政策关。二是强化新建商品房契税的征管，将已在房管部门备案的新建商品住房信息纳入住房查询系统，避免纳税人同一时

间段内多套房屋享受相同契税减免政策。建议房管部门针对货币补偿协议能够有统一的管理及网络信息共享，方便征税部门通过统一查询编码进入查询货币补偿信息及被拆迁房屋信息。三是建立与房产中介和评估机构的沟通联系机制，及时掌握二手房的市场行情及交易情况，增强对二手房交易的监控力度和税源预测的准确性，堵塞征管漏洞，提高征管质量，牢牢把握税收征管的主动权。四是加强部门间婚姻登记信息及家庭成员信息的共享核对工作，尽量减少执法风险。

2.加快信息网络建设。

一是开发相应房产交易自助申报税费软件，便捷纳税人也还责于纳税人。我国房地产市场近十几年愈来愈火热，而每一次的房产交易都涉及到契税及其他相关税种（包括增值税、个人所得税、土地增值税等），房产交易行为所产生的税费申报也可参照企业网络申报模式，开发相应房产交易自助申报税费软件，以买卖双方身份证或税务登记证号码为纳税人识别号，并将该房产交易税费软件与房管部门的房屋备案系统和住房查询系统对接，系统内自行调取房屋交易价格和家庭住房查询情况，并以此为依据网络申报、诚信纳税。

二是多部门联手打造房产、土地交易信息网络，从源头把关。契税征收工作的涉及面非常广，仅凭征收机关落实税源、组织征收难度较大，针对契税涉及点多、面广、任务重、专业征管人员少等实际情况，应加强互联网建设，进一步加强税收征管的硬件投入，尽快建立契税征管部门、房产管理部门、土地管理部门三家契税征管信息网，实现信息全面共享，建立起完整的信息档案，使征管部门及时获取房地产权属变更信息。同时开发商与购房者签订的合同要在网上备案，采用条形码扫描技术，在征税时只要将合同号扫入电脑，就能自动显示购房时真实的成交价格，从而识别虚假的购房合同。对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估，发现问题并及时采取有效措施解决，对追缴税款进行及时跟踪，对契税征管缺口加以预防。

三是将二手房交易行为纳入交易信息网络，形成关系链。原房主必须在交易信息网络中的产生交易行为才能将房屋所有权转与他人，并可借鉴网上购物情形，对网购双方交易的确认及设立第三方资金监管平台的经验，将中介机构的中介信息从源头置入由房管局监控的统一软件，将买卖双方的交易价格明确下来；将交易资金、各项税费以及中介机构应向交易双方收取的中介费均在房管局构建的第三方监管平台暂存，待交易双方在房管局确认交易成功，再按资金归属分流，以杜绝虚假报价。

3.加大契税征管的宣传力度。契税作为一项重要的税种，对提高地方经济实力，促进经济发展有积极的作用。由于契税的纳税人多为自然人，对契税相关政策的了解并不多，导致日常咨询频率比较高，我们既要做好对纳税人的宣传，坚持多样性、灵活性和有效性的原则，把征收宣传摆在突出的地位，切实增强广大群众的政策观念和纳税意识，又要注重对各级政府和相关部门的宣传，营造良好氛围，形成工作合力；既做好税收政策的宣传和解读，深入到企业、住宅小区、装饰城、家具城等税源集中的地方做好契税宣传、咨询工作，通过政策宣传不断提高广大群众对契税政策的知晓度，又注重做好纳税服务和办税辅导；加强与房地产企业合作,定期对销售人员进行契税专题培训，在签约、交房等环节开展宣传,发放契税宣传资料，第一时间将契税相关知识授予纳税人，既督促、提醒纳税人及时申报，又告知不按规定申报缴纳税款应承担的法律责任及后果；既优化服务，又加强管理，加大对违法行为的处罚力度。

（作者单位：南昌市红谷滩新区地方税务局）